Chung cư thứ cấp Hà Nội giảm giá nhưng chưa rẻ

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026” diễn ra sáng nay, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đã thông tin về diễn biến phân khúc chung cư tại Hà Nội trong thời gian qua. 

Ông Cảnh đánh giá đây là loại hình có khả năng thích nghi và thanh khoản tốt trên thị trường hiện nay. Trong 9 tháng đầu năm 2026, giá rao bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã giảm khoảng 9%, còn chung cư thứ cấp giảm 15%. Tức đà giảm giá của chung cư thứ cấp đang nhanh gấp rưỡi so với chung cư sơ cấp. 

"Diễn biến giảm giá này không làm đóng băng thị trường. Với các dự án chung cư sơ cấp, chủ đầu tư duy trì mức rao bán trên nền giá cũ và tung ra các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu. Trong khi đó, chung cư thứ cấp (chiếm 54% tỷ lệ giao