Aeon Mall Tân Phú và nhiều lần điều chỉnh quy hoạch trong vùng cất hạ cánh sân bay Tân Sơn Nhất

Aeon Mall Tân Phú Celadon nằm ở số 30 Bờ Bao Tân Thắng, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú. Đây là TTTM đầu tiên của Aeon tại Việt Nam, cũng là nơi đặt trụ sở của Công ty TNHH Aeon Việt Nam.

Aeon Mall Tân Phú Celadon là dự án thành phần của tổng thể Khu liên hợp Văn hóa Thể thao và Dân cư Tân Thắng. Khu liên hợp này có tổng diện tích lên tới 82 ha và còn được biết đến với tên gọi khác là Celadon City.

Trên thị trường hiện nay, Celadon City được chủ đầu tư giới thiệu là một "khu đô thị đẳng cấp quốc tế" ở tây TP HCM.

Quả thực, Celadon City có vị trí đắc địa khi nằm ở khu vực nội thành hiện hữu, giáp ranh vùng nội thành phát triển mới của TP HCM. 

Dự án này gần sân bay Tân Sơn Nhất và các trục giao thông huyết mạch theo quy hoạch như: Vành đai 2, tuyến metro số 2, metro số 6... Trong đó, tuyến metro số 2 có lộ trình chạy thẳng vào trung tâm TP HCM; tuyến số 6 chạy dọc phía tây vùng nội thành hiện hữu, kết nối tuyến số 2 với tuyến số 3A tại khu vực giáp ranh giữa quận 11 và quận 6.

Điều chỉnh tăng gấp đôi đất thương mại dịch vụ ở Celadon City

Về câu chuyện Aeon có đất xây TTTM ở Celadon City, có thể kể đến thời điểm năm 2009. Lúc này, Tập đoàn Aeon chính thức bắt đầu hoạt động tại Việt Nam dưới hình thức văn phòng đại diện. Doanh nghiệp Nhật Bản có kế hoạch thành lập Công ty TNHH Aeon Việt Nam, đồng thời tìm kiếm địa điểm để xây trung tâm thương mại đầu tiên.

Cũng trong năm 2009, Công ty CP Đầu tư bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng đã được giao đất để đầu tư xây dựng Celadon City. Trong khuôn viên dự án này có 3,51 ha được quy hoạch chức năng thương mại dịch vụ, tức đất có thể xây trung tâm thương mại.

Trong thời gian từ năm 2009 đến 2011, giữa Công ty CP Đầu tư bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng và Aeon đã ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng lô đất 3,51 ha nói trên. Ngày 7/10/2011, Công ty TNHH Aeon Việt Nam chính thức được thành lập và Aeon Mall Tân Phú Celadon cũng được cấp giấy phép đầu tư.

Năm 2012, Aeon Mall Tân Phú Celadon đã được khởi công và chính thức khai trương vào tháng 1/2014. Diện tích của Aeon Mall Tân Phú không dừng lại ở con số 3,51 ha mà sau đó được mở rộng lên gấp đôi, khoảng 7 ha.

Cụ thể, trên đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 (Khu 1, quận Tân Phú), ô đất thương mại dịch vụ tại Celadon City có ký hiệu II/48. Tháng 9/2017, UBND TP HCM đã có quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu này tại một số ô đất trong khuôn viên Celadon City, trong đó có ô II/48. Trong tháng 9, quy hoạch chi tiết Celadon City tỷ lệ 1/500 cũng được phê duyệt điều chỉnh theo.

Thời gian sau đó, Aeon đã triển khai xây dựng mở rộng Aeon Mall Tân Phú Celadon. Đến năm 2019 thì giai đoạn mở rộng được hoàn thành và Aeon Mall Tân Phú Celadon có tổng diện tích 7 ha như hiện nay, tức gấp đôi diện tích được quy hoạch ban đầu.

Theo quan sát của chúng tôi, Aeon Mall Tân Phú Celadon được mở rộng về phía tây nam, dọc đường Bờ Bao Tân Thắng. Phần mở rộng này đè qua đường D3 trước đây và tiến gần đến đường D4 trong khu vực Celadon City.

Celadon City nằm trong vùng cất hạ cánh sân bay Tân Sơn Nhất

Trung tâm dự án Celadon City cách hàng rào sân bay Tân Sơn Nhất chỉ khoảng 2 km theo đường chim bay. Đây được cho là khu vực nhạy cảm về xây dựng, đặc biệt là việc khống chế chiều cao do liên quan đến hoạt động của sân bay.

