Bài học đầu tư đất nền: Sử dụng vốn thế nào để đạt tỷ suất sinh lời hàng trăm % một năm?

Thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan cho việc khôi phục thì giữa quý II/2021, làn sóng COVID-19 thứ 4 bất ngờ bùng phát mạnh mẽ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, khiến nền kinh tế toàn quốc nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lâm vào thế khó.

Theo các chuyên gia, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sức mua giảm, các nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản.

Riêng với đất nền, sau khi cơn sốt đất hạ nhiệt, không ít nhà đầu tư đã không còn mặn mà với phân khúc này.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, trong tháng 5, dịch COVID-19 lần 4 bùng phát mạnh tại nhiều tỉnh thành khiến mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm 7% và 3% so với tháng 4. Mức quan tâm giảm mạnh nhất ở loại hình đất nền (19%) và đất nền dự án (23%).

Quan trọng ở thời điểm xuống tiền

Giữa lúc thị trường bất động sản đang có dấu hiệu suy giảm, thanh khoản nhiều phân khúc lao dốc, không ít nhà đầu tư đang băn khoăn xuống tiền mua đất thời điểm nào là đúng đắn.

Chia sẻ chính câu chuyện của bản thân, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển tỏ ra tiếc nuối khi ngày này năm ngoái, ông đã không xuống tiền mua đất tại thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu).

Thời điểm đó, ông được giới thiệu một mảnh đất có giá tầm 1,4 tỷ đồng tại phường Hắc Dịch. Theo đánh giá của vị chuyên gia này, đây là khu vực có thể chọn mặt gửi vàng, nếu giá đất không lên ngay cũng có thể chờ thêm 2,3 năm. Trong khi đó lại được ngân hàng hỗ trợ vay 70%.

Tuy nhiên, vì nhiều lý do, ông đã không xuống tiền. Đến đầu năm 2021, đất phú Mỹ đã tăng khoảng 20% - 50% tùy vị trí, có nơi cao hơn.

"Tôi tính nhẩm với vốn chủ sở hữu bỏ ra 30% mà sau 6 tháng đất lên 30%, trừ đi lãi suất ngân hàng trong 6 tháng khoảng 5% của 70% thì tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư (ROI) tầm 90%/6 tháng, tức 180%/năm", ông Hiển tính toán.

Song, theo vị này, thời điểm hiện tại giao dịch đang chững lại, người nào có đất tầm 5 - 7 tỷ đồng trở lên muốn bán nhanh cũng khó vì khách chưa thể đi xem đất nên không thể xuống tiền. Không kể, nếu tình hình đình trệ của thị trường tiếp tục lan rộng thì đất Phú Mỹ cũng sẽ kẹt theo, khác với hồi đầu năm.

Từ đó, ông Hiển rút ra ba bài học cho các nhà đầu tư. Thứ nhất, dù ở giai đoạn giá đất cao nhưng vẫn luôn có cơ hội. Quan trọng là thấy cơ hội phải xuống tiền ngay.

Vị này lấy ví dụ, thời điểm tháng 6/2020 đi Phú Mỹ là cơ hội tốt, giá vẫn hợp lý. Nhưng nếu thấy giá lúc đó đã tăng cao so giới giai đoạn 2018 - 2019 mà chần chừ không chịu xuống tiền thì không thể chuyển cơ hội thành lợi nhuận.

Thứ hai, nếu muốn lời nhanh thì phải mua đúng thời điểm và bán đúng lúc thấy đã lời. Tất nhiên, ông Hiển cho rằng, với những người có tiền mua đất để dành lâu dài thì không cần chốt lời ngay, thay vào đó có thể để nhiều năm chờ giá tăng thêm.

Vị chuyên gia này lưu ý, đây là bài học cho những người có ít tiền lại sử dụng đòn bẩy. Áp dụng vào trường hợp Phú Mỹ nói trên, nếu mua tại thời điểm tháng 6/2020 và bán vào khoảng tháng 3/2021 thì số vốn đầu tư đã tăng gần 200% để sẵn sàng cho đợt đầu tư tiếp theo. Còn nếu vẫn cố chờ trong khi tiềm lực tài chính không có, khi kẹt tiền bán không được sẽ dễ rơi vào cảnh nợ nần phải đi vay nóng,...

Thứ ba, không quá sợ hãi khi đất không chịu lên giá. Ông Hiển phân tích, khi đầu tư đánh bắt xa bờ vùng đất mới, đơn cử như người Sài Gòn ra Phú Mỹ đầu tư thì luôn phải có bước tính tới và bước tính lui.

Bước tính tới là dự kiến trong vòng một năm giá sẽ lên khoảng 20 - 30% thì thì có thể thoát hàng kiếm lời. Bước tính lui là khi đất không chịu lên, thậm chí mất thanh khoản, thiếu người mua. Khi đó cần tính toán kỹ thời gian có thể gồng được, nếu vay ngân hàng thì khả năng trả vốn, lãi được bao nhiêu lâu? Đất đã mua, để vài năm có lên không?...

Với những người đề phỏng rủi ro khi giá đất không tăng, chỉ nên vay ngân hàng khoảng 50% trở lại và số tiền hàng tháng trích ra phải đủ trả lãi.

"Tóm lại, đối với dân đầu tư bất động sản nghiệp dư hay nói cách khác là có tiền để dành mua đất, không nên đi theo trend dự án chiết khấu khủng mà nên tìm vùng đất có tiềm năng, dù giá không tăng vẫn ung dung ôm đất chờ thời", vị này khuyến nghị.

Trong ngắn hạn sẽ không xảy ra sốt đất

Nhận định về diễn biến thị trường thời gian tới, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, hiện tượng tăng giá đồng loạt và đột biến ở khắp cả nước như hồi tháng 3 và tháng 4 sẽ khó xảy ra, trừ những khu vực có yếu tố thuận lợi đặc biệt như khởi công xây dựng hạ tầng hay yếu tố quy hoạch.

Theo vị này, thị trường chỉ thực sự cải thiện khi dịch COVID-19 ổn định, người dân có thể đi xem sản phẩm thực tế, dòng tiền bền vững cũng chỉ xuất hiện khi niềm tin vào bất động sản mạnh mẽ hơn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Savills Hà Nội cho rằng, trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, sốt đất sẽ không xảy ra. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý.

Do đó, nhà đầu tư nên rót tiền vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng. Còn nếu đầu tư theo hướng "để đấy" hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý.

"Điều này dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng. Thanh khoản của một số khu vực không cao, sẽ dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay", bà Hằng nhận định.