Chung cư 1-3 tỷ đồng dần biến mất thế nào

Cách đây hơn chục năm, gia đình chị Minh Anh mua một căn hộ mới 2 phòng ngủ, diện tích 75 m2 tại một dự án nằm trên đường Phúc Xa, khu đô thị Xa La, Hà Đông. Giá khi đó là 970 triệu đồng, tức khoảng 13 triệu đồng một m2.

Giai đoạn đó, với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, người mua chung cư có khá nhiều lựa chọn căn hộ rộng tối thiểu 60 m2 với loạt dự án ở Hoài Đức, Hà Đông như Văn Phú, Sông Nhuệ, The Spark, Xuân Mai Tower, Xa La hay ở Hoàng Mai như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm.

Đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim của căn hộ bình dân (hay còn gọi là nhà giá rẻ, vừa túi tiền). Bởi theo CBRE Việt Nam, năm 2014, căn hộ dưới 35 triệu đồng đứng đầu nguồn cung mới ra thị trường, chiếm xấp xỉ 40%.

Thậm chí đến năm 2016, nhà giá rẻ vẫn tạo nên cơn sốt thanh khoản ở cả Hà Nội và TP HCM. Khi đó, tại một số dự án ở Hà Nội, do nhu cầu của người mua quá lớn, chủ đầu tư còn phải tổ chức bốc thăm hay chênh giá hàng chục triệu sau mỗi đợt tung hàng mới ra thị trường.

Tuy nhiên, hiện tại, số tiền 1 tỷ đồng có thể chỉ đủ để sở hữu một nửa diện tích căn hộ dạng studio (rộng 28 - 32 m2) tại các dự án mới. Theo khảo sát của VnExpress tại một khu đô thị phía Tây nằm ngoài vành đai 3, các căn dạng này đang được chào bán trên thị trường sơ cấp 1,6-2 tỷ đồng, còn chung cư 1 phòng ngủ +1 (diện tích 43-48 m2) có giá thấp nhất cũng từ 2,4-2,5 tỷ đồng.

Thực tế, nguồn cung căn hộ với giá quanh mức 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã có dấu hiệu suy giảm trong giai đoạn 2018-2020. Từ năm 2020 đến nay, thủ đô gần như "tuyệt chủng" chung cư thương mại giá rẻ.

Năm đó, nguồn cung căn hộ mới ở đột ngột giảm một nửa so với 2 năm trước, xuống mức dưới 18.000 căn, trong đó nhà trung cấp (35-60 triệu đồng một m2) lại có đến hơn 13.000 căn. Đây cũng chính là thời điểm mở đầu cho giai đoạn các doanh nghiệp không còn mặn mà với việc phát triển nhà bình dân và dần bước vào cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới.

Tình trạng này xuất hiện từ nhiều nguyên nhân như giá đất, chi phí xây dựng tăng, kéo giá bán đi lên. Và quan trọng nhất là nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, làm nguồn cung ngày càng khan hiếm, khiến giá nhà tăng tại các dự án mới.

Tiếp sau nhà giá rẻ, đến đầu năm 2022, căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và biến mất cả ở khu vực huyện ven Hà Nội vào năm 2023. Thời điểm đó, thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá bình quân 46 triệu đồng mỗi m2. Tương ứng một căn hộ rộng 60 m2 cũng phải có giá từ gần 2,8 tỷ đồng.

Dù căn hộ mới tầm tiền này đã biến mất từ 2 năm trước, đến nay, nó vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng nhu cầu tài chính. Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia trả lời rằng chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng.

Tình trạng lệch pha trên thị trường căn hộ ngày càng trầm trọng hơn khi 9 tháng đầu năm nay, nhà cao cấp (giá 60-120 triệu đồng một m2) phủ sóng gần 70% tổng nguồn cung trên thị trường. Từ cuối quý II năm nay, sau cơn sốt chung cư, giá căn hộ mới dưới 50 triệu đồng một m2 gần như vắng bóng tại Hà Nội. Đơn giá này hiện chỉ tồn tại các dự ở vùng lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam.

Điều này khiến việc mua chung cư mới, 2 phòng ngủ với giá 3 tỷ đồng hiện nay cũng bất khả thi. Thậm chí số tiền này còn không đủ sở hữu căn studio tại một dự án vừa được ra mắt tại huyện Đông Anh. Chủ đầu tư dự án này công bố mức giá thăm dò cho các căn hộ studio (diện tích 30,5-31 m2) từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng

Với 3 tỷ đồng, người dân hiện chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc studio trong các đại đô thị phía Tây, phía Đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven Hà Nội.

Như vậy, chỉ trong hơn 4 năm, các loại căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân như 1 tỷ, 2 tỷ và cả 3 tỷ đồng đã lần lượt biến mất. Diễn biến này cũng trùng khớp với đà tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội từ 2020 đến nay.

Theo dữ liệu của CBRE, đến hết quý III, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp (chưa gồm VAT, phí bảo trì) đã đạt đến 64 triệu đồng một m2, tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, giá sản phẩm này chỉ thực sự biến động mạnh từ năm 2020, với biên độ tăng gần 100%. So với TP HCM, mức tăng trong giai đoạn này của Hà Nội gấp 4 lần.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Hà Nội cho biết từ 2019 trở về trước, giá chung cư ở Hà Nội không biến động mạnh, chỉ tăng trung bình 10% mỗi năm. Theo bà, giá căn hộ tăng mạnh chỉ trong một thời gian ngắn bởi nhiều lý do, trong đó, chung cư trở nên quen thuộc hơn với người dân ở Hà Nội. Đồng thời, thị trường nhà ở cũng có thêm sự tham gia các doanh nghiệp có tiềm lực, chủ đầu tư nước ngoài giúp thị trường phát triển hơn. Ngoài ra, các dự án mới ra mắt từ đầu năm đến cũng đều nằm trong các đại đô thị đã có sẵn mặt giá cao. 

Tương tự, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá định kiến đầu tư chung cư là tiêu sản đã được phá bỏ nhờ giá mua bán tăng không ngừng. Trong bối cảnh các sản phẩm như bất động sản nghỉ dưỡng đổ vỡ, đất nền nhiều nơi "đứng bánh", chung cư lại có thể tạo ra dòng tiền cho thuê đều đặn hàng tháng với mức cao hơn gửi tiết kiệm, tiềm năng tăng giá

Bà Phạm Thị Miền, Đại diện VARS cho rằng phân khúc căn hộ vừa qua cũng đã dẫn dắt thị trường khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới với cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Gần đây, các dự án căn hộ có mức giá đến 80-90 triệu đồng một m2 nhưng vẫn bán chạy.

Còn theo lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn phát triển dự án ở phía Bắc, cuộc chơi trên thị trường nhà ở 10 năm trước có đa dạng chủ đầu tư hơn, trong đó nhiều dự án nhà giá rẻ, vừa túi tiền đến từ các công ty có vốn đầu tư nhà nước hay doanh nghiệp tầm trung, thậm có cả doanh nghiệp trái ngành.

Trong khi đó, những năm gần đây thị trường gần như chỉ đón thêm dự án từ vài chủ đầu tư có tiềm lực và cũng định vị ở phân khúc sản phẩm cao. Doanh nghiệp nước ngoài tham gia thị trường cũng phải thông qua M&A quỹ đất, đội thêm chi phí nên không thể thiết lập giá sản phẩm ở mức thấp nhằm đảm bảo biên lợi nhuận.

Tình trạng lệch pha này khó có thể sớm cải thiện khi loạt dự án cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ thị trường. Mức giá 100 triệu đồng một m2 hiện nay không xa lạ với thị trường chung cư Hà Nội như vài năm trước. Thậm chí, một số dự án căn hộ cũng được chủ đầu tư thiết lập mức giá đến mốc 200 triệu đồng một m2 - cao ngang ngửa biệt thự liền kề ở vùng ven.

Nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn chung cư Hà Nội có thể tăng mạnh trở lại từ năm sau. Trong hai năm tới, thị trường này có thể đón gần 50.000 căn hộ mới, chủ yếu từ khu vực phía Tây và Đông. Tuy nhiên, nhà bình dân, nhà vừa túi tiền vẫn sẽ thiếu vắng khi phân khúc cao cấp vẫn có thể duy trì tỷ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung mới.