Ngày ngày 5/5/2008, Phó Chủ tịch UBND TP HCM khi đó là ông Nguyễn Thành Tài đã ký quyết định phê duyệt Đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú đến năm 2020 (quy hoạch chung). Theo quyết định này, Celadon City nằm trong Cụm dân cư 1 (bao gồm phường Tây Thạnh và phường Sơn Kỳ).

"Khu vực này có phần lớn diện tích đất nằm trong vùng cất hạ cánh của sân bay Tân Sơn Nhất phải có chiều cao nằm dưới mặt phẳng an toàn tĩnh không. Các công trình nằm trong khu vực mặt phẳng nằm ngang vùng cất hạ cánh có chiều cao công trình nhỏ hơn 45 m," Đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú xác định.

Trên Bản đồ định hướng phát triển không gian đô thị quận Tân Phú, toàn bộ diện tích Celadon City nằm trong phễu tĩnh không sân bay Tân Sơn Nhất.

Đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú quy định tầng cao tối đa đối với Cụm dân cư 1 là 12 tầng. Cụm dân cư 2 (các phường Tân Sơn Nhì, Tân Quý và Tân Thành) cũng được giới hạn chiều cao tối đa như Cụm 1. Cụm dân cư 3 (các phường Phú Thọ Hòa, Phú Thạnh), Cụm dân cư 4 (phường Hòa Thạnh, Phú Trung, Hiệp Tân và Tân Thới Hòa) nằm ở phía nam quận Tân Phú và ngoài phễu tĩnh không sân bay Tân Sơn Nhất được xây cao hơn nhưng tối đa không quá 18 tầng.

Ngày 30/9/2013, Phó Chủ tịch UBND TP HCM khi đó là ông Nguyễn Hữu Tín đã ký quyết định phê duyệt Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu 1, quận Tân Phú (quy hoạch phân khu). Phân khu này bao gồm diện tích phường Sơn Kỳ và phường Tây Thạnh, tức Cụm dân cư 1 trong Đồ án quy hoạch chung xây dựng quận Tân Phú.

Theo quy hoạch phân khu, Celadon City thuộc các ô đất có ký hiệu từ II/41 đến II/50, trong đó đất nhóm nhà ở xây dựng mới có ký hiệu II/49 với diện tích 27 ha.

So với quy hoạch chung thì quy hoạch phân đã nới lỏng và mở hơn về chiều cao công trình, đặc biệt là đối với dự án Celadon City.

Cụ thể, quy hoạch phân khu xác định khu vực quy hoạch thuộc phạm vi hạn chế tĩnh không của sân bay Tân Sơn Nhất. Đồ án này giới hạn tầng cao xây dựng tối đa toàn khu vực là 13 tầng, tức cao hơn 1 tầng so với giới hạn tại quy hoạch chung.

Riêng đối với Celadon City (Khu liên hợp Văn hóa Thể thao và Dân cư Tân thắng), chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất…) được xác định theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

"Đối với khu dự án Celadon: Khi triển khai xây dựng các dự án thành phần sẽ căn cứ vào chiều cao do Cục Tác chiến - Bộ Quốc phòng thỏa thuận theo Nghị định số 20/2009/NĐ-CP ngày 23/2/2009 của Chính phủ để làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền xem xét (tùy theo vị trí các hạng mục công trình, khi cần thiết sẽ lấy thêm ý kiến của Cụm Cảng Hàng không miền Nam)," quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu yêu cầu.

Ngoài ra, đồ án quy hoạch phân khu cũng cho phép xây công trình với chiều cao trên 45 m. "Tùy theo vị trí, quy mô, diện tích khu đất và tổ chức không gian kiến trúc khu vực có thể xây dựng công trình với chiều cao hơn 45 m, nhưng cần phải căn cứ Nghị định số 20/2009/NĐ-CP ngày 23/2/2009 của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam," quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu nêu rõ.

Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu 1 đã mở đường cho một loạt các điều chỉnh quy hoạch nâng chiều cao tại Celadon City.

Dự án về tay doanh nghiệp ngoại, liên tiếp điều chỉnh tăng chiều cao

Theo tìm hiểu của chúng tôi, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng ban đầu có phần vốn góp của doanh nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, sau đó doanh nghiệp Việt đã thoái vốn và dự án thuộc về tập đoàn đến từ Malaysia.

Cụ thể, trước ngày 12/4/2016, Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng có vốn điều lệ 1.070 tỷ đồng. Trong đó, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) nắm 30%, doanh nghiệp Malaysia là Gamuda Land (HCMC) SDN BHD nắm 60% và bà Châu Kim Yến sở hữu 10%.

Sau lần đăng ký thay đổi vào ngày 12/4/2016, Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng tăng vốn lên 1.268 tỷ đồng, Gamuda Land (HCMC) SDN BHD nắm 98%, còn TTC Land đã thoái toàn bộ vốn khỏi doanh nghiệp. Đến tháng 8/2016, Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng đổi tên thành Công ty CP Gamuda Land (HCMC).

Ngày 21/6/2017, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khách gắn liền với đất cũng được đăng ký biến động, đổi tên từ Công ty CP Đầu tư Bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng thành Công ty CP Gamuda Land (HCMC).

Trên thực tế, Gamuda Land đã tiếp quản dự án từ năm 2015. Trước đó, năm 2009, Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng từng có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn chuyển đổi dự án Khu Liên hợp Văn hóa Thể thao và Dân cư Tân Thắng thành khu đô thị mới.

Thời điểm đó, Bộ Xây dựng cho biết, dự án được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch với chức năng chính là thể dục, thể thao, văn hóa và khu ở. Để chuyển đổi dự án này, chủ đầu tư cần xin chủ trương của HĐND và UBND TP HCM. Bộ Xây dựng cũng lưu ý, nếu lập quy hoạch chi tiết dự án khu đô thị mới thì cũng cần phải phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

Sau khi nắm quyền sở hữu Celadon City vào năm 2016, Gamuda Land khẳng định sẽ phát triển Celadon City trở thành một khu đô thị hiện đại. Cũng từ đây, dự án này liên tiếp được điều chỉnh quy hoạch tăng chiều cao.

Trong đó, ngày 6/9/2017, UBND TP HCM đã có quyết định duyệt điều chỉnh cục bộ Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu 1 tại ô đất II.47, II/48, một phần ô đất II/49 và đường D3. Ngày 21/9/2017, quy hoạch chi tiết 1/500 của Celadon City được phê duyệt điều chỉnh theo.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, với hai quyết định điều chỉnh quy hoạch trên, khu đất ở có diện tích 4,71 ha tại phía tây dự án (góc đường Bình Long - Kênh 19 Tháng 5, thuộc một phần ô đất II/49 theo quy hoạch phân khu, thuộc khu A1 theo quy hoạch chi tiết 1/500) được tăng tầng cao tối đa từ 11 tầng lên 16 tầng.

Đến ngày 27/8/2020, UBND TP HCM tiếp tục ra quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu, cho phép điều chỉnh tầng cao tối đa tại khu đất 4,71 ha nói trên từ 16 lên 17 tầng. Ngày 4/5/2021 vừa qua, quy hoạch chi tiết 1/500 Celadon City đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ theo quy hoạch phân khu.

"Việc điều chỉnh tầng cao tại khu II.49 (A1) từ 16 tầng lên 17 tầng nhằm làm tăng hiệu quả đầu tư của dự án," quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu 1 của UBND TP HCM nêu rõ.

17 tầng là chiều cao gần bằng giới hạn tối đa tại các phường nằm ngoài phễu tĩnh không sân bay Tân Sơn Nhất ở phía nam quận Tân Phú (18 tầng) và vượt 5 tầng so với giới hạn chiều cao phường Sơn Kỳ theo quy hoạch chung quận Tân Phú.

Ngoài khu đất trên, ngày 12/2/2019, UBND TP HCM duyệt điều chỉnh quy hoạch cục bộ phân khu tại một phần ô đất II/49 (khu A5, A6 trong quy hoạch chi tiết 1/500). Phạm vi điều chỉnh lần này là khu đất rộng hơn 13,2 ha ở trung tâm Celadon City.

Đây là khu căn hộ đang được rao bán trên thị trường với giới thiệu vị trí thuộc khu kim cương của dự án. Khu căn hộ này nổi bật ở trung tâm dự án với hệ thống công viên, hồ nước bao quanh.

Về nội dung điều chỉnh quy hoạch, khu đất này được tăng chiều cao tối đa từ 10 tầng lên 15 tầng, dân số tăng từ 23.516 lên 24.599 người. Đến ngày 17/7/2019, quy hoạch chi tiết 1/500 Celadon City được duyệt điều chỉnh theo quy hoạch phân khu.

"Việc điều chỉnh quy mô dân số tại khu II.49 (A5, A6) tăng 1.083 người để giải quyết kiến nghị của chủ đầu tư nhằm tăng hiệu quả đầu tư của dự án," quyết định duyệt điều chỉnh quy hoạch cục bộ phân khu do UBND TP HCM ban hành ngày 12/2/2019 cho biết.