Tín dụng bất động sản tăng chậm, nợ xấu đang phình to

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%.

Như vậy, nếu so với con số hơn 803.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 thì các chủ đầu tư địa ốc đã vay thêm hơn 140.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Phía NHNN cho biết, số liệu trên phản ánh nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm. Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư 6 thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh đó, NHNN cho rằng cũng cần lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47%).

Thực tế, nguy cơ nợ xấu bất động sản “phình to” đã được cảnh báo từ năm ngoái khi giai đoạn 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư cũng đang tích cực đàm phán, cơ cấu lại thời gian trả nợ.

Trong khi đó, thị trường bất động sản “tắc” thanh khoản khiến cho việc thanh lý, phát mãi tài sản đảm bảo để xử lý nợ xấu của các ngân hàng trong giai đoạn hiện nay cũng gặp nhiều áp lực hơn.

Theo dữ liệu mới đây của WiGroup, tỷ lệ nợ xấu nội bảng (NPL) của toàn ngành đã tăng mạnh trong quý II/2023, đạt mức 2,04%, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân là do ảnh hưởng bởi sự gia tăng của nợ nhóm 2 trong quý I (tăng 27% so với cùng kỳ) đã phản ánh lên tỷ lệ nợ xấu trong quý này.

Tỷ lệ nợ xấu tăng chủ yếu đến từ khối NHTM lớn và NHTM khác, trong khi khối NHTM Nhà nước tăng trưởng nợ xấu không cao.

Nhóm phân tích dự báo, áp lực nợ xấu của ngân hàng trong hai quý cuối năm vẫn sẽ tăng cao do bộ đệm dự phòng của ngân hàng đã mỏng đi trong quý này, đạt mức 102,8% và thị trường bất động sản gặp khó về thanh khoản.

Tính đến cuối quý II, dư nợ tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng theo thống kê của WiGroup đạt 411.659 tỷ đồng (tăng trưởng hơn 23% so với cùng quý). Đây là mức dư nợ cao nhất trong 5 năm trở lại và tăng trưởng tín dụng tại lĩnh vực này cũng cao hơn so với các lĩnh vực khác.

Nhóm phân tích cho rằng sự suy yếu của thị trường địa ốc sẽ gây ra áp lực lên chất lượng tài sản của các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao.

“Nợ xấu ngân hàng tăng so với thời điểm cuối năm 2022 là điều dễ hiểu. Khi đến hạn trả nợ mà các chủ đầu tư bất động sản và người vay mua bất động sản không trả được nợ do bán không được dẫn đến quá kỳ hạn, nợ xấu mới từ từ tăng”, một vị chuyên gia nói với người viết.

Vị này nói thêm, vào giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008, tại Mỹ, có những bất động sản ở bang California giảm từ 1 triệu USD xuống còn vài trăm nghìn USD là bình thường. Việc xử lý nợ ở Mỹ rất nhanh, đến hạn không trở được nợ họ sẽ phát mãi tài sản. Họ sẽ đấu giá công khai, nếu người mua không mua thì họ sẽ giảm tiếp đến khi nào có người mua thì thôi. Kéo theo đó giá bất động sản giảm.

Còn tại Việt Nam, theo chuyên gia, thủ tục phát mãi dài hơn, phải mất đâu đó khoảng gần 1 năm. Trong khi phát mãi lần một không được thì phải có lần 2, 3, 4,… Điều này khiến cho các ngân hàng xử lý nợ khó hơn ở Mỹ và do đó, giá bất động sản sẽ khó bị “down” mạnh như nước họ. Nhưng dù là như vậy thì ngân hàng cũng phải giảm giá bất động sản để xử lý nợ, nếu không nợ xấu sẽ tăng.