Đề xuất siết tín dụng với người mua nhiều nhà đất

Một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là bổ sung cơ chế điều tiết thị trường địa ốc, áp dụng từ 1/8. So với quy định cũ, luật mới nêu rõ biện pháp điều tiết thị trường được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong ba tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cơ sở dữ liệu bất động sản hiện nay chưa đầy đủ, chính xác, khiến việc xác định "chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong ba tháng" không đơn giản. Tuy nhiên, điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật về tín dụng, theo Hội, là một trong những giải pháp hiệu quả, đảm bảo thị trường phát triển bền vững, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế.

Theo đó, VARS đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với những người mua nhà thứ hai trở lên. Chính sách này gồm giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, áp dụng mức lãi suất cao hơn.

Cơ quan quản lý cần tăng cường giám sát, quản lý tín dụng bằng cách yêu cầu các tổ chức tín dụng báo cáo chi tiết các khoản vay liên quan bất động sản, đồng thời ưu tiên cấp vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.

Với nhóm mua nhà lần đầu, VARS đề xuất chính sách nới lỏng tín dụng gồm giảm lãi suất, hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi nhằm mục đích ổn định xã hội.

Cùng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng giải pháp điều tiết thị trường bằng chính sách tín dụng sẽ giúp tăng vai trò quản lý của cơ quan quản lý khi địa ốc biến động mạnh. Bởi một thập kỷ qua, hiện tượng một số nhóm nhà đầu cơ và môi giới "tạo sóng, làm giá" diễn ra phổ biến. Song song đó, việc quản lý lỏng lẻo khiến giá bất động sản nhiều khu vực biến động mạnh, gây nhiều hệ lụy.

Thực tế, kinh nghiệm từ nhiều nước cho thấy chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những công cụ quan trọng để điều tiết thị trường địa ốc. Tại Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Fed đồng thời thắt chặt các tiêu chuẩn tín dụng với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn.

Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Việc Canada thực hiện cả chính sách tiền tệ và tài khóa thắt chặt đã bắt đầu mang lại những hiệu ứng tích cực ban đầu như làm giảm cầu do lãi suất cao, giá nhà đã hạ nhiệt khoảng 20% (dần trở về mức trước dịch bệnh và dự báo sẽ còn thấp hơn).

Để áp dụng chính sách này "đúng và trúng", chuyên gia cho rằng cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, chính xác và liên tục cập nhật, đảm bảo phân biệt rõ người mua ở thực, sản xuất kinh doanh hay đối tượng đầu cơ, trục lợi. Giải pháp này cần một nguồn lực lớn để có thể bao quát toàn thị trường.

Hội Môi giới đề nghị áp dụng đồng thời chính sách tín dụng và chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, hạn chế rủi ro.

Thực tế, 5 năm trở lại đây, thị trường địa ốc đã trải qua nhiều đợt "sốt nóng", một phần do một số nhóm đầu cơ và môi giới gom hàng, đẩy giá và lướt sóng. Tình trạng này diễn ra phổ biến nhưng nhà chức trách thiếu công cụ, biện pháp khống chế, dẫn đến nhiều phân khúc tăng đột biến, nhất là nhà ở, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. CBRE cho biết giá chung cư Hà Nội ngang Kuala Lumpur nhưng thu nhập bình quân đầu người ít hơn 4 lần, cho thấy khả năng mua nhà của người dân Thủ đô thấp hơn.

Tuần qua, giải pháp hạn chế đầu cơ bằng công cụ đánh thuế bất động sản thứ hai và bỏ hoang liên tiếp được các bộ ngành đưa ra. Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất. Hôm 27/9, Bộ Tài chính cho biết đồng tình với đề xuất này và sẽ nghiên cứu đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản.