Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư là câu chuyện vẫn luôn mang tính thời sự khi số lượng ngày một nhiều và phát sinh cả những mâu thuẫn mới.

Vào ngày 12/6 vừa qua, 4 toà chung cư Xuân Phương, phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đỏ rực băng rôn đòi chủ đầu tư là Công ty Sông Đà 7 tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị và bàn giao phí bảo trì.

Cư dân tại chung cư Xuân Phương đã dọn đến ở hơn 1 năm, với số lượng hơn 70% căn hộ nhưng chủ đầu tư là vẫn chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị.

Thậm chí, sau nhiều lần cư dân hối thúc tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì chủ đầu tư Sông Đà 7 trì hoãn vô thời hạn.

Cũng như chung cư Xuân Phương, gần 300 hộ dân ở chung cư Westa Hà Đông (Hà Nội) đang bức xúc vì đã ở được 5 năm nhưng chưa đòi được sổ đỏ và phí bảo trì. Vào giữa tháng 6/2019, cư dân chung cư Westa cũng căng băng rôn kín toà nhà.

Dự án chung cư Westa Hà Đông, dự án gồm 2 khối nhà cao 21 và 25 tầng tại khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, do Công ty Cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư, khởi công năm 2009, đến 2014 bàn giao cho cư dân về ở.

Tuy nhiên, đến nay đã 5 năm cư dân dọn đến ở nhưng chưa được cấp sổ đỏ và trả quỹ bảo trì. Nguyên nhân, theo phản ánh của một số cư dân, chủ đầu tư vẫn đang thế chấp cả tòa nhà tại ngân hàng.

Anh Nguyễn Văn Tuấn một cư dân chung cư Westa Hà Đông cho biết, với số lượng gần 300 căn hộ, mỗi căn có giá trị trung bình khoảng 2,5 tỉ đồng, tính ra phí bảo trì cũng xấp xỉ 12 tỉ đồng, nhưng đến nay, chủ đầu tư mới chỉ trả cho cư dân 200 triệu đồng tiền phí bảo trì.

Hai khu chung cư mới phát sinh tranh chấp quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư trong tháng 6/2019 chỉ là những “giọt nước” tiếp tục làm “tràn ly nước” vốn đã tràn từ rất lâu nay nhưng chưa được giải quyết. Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư được các cấp, ngành họp và đưa ra cả Quốc hội bàn, chất vấn… thế nhưng trong khi các biện pháp xử lý vẫn được bàn thì những tranh chấp mới vẫn cư phát sinh.

Theo số liệu về Bộ Xây dựng nêu, hiện thành phố Hà Nội vẫn còn số lượng rất lớn chung cư (254/492 chung cư thương mại, chiếm 52%) chưa bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị, trong đó phát sinh 39 trường hợp chung cư thương mại có tranh chấp về kinh phí bảo trì này. Còn trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng TPHCM giải quyết, có đến 34 vụ (chiếm 77%) tranh chấp liên quan phí bảo trì.

Mâu thuẫn nhiều nhất ở các chung cư là vấn đề quỹ bảo trì và sử dụng diện tích chung. Tuy nhiên, hiện nay quá trình vận hành tòa nhà cũng đã phát sinh các mâu thuẫn. Lợi ích chung của cư dân, lợi ích của chủ đầu tư, vai trò ban quản trị, đơn vị được thuê quản lý vận hành và vai trò của chính quyền... đây là tổng hợp các lợi ích đan xen.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân về việc "ôm" quỹ bảo trì không chịu bàn giao, không minh bạch trong tài chính là những tồn tại phát sinh từ khi bắt đầu có chung cư. Tuy nhiên, tới nay mâu thuẫn mới tiếp tục nảy sinh

"Một số chung cư sau khi thành lập ban quản trị và tiếp quản quỹ bảo trì mới xảy ra những mâu thuẫn. Đơn vị được thuê quản lý vận hành nhà chung cư đủ điều kiện chưa nhiều, nếu thuê đơn vị không có nghiệp vụ sẽ gây hư hỏng ảnh hưởng đến chất lượng tòa nhà. Điều này đã xảy ra và phát sinh những mâu thuẫn. Bên cạnh đó chính những thành viên trong ban quản trị được người dân bầu ra sau đó lại không đại diện lợi ích cho người dân, không minh bạch trong điều hành khi quỹ bảo trì được quản lý có thể lên đến hàng chục tỷ đồng" - ông Đính nói.

Thực tế một số toà nhà chung cư mô hình ban quản trị hoạt động chưa có hiệu quả, chủ yếu theo mô hình tự quản, trách nhiệm thấp. Có những trường hợp cư dân phải cầu cứu khắp nơi trước tình trạng quỹ bảo trì bị trưởng ban quản trị chung cư chi tiêu không minh bạch. Trong quy định cũng chưa có chế tài xử phạt đối với việc vi phạm trong quản lý, vận hành chung cư…

Mỗi đề xuất đều hướng tới việc khắc phục những tồn tại trong quản lý chung cư hiện nay. Tuy nhiên, các đề xuất mới chỉ giải quyết một phần trong hàng loạt những mâu thuẫn phát sinh. Vấn đề về quản lý chung cư cần có một nghiên cứu tổng thể của các cơ quan chức năng để giải quyết nhưng mâu thuẫn lợi ích đan xen.

Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban Quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập.

Chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì 2% trong suốt quá trình thực hiện dự án, theo quy định, sau khi dự án hoàn thành chủ đầu tư tổ chức hội nghị cư dân thành lập ban quản trị và giao lại số tiền bảo trì. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đã chây ì, không bàn giao quỹ bảo trì, là nguyên nhân nảy sinh những mâu thuẫn về quản lý, vận hành và tính phí dịch vụ.

Ông Nguyễn Hoài Nam, Trưởng ban Ban Pháp chế, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng, các vấn đề của dự án chung cư đang rất nóng, hàng ngày Ban Pháp chế nhận được hàng tập thư gửi về của các tòa nhà chung cư khiếu kiện, kiến nghị, trong đó quỹ bảo trì cũng là một trong những vấn đề được đề cập nhiều. Nếu không giải quyết các vấn để này sẽ dẫn đến nguy cơ mất ổn định, mất an ninh trật tự.

“Mâu thuẫn người dân với chủ đầu tư khi xung đột về hợp đồng, quỹ bảo trì, vận hành chung cư… trách nhiệm của Nhà nước phải xử lý. Quỹ bảo trì không trả cho cư dân nơi đã thành lập ban quản trị thì ai chịu trách nhiệm? Trong Nghị định 99 (Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) điều 37 nêu rất rõ nếu đây là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, thành phố phải cưỡng chế 70% giá trị quỹ bảo trì còn lại thu hồi nốt khi quyết toán dự án” – ông Nam nói.

Khi xảy ra tranh chấp, xảy ra tai nạn tại các nhà chung cư, hỏng hóc thang máy rơi khiến chết người… tất cả điều này trước hết là trách nhiệm của UBND thành phố. Do đó, thành phố cần nhìn nhận, quyết liệt giải quyết các mâu thuẫn phát sinh tại các nhà chung cư, ông Nam phân tích thêm.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đang xây dựng dự thảo đề xuất các phương án thay đổi quy định về thu phí, quản lý và sử dụng phí bảo trì nhằm giải quyết những mâu thuẫn này, hoàn thiện khung pháp lý trong quản lý và vận hành nhà chung cư. Có 3 luồng ý kiến chính về vấn đề này, thứ nhất là đề nghị giữ nguyên như hiện nay. Vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch.

Luồng ý kiến thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau. Và ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm các chung cư đi vào hoạt động. Vì sau 5 năm các tòa chung cư hết thời gian bảo hành, hoặc có thể thu chia đều ra trong 5 năm thời gian bảo hành.

Ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng, phương án nào cũng có mặt được và hạn chế. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ. Còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện nay. Các tòa chung cư không có kinh phí bảo trì sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột, chung cư cũ như hiện nay.

Bộ Xây dựng hướng về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì một cách hợp lý, và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị, bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Nên quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này, trong thời hạn 60 tháng sau khi nhận nhà (vì 5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.

“Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng cơ chế để ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này. Quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực, tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến.