VARS: Có chủ đầu tư lợi dụng tăng giá nhà bất hợp lý

"Khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất cũng không thể mua nhà", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định tại bản tin thị trường vừa công bố. 

Theo kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO), nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất (nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người 1 tháng đạt gần 14,5 triệu tại Hà Nội; 13,8 triệu tại Đà Nẵng; gần 13,3 triệu tại TP HCM; 13,9 triệu tại Đồng Nai và gần 18,4 triệu tại Bình Dương.

Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên trên thực tế, họ gặp không ít trở ngại.

Cụ thể, giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu/tháng/hộ, tương đương khoảng 360 triệu/năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến (chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập) là khoảng 6,7 triệu/tháng, tương đương khoảng 80 triệu/năm.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động 40 - 70 triệu/m2, tùy khu vực và phân khúc. Tức một căn hộ có diện tích khoảng 60 m2 có giá khoảng 2,5 - 3,5 tỷ. 

Nếu nhóm người trên quyết định mua một căn hộ 60 m2 có giá khoảng 3,5 tỷ và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25 - 27 triệu, tương ứng hơn 300 triệu/năm. Do đó, với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm thì gần như không thể mua nhà.

Vì sao người dân ngày càng khó mua nhà? 

Theo lý giải của VARS, có 3 nguyên nhân chính khiến khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua. 

Thứ nhất là giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân. Tốc độ tăng giá nhà đất nhanh hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Từ sau đại dịch Covid - 19, giá bất động sản (nhất là loại hình căn hộ) tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%.

"Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp", VARS nhận định.

Thứ hai là nguồn cung nhà ở hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên, trong khi nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu/m2, khiến đa số người dân không có lựa chọn phù hợp.

Bên cạnh đó, việc một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Thứ ba là do hành vi đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt. Theo VARS, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trầm trọng. 

Ngoài ra, còn một yếu tố khác là chi phí tài chính. Dù lãi suất đã giảm, song người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà.

Nhìn về phía các doanh nghiệp địa ốc, việc chi phí tài chính, chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án và trực tiếp làm tăng giá nhà.

"Nhóm có thu nhập cao nhất của cả nước gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô", VARS kết luận.

Trong dài hạn, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, VAR kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh cải thiện hạ tầng kết nối và nhân rộng mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng.  

Theo đó, nếu các khu dân cư, thương mại và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh thì hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân đi làm, tiếp cận tiện ích từ khoảng cách xa trong thời gian ngắn, chất lượng cuộc sống được nâng cao. Người mua nhà sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà sẽ được điều chỉnh về mức cân bằng.