Giá chung cư Hà Nội từ 2019 đến nay biến động ra sao?

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa cập nhật những diễn biến mới trên thị trường nhà ở trong quý III.

Theo đó, trong 3 tháng qua, cả nước ghi nhận 22.412 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán. Trong đó, số lượng sản phẩm mở bán mới là 14.750, giảm 25% so với quý II nhưng cao hơn 60% so với cùng kỳ năm 2023. Nguồn cung có sự xuất hiện của một số dự án mới, trong đó có dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường.

Xét theo cơ cấu nguồn cung chào bán mới trong quý III, căn hộ chung cư là phân khúc dẫn đầu với gần 10.000 sản phẩm, chiếm tỷ trọng gần 70%. Trong số này, có khoảng 70% là căn hộ cao cấp, hạng sang. 

Thống kê theo quý của VARS trong khoảng thời gian từ đầu năm 2023 đến nay cũng cho thấy, chung cư là phân khúc chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với phần lớn là các sản phẩm cao cấp, hạng sang (giá từ 50 triệu/m2 trở lên).

Căn hộ trung cấp (giá dao động 25 - 50 triệu/m2) chỉ có tại các dự án đại đô thị ven đô, các dự án liền kề bên 2 đô thị đặc biệt như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai,... 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội, thị trường vắng bóng hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân (giá dưới 25 triệu/m2). 

Về tình hình mua bán, quý III ghi nhận 10.400 giao dịch bất động sản nhà ở thành công, giảm 25% so vơi quý II nhưng cao hơn 80% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, trong đó tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới của căn hộ chung cư là 75%. Về cơ cấu giao dịch trong quý III, căn hộ chiếm 71%, giảm 5% so với quý II.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE chia sẻ, số liệu qua các quý từ năm 2023 đến nay của đơn vị phản ánh chung cư là phân khúc áp đảo về cơ cấu giao dịch trên thị trường. Căn hộ giá trên 80 triệu/m2 có lượng giao dịch tăng từ mức chiếm 3% vào đầu năm 2023 lên 17% trong quý III/2024.

Giá bán căn hộ trong quý III dao động 13 - 230 triệu/m2. Trên thị trường sơ cấp, giá tiếp tục tăng, nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được tiếp tục hoàn thiện theo tiêu chuẩn cao, với chi phí đầu tư, chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. 

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội đi ngang ở mức cao sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi tại TP HCM giá bắt đầu đà tăng. 

Theo chia sẻ của bà Miền, trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát, giá bán trung bình của căn hộ Hà Nội hiện gần tiệm cận mức 60 triệu/m2, tăng 64% so với quý I/2019. Cùng khoảng thời gian này, giá bán bình quân tại TP HCM tăng 30,6% (từ 49,2 triệu/m2 lên 64,2 triệu/m2), tại Đà Nẵng tăng 46,2%. 

Dự báo trong quý IV, các sản phẩm cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt phân khúc chung cư. Ngoài ra, nguồn cung căn hộ trên thị trường sẽ được đóng góp thêm từ các tỉnh thành ven TP HCM với giá bán phải chăng hơn. 

Tại hội thảo mới tổ chức của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS lý giải, giá bất động sản leo thang đơn thuần xuất phát từ quy luật cung cầu.  

Hiện nay, thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, phục vụ giới đầu tư và người có thu nhập cao. Trong khi đó, phân khúc bình dân có nhu cầu lớn thì lại đang bị thiếu hụt nghiêm trọng. Đây là điểm bất thường.

Chuyên gia cho rằng nếu muốn hạ nhiệt giá bán, yếu tố cần được tác động chính là nguồn cung, thay vì các can thiệp hành chính. Cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Qua đó tạo lập thế cân bằng, giúp thị trường phát triển thực chất và bền vững.