Góc nhìn của doanh nghiệp bất động sản trước đề xuất hạn chế chuyển nhượng NOXH sau 5 năm

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang lấy ý kiến góp ý trước khi trình Quốc hội biểu quyết thông qua, trong đó có đề cập đến việc siết chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH). 

Cụ thể, Chính phủ đề xuất sau 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền, bên mua chỉ được bán lại nhà cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NOXH theo quy định.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, sau 5 năm chủ sở hữu NOXH được chuyển nhượng cho người có nhu cầu theo cơ chế thị trường, tức không giới hạn đối tượng mua lại.

Doanh nghiệp nói gì?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đề xuất hướng tới việc bảo đảm quỹ NOXH tiếp tục phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế tình trạng mua nhà được ưu đãi rồi chuyển nhượng để hưởng chênh lệch.

Tuy nhiên, việc giới hạn chuyển nhượng cũng đặt ra những vấn đề về tính cần thiết, hiệu quả thực tế và tác động đối với người đã mua nhà hợp pháp. Điều quan trọng là làm sao duy trì hiệu quả chính sách an sinh mà không tạo thêm rào cản đối với nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người dân. 

Nhiều thành viên trong Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS đã bày tỏ quan điểm xoay quanh vấn đề này. 

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Hoàng Lịch Thiệp - Giám Đốc Công ty TNHH Nhà đất Hoàng Anh ủng hộ việc tiếp tục giới hạn người mua lại NOXH sau 5 năm trong nhóm đối tượng chính sách, nhằm bảo đảm quỹ nhà tiếp tục phục vụ mục tiêu an sinh và hạn chế nguy cơ chuyển sang thị trường thương mại. 

Trong khi đó, ông Trần Thế Dũng - Phó Giám Đốc Công ty TNHH Land Phát Đạt và ông Nguyễn Mạnh Hùng - Phó Giám Đốc Công ty TNHH MTV An Bảo kiến nghị, cần đánh giá thực trạng đầu cơ trước khi bổ sung các biện pháp hạn chế. 

Cụ thể, cần làm rõ quy mô, phương thức và nhóm đối tượng thực hiện hành vi trục lợi, đồng thời so sánh hiệu quả của việc tiếp tục giới hạn chuyển nhượng với các giải pháp kiểm soát điều kiện mua nhà ban đầu, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm.  

Theo ông Phan Việt Hoàng - Phó Chủ tịch Hội đồng VARS IRE và ông Nguyễn Đông Dương - Trưởng phòng kinh doanh Công ty Tuấn Bất Động Sản 123, cần phân biệt hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch hợp pháp phát sinh từ nhu cầu thực tế của người sở hữu. Việc người dân mua nhà đúng điều kiện, sử dụng để ở và sau đó phát sinh nhu cầu thay đổi chỗ ở không nên bị đánh đồng với hành vi trục lợi chính sách.  

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc CTCP G-Home đưa ra một số tình huống có thể phát sinh trong thực tế như người mua nhà cần bán để trang trải chi phí chữa bệnh, người lao động chuyển công tác đến địa bàn xa hoặc gia đình cần đổi sang căn hộ rộng hơn khi số lượng thành viên tăng lên. Đây là những nhu cầu có thể xuất hiện ngoài dự kiến tại thời điểm mua nhà, không nhất thiết xuất phát từ mục đích đầu cơ hay tìm kiếm lợi nhuận.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Nam - Công ty Bất động sản Land 360 và ông Bùi Quang Thái - Phó Giám đốc đầu tư CTCP Địa Ốc Mai Việt cho rằng, điều kiện thu nhập và nhu cầu nhà ở của người dân có thể thay đổi theo thời gian. NOXH có thể đóng vai trò là căn nhà đầu tiên, giúp người dân ổn định cuộc sống và tích lũy tài chính trước khi chuyển sang chỗ ở phù hợp hơn.

Việc tiếp tục thu hẹp đối tượng được mua lại có thể khiến người sở hữu gặp khó khăn khi tìm kiếm người mua, đặc biệt tại những địa phương có nhu cầu NOXH không cao hoặc số lượng người đủ điều kiện mua lại hạn chế. 

Lo ngại khi xử lý NOXH đang thế chấp 

Việc hạn chế chuyển nhượng cũng có thể tác động đến khả năng xử lý tài sản bảo đảm khi người mua sử dụng vốn vay ngân hàng.

Ông Hồ Thanh Bình - Bank Listing Development Manager tại Citics Homes (Citics Group) lưu ý, nếu phạm vi người mua lại bị thu hẹp quá mức, quá trình xử lý NOXH đang thế chấp có thể kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng và quyền lợi của người vay. 

Từ những phân tích trên, VARS cho rằng, việc hạn chế chuyển nhượng kéo dài có thể tạo ra những khó khăn nhất định đối với người mua nhà ở thực, đặc biệt khi phát sinh nhu cầu thay đổi nơi ở hoặc giải quyết nghĩa vụ tài chính.

Đối với người mua NOXH, khả năng bán lại không chỉ gắn với lợi ích tài chính mà còn là một phương án ứng phó khi công việc, sức khỏe và điều kiện sống thay đổi.

Việc hoàn thiện chính sách chuyển nhượng NOXH cần được xem xét trên cơ sở cân bằng giữa mục tiêu an sinh và quyền lợi hợp pháp của người sở hữu. Yêu cầu đặt ra là cần tăng cường hiệu quả quản lý ngay từ khâu xác minh điều kiện mua nhà, kiểm soát tình trạng mua hộ, đứng tên hộ, giao dịch trá hình và xử lý các trường hợp lợi dụng chính sách.

Song song với đó, cần nghiên cứu cơ chế giải quyết đối với những người đã mua nhà đúng điều kiện nhưng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng chính đáng, tránh áp dụng các biện pháp hạn chế thiếu phân biệt.

Ngoài ra, cần đánh giá tác động theo từng địa phương, nhóm đối tượng và điều kiện thị trường, bởi nhu cầu và khả năng tiêu thụ NOXH tại các đô thị lớn có thể khác biệt đáng kể so với những khu vực có sức mua thấp hơn. 

Đối với người đã ký hợp đồng mua nhà trước thời điểm quy định mới có hiệu lực, cần làm rõ cơ chế chuyển tiếp để bảo vệ các quyền lợi đã xác lập hợp pháp, tránh làm thay đổi bất lợi những điều kiện mà người dân đã căn cứ khi quyết định mua nhà và vay vốn ngân hàng.

Bên cạnh đó, nếu tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, chính sách cần quy định rõ quy trình xác nhận điều kiện người mua lại, thời hạn giải quyết hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan, bảo đảm cơ chế kiểm soát có thể thực hiện hiệu quả trên thực tế.

Đề xuất giao địa phương giám sát quy trình chuyển nhượng 

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng, việc siết chuyển nhượng NOXH sau 5 năm sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi từ loại hình nhà ở an sinh này. Song, một số vấn đề có thể phát sinh. 

“Về lý mà nói, khi chủ đầu tư đã bán xong nhà cho khách hàng, bên mua đã được cấp sổ, coi như nghĩa vụ pháp lý giữa chủ đầu tư và khách hàng đã kết thúc.

Vậy sau 5 năm, ai sẽ phê duyệt điều kiện, đối tượng và thẩm định hồ sơ cho bên mua? Ai sẽ kiểm soát quy trình chuyển nhượng? Bên bán có được lựa chọn bên mua? Chi phí phát sinh do bên nào chịu? Tất cả các vấn đề này cần được quy định cụ thể thì mới có thể triển khai trong thực tế, bởi lúc này chủ đầu tư đã hết trách nhiệm”, ông Quê phân tích.  

Vị này cho biết, thực tế Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 đều cho phép bán lại nhà cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH (nếu có nhu cầu bán trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền). Tuy nhiên đến nay, việc này rất khó triển khai vì chưa có văn bản hướng dẫn về trách nhiệm các bên hay quy trình cụ thể.  

Nhằm giải quyết khâu này, ông Quê đề xuất 2 phương án. Thứ nhất là giao UBND cấp xã thực hiện quy trình thẩm định khách hàng (xét duyệt đối tượng, hồ sơ mua...) và Sở Xây dựng là đơn vị phê duyệt cuối cùng. Điều này sẽ giúp người bán được lựa chọn người mua, đồng thời có sự giám sát của địa phương khi chuyển nhượng. 

Thứ hai là kéo dài thời hạn cho phép bên mua NOXH được bán lại nhà theo cơ chế thị trường lên 10 năm (thay vì 5 năm như hiện nay). Qua đó vừa hạn chế tình trạng đầu cơ, vừa không giới hạn đối tượng mua lại.     

Chia sẻ thêm về diễn biến thị trường, ông Quê cho biết thời gian qua, nhiều dự án NOXH gặp khó vì khách hàng không tiếp cận được vốn vay. Lý do quan trọng nhất khiến ngân hàng ngại cho vay vốn là bởi trong 5 năm, nhỡ may khách hàng nợ xấu, không có khả năng chi trả lãi gốc thì ngân hàng không tự phát mãi được.  

Để tránh rủi ro, ngân hàng yêu cầu khách hàng thế chấp bằng tài sản khác hoặc yêu cầu chủ đầu tư mua lại khi khách hàng mất khả năng thanh toán. Ngoài ra, nhà băng thường thẩm định cho vay mức thấp, yêu cầu khách hàng thanh toán lãi trước 6 tháng và treo số tiền này trong 5 năm, yêu cầu chủ đầu tư treo 5% giá trị khoản khách hàng vay ở ngân hàng...

Để giải quyết vấn đề này, Chủ tịch G6 Group đề xuất nếu quy định NOXH chỉ được bán lại sau 5 năm cho người được hưởng chính sách NOXH, thì Nhà nước sẽ là đối tượng mua lại NOXH khi khách hàng không có khả năng thanh toán và Nhà nước bù lỗ phần lãi suất cho ngân hàng.