Phân khúc BĐS nào sẽ là tâm điểm của giới đầu tư trong nửa cuối năm?

Nếu quý I/2021, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan cho việc khôi phục thì giữa quý II/2021, làn sóng COVID-19 thứ 4 bất ngờ bùng phát mạnh mẽ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, khiến nền kinh tế toàn quốc nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lâm vào thế khó.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sức mua giảm, các nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản.

Riêng đối với những sản phẩm tốt, đây là một cơ hội để minh chứng giá trị sản phẩm và tiềm lực của những nhà phát triển uy tín trên thị trường.

Song, đối với những sản phẩm không phù hợp, trong điều kiện kinh tế hiện tại, ông Khương cho rằng đây là một thời điểm khó để thị trường hấp thụ những sản phẩm này. Ngoài ra, vấn đề pháp lý của các dự án vẫn là câu chuyện kéo dài từ nhiều năm nay dẫn đến tình trạng nguồn cung sơ cấp trên thị trường bị hạn chế.

Bất động sản nhà ở sẽ vẫn được săn đón

Theo ông Khương, thị trường phía Nam 6 tháng đầu năm gần như chỉ có vài dự án mới ở TP HCM (phân khúc trung cao cấp và cao cấp) và các tỉnh thành lân cận, bao gồm Bình Dương. Nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh cũng phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai.

"Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá, vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không có nhiều biến động", ông Khương dự báo.

Phần lớn giao dịch sẽ chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc nhiều nguồn khác để đầu tư. Đây sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng. Tuy nhiên, bộ phận này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường nhà ở, căn hộ trong nước.

Dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch bệnh, song đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường bất động sản trong nước. Ông Khương cho rằng, trong kịch bản thị trường hồi phục, bất động sản nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. 

Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu. 

Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc. 

Bên cạnh đó là giao dịch từ các nhà đầu tư dài hạn, dù giá bất động sản trên thị trường có sụt giảm như giai đoạn 2009 - 2010, có những khu vực bị rớt giá 20 - 30% trong giai đoạn khó khăn, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá bất động sản liên tục tăng theo thời gian.

Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong 6 tháng cuối năm, ảnh hưởng kéo dài từ ba đợt dịch trước đến nay khiến phân khúc này vẫn chịu những ảnh hưởng nặng nề cho dù tình hình dịch bệnh có được kiểm soát hiệu quả. 

Thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại, siêu thị truyền thống cũng sẽ gặp khó khăn lớn khi phải cạnh tranh với những phương pháp bán hàng trực tuyến, các nền tảng công nghệ tiên tiến.

Về bất động sản cao ốc văn phòng, theo chuyên gia Savills, đây là phân khúc nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong nhiều năm nay. Khi thị trường hồi phục, với nguồn cung hạn chế về phân khúc hạng A, hạng B tại các tỉnh thành như TP HCM, Hà Nội, thị trường hiện nay không có nhiều tòa nhà sẵn sàng để bán cho các nhà đầu tư.

Riêng bất động sản công nghiệp, sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho Việt Nam vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, giới hạn các chuyến bay, khiến cho việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam có những hạn chế nhất định, không như kỳ vọng của thị trường. 

Ông Khương cho biết thêm, trước đây, Việt Nam kỳ vọng bất động sản công nghiệp là điểm nóng của thị trường, với điều kiện kinh tế bình thường. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, sự bùng phát trở lại của dịch COVID-19 cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào phân khúc này. 

Ngoài ra, sự phát triển của phân khúc này còn phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng cũng như tốc độ giải ngân của các nhóm chính sách công, đây chính là yếu tố then chốt giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam đạt được thuận lợi, giúp các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào khu công nghiệp.

Vị chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên dành cho các nhà đầu tư cá nhân trong nửa cuối năm 2021. Theo đó, mỗi nhà đầu tư có nhu cầu khác nhau, kỳ vọng khác nhau, điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, vấn đề pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc khi quyết định đầu tư.