Đồng Nai đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP Biên Hòa để tháo gỡ các dự án của Novaland, Dona Coop, Nam Long

Ngày 4/5, UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo đề xuất xử lý một số nội dung vướng mắc tại các dự án bất động sản trên địa bàn TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

UBND tỉnh Đồng Nai cho biết đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh tổng thể vào tháng 7/2014; quy hoạch phân khu C4 được UBND tỉnh phê duyệt vào tháng 9/2016.

Tuy nhiên, tại các thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã chưa cập nhật đầy đủ các hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án được phê duyệt trước đó (trong đó có các dự án của Novaland tại xã Long Hưng và phường Tam Phước, TP Biên Hòa). UBND tỉnh Đồng Nai xác định đây là thiếu sót của địa phương trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch.

Trên cơ sở nội dung kết luận của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh tại cuộc họp ngày 18/4/2023 để giải quyết khó khăn, vướng mắc đối với một số dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, UBND tỉnh Đồng Nai báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận chủ trương cho UBND tỉnh Đồng Nai lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP Biên Hòa nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm của địa phương.

Trong đó, có các dự án của Novaland tại xã Long Hưng, phường Tam Phước (thuộc phân khu C4); hai vị trí dự kiến bố trí tái định cư tại phường Bửu Long để phục vụ dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn TP Biên Hòa; 1 vị trí dự kiến bố trí trại tạm giam của Công an tỉnh Đồng Nai tại phường Tân Phong, TP Biên Hòa.

Sau khi điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP Biên Hòa được cấp thẩm quyền phê duyệt, UBND tỉnh Đồng Nai sẽ xin ý kiến thỏa thuận của Bộ Xây dựng để thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu C4, làm cơ sở xem xét xử lý các vướng mắc của các dự án trong phân khu này (trong đó có các dự án của Novaland).

Đối với nội dung điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP Biên Hòa đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch tại Quyết định số 252/QĐ-TTg ngày 17/3/2023, UBND tỉnh Đồng Nai sẽ tiếp tục triển khai thực hiện lập hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch trình duyệt theo đúng quy định. 

Quy hoạch 1/5000 Phân khu C4 thuộc quy hoạch chung TP Biên Hòa có quy mô khoảng 1.500 ha, gồm toàn bộ xã Long Hưng (1.175 ha, có 881 ha đất xây dựng đô thị) và một phần xã Tam Phước (325 ha, có 286 ha đất xây dựng đô thị).

Phu khu C4 có 5 dự án quy hoạch đang triển khai, gồm 1 dự án quy hoạch chung (dự án xã Long Hưng với 3 khu đô thị Long Hưng, Waterfront, Aqua City) và 4 dự án quy hoạch chi tiết (Khu dân cư Long Hưng, Khu đô thị Waterfront, Khu đô thị Aqua City, Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù Lao Phước Hưng).

Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng 899 ha (diện tích các dự án của Novaland chiếm 312,6 ha), được chia làm 3 dự án thành phần: Khu dân cư Long Hưng 227 ha, Khu đô thị Đồng Nai Waterfront 367 ha, Khu đô thị Aqua City 305 ha. Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng có dành khoảng 90 ha để bố trí tái định cư.

Dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng 286 ha (diện tích các dự án của Novaland chiếm 249 ha) chưa bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

3 vị trí dự kiến điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP Biên Hòa

Vị trí 1 và 2: Điều chỉnh khu đất 11,9 ha (Hạ tầng khu dân cư tái định cư và thương mại phường Bửu Long, TP Biên Hòa) và khu đất 6,3 ha (Hạ tầng khu dân cư, thương mại và tái định cư phường Bửu Long, TP Biên Hòa) từ chức năng đất khu du lịch sang đất khu ở xây mới để bố trí tái định cư và quỹ đất đấu giá, tạo nguồn thu ngân sách thực hiện các dự án trọng điểm.

Đối với khu đất 11,9 ha, Sở Xây dựng chưa có cơ sở thỏa thuận với hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 dự án. Mục tiêu đầu tư dự án tại khu đất 6,3 ha chưa phù hợp với quy hoạch chung được duyệt năm 2014.

Hiện trạng hai khu đất này đa phần là đất trống, trong đó phần đất do Nhà nước quản lý có diện tích lớn.

Vị trí 3: Điều chỉnh khu đất 33,25 ha tại phường Tân Phong, TP Biên Hòa từ chức năng đất công viên cây xanh sang chức năng đất khu ở xây mới (5 ha) và đất an ninh (28,25 ha) để thực hiện dự án Trại tạm giam Công an Đồng Nai.

Kiến nghị bố trí quỹ đất nhà ở xã hội dự án Phước Hưng tại Khu dân cư Tràng An

Liên quan đến dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng 286 ha, UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản chấp thuận cho Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai (Dona Coop) bố trí phần diện tích đất nhà ở xã hội của dự án vào dự án khu dân cư cho người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội 46,8 ha tại Khu dân cư Tràng An của CTCP Tràng An (Dona Coop sở hữu 98% vốn).

Do đó, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng được duyệt đã không bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội tại phạm vi dự án.

UBND tỉnh Đồng Nai kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận việc bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội của dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng tại dự án Khu dân cư Tràng An (cách dự án cù lao Phước Hưng khoảng 2 km) làm cơ sở tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các dự án thành phần thuộc dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng theo quy định.

Chủ đầu tư các dự án thành phần Khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng có trách nhiệm nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước để bổ sung vào ngân sách địa phương, dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn.

Trên cơ sở chấp thuận chủ trương của Thủ tướng, UBND tỉnh Đồng Nai sẽ tổ chức triển khai lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu dân cư Tràng An theo đúng trình tự, thủ tục quy định.