Đề xuất bỏ giá thị trường khi xây bảng giá đất lần đầu tại TP HCM

Trong kiến nghị gửi UBND TP HCM, IEEr cho rằng bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 hiện áp dụng quá cao, tạo áp lực lớn cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Vì vậy, thành phố cần quay lại phương án đúng tinh thần Bộ Chính trị: dùng bảng giá cũ (theo quyết định 02/2020) làm nền tảng, sau đó nhân hệ số K để xây bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026; không tiếp tục dùng giá thị trường làm cơ sở để xây bảng giá đất lần đầu.

Biên độ điều chỉnh hệ số K được Viện đề xuất là từ 0,2 đến 3 lần, tùy khu vực, vừa linh hoạt vừa ổn định thị trường.

Theo Viện, phương thức hiện nay, lấy giá thị trường rồi nhân thêm hệ số K, khiến giá đất vượt xa khả năng chi trả của người dân. Thu nhập bình quân quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá đất và nhà ở xã hội rất cao. Một căn hộ hai phòng ngủ giá 1,2 tỷ đồng khiến người lao động phải tích lũy nhiều chục năm mới mua nổi.

IEEr nhấn mạnh cơ chế hệ số K giúp cơ quan quản lý xác định tiền sử dụng đất nhanh, minh bạch, không cần thuê đơn vị thẩm định giá tốn thời gian. Khi dữ liệu đất đai được làm sạch, hệ số K có thể áp dụng đến từng thửa đất hoặc dự án và điều chỉnh nhiều lần trong năm, vừa linh hoạt vừa ổn định thị trường.

Với đất nông nghiệp, Viện kiến nghị giá nên bằng 30% giá đất ở cùng thửa, giúp giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Một số địa phương như Nghệ An đang áp dụng tỷ lệ 20% và đã đem lại hiệu quả.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng IEEr, nhận định nếu TP HCM áp dụng đúng hướng dẫn của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính, bảng giá đất 2026 có thể hoàn thiện nhanh chóng, minh bạch và sát thực tế. Khi bảng giá ổn định, dòng tiền từ người dân sẽ quay lại tiêu dùng và đầu tư, đồng thời doanh nghiệp mạnh dạn mở rộng sản xuất - kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thành phố.

TP HCM hiện triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, dự kiến khảo sát khoảng 27.000 phiếu trên 7.505 tuyến, đoạn đường, với kinh phí gần 16,3 tỷ đồng, tiến hành từ tháng 8 đến hết tháng 12. Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và là cơ sở xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây.