Thanh khoản đất nền giảm sâu năm 2024

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản do DKRA Group công bố mới đây cho thấy, 2024 là một năm "chạm đáy" của phân khúc đất nền. Thị trường TP HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) hầu như không ghi nhận dự án mới nào được triển khai. Nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) gộp cả rổ hàng hiện hữu và tồn kho có khoảng 7.814 sản phẩm, chỉ tăng 1% so với năm trước đó. Số sản phẩm mở bán mới (bán lần đầu tiên) khan hiếm, giảm 34%.

Nguồn cung không tăng, sự cạnh tranh ở thị trường sơ cấp ít nhưng thanh khoản đất nền vẫn duy trì mức thấp. Tỷ lệ hấp thụ chưa đến 13% trên tổng nguồn cung, với khoảng 993 sản phẩm được tiêu thụ trong cả năm, con số này thậm chí giảm 15% so với năm 2023 (năm đất nền đóng băng giao dịch). Phần lớn hoạt động mua bán phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm, rơi vào nhóm sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM và dưới 25 triệu đồng mỗi m2 ở vùng phụ cận.

Số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng cho thấy năm 2024, cả nước có hơn 47.000 giao dịch bất động sản thành công, trong đó phân khúc đất nền chỉ ghi nhận gần 9.000 giao dịch, chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp. Tình trạng cắt lỗ vẫn tiếp diễn, nhất là với các mảnh đất diện tích lớn, pháp lý chưa rõ ràng.

Cũng theo Vars, giao dịch thành công tập trung vào các thị trường phía Bắc, trong khi khu vực phía Nam vẫn chưa ghi nhận dấu hiệu tăng nhiệt.

Nghiên cứu mới đây của Dat Xanh Services - FERI cũng chỉ ra đà phục hồi đất nền năm vừa qua chậm hơn kỳ vọng, tỷ lệ tiêu thụ xét trên nguồn cung đạt khoảng 10-20% tùy dự án.

Một khảo sát với nhóm khách hàng mua bất động sản năm rồi của đơn vị này cho thấy chưa đến 10% người mua chọn phân khúc đất nền để xuống tiền. Phần lớn là do niềm tin về sự phục hồi với loại hình này thấp và nỗi lo rủi ro pháp lý cũng như chính sách kiểm soát của nhà nước với các tài sản có tính đầu cơ cao.

Dù thanh khoản yếu, theo DKRA Group, năm qua mặt bằng giá đất nền vẫn neo ở mức cao, trung bình 14-140 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM và từ 9-64 triệu đồng mỗi m2 với thị trường phụ cận. Giá giao dịch đất nền thứ cấp (người mua rao bán lại) tăng thêm 4% so với đầu năm nhờ hiệu ứng "hưng phấn" từ các chính sách siết phân lô và thông tin thị trường sẽ khan hiếm đất nền tách thửa những năm tới. Tương tự, số liệu từ Dat Xanh Services cho thấy giá đất nền trong năm qua tăng thêm từ 5-10% so với năm 2023, song vẫn còn cách khá xa tầm giá trước năm 2022.

Đánh giá về phân khúc đất nền năm 2024, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết năm rồi hầu hết dự án đất nền mở bán có vị trí phân bổ chủ yếu ở huyện và những khu vực xa trung tâm của tỉnh. Do tình trạng siết phân lô bán nền nên các quỹ đất tọa lạc ở trung tâm tỉnh hoặc thành phố đều được chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án nhà phố, biệt thự hoặc căn hộ để tối ưu hóa lợi nhuận. Đất nền bị đẩy về nhưng khu vực vị trí xa nên không mấy hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thị trường còn chưa hồi phục như kỳ vọng nên thanh khoản giảm.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, năm qua thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp. Đất nền tại các tỉnh phía Bắc nóng lên chủ yếu nhờ ăn theo những phiên đấu giá và đà tăng của chung cư, nhà phố. Trong khi thị trường phía Nam gần như không có con sóng hạ tầng nào nổi bật để đất nền "đu" theo.

"Người mua ở thực không mặn mà, trong khi nhà đầu tư đánh giá thấp khả năng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào loại hình đầu tư, đầu cơ cũng khiến dòng tiền dành cho đất nền không còn dư địa", ông Tuấn nhấn mạnh.

Năm nay, thị trường đất nền được dự báo có nhiều chuyển biến tích cực khi nguồn cung cải thiện hơn, với khoảng 3.000-3.500 sản phẩm mới chào bán, tập trung chủ yếu tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực khác như TP HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

"Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý và có câu chuyện hạ tầng", ông Võ Hồng Thắng nói.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định đà phục hồi của đất nền sẽ diễn ra từ nửa cuối năm nay, khi thị trường tiến dần đến thời điểm khởi sắc, kéo theo nhu cầu gia tăng. Dù vậy khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và điều chỉnh luật, còn cần chờ room tín dụng dồi dào trở lại.

"Có thể là sang năm 2026 phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại", ông Tuấn dự báo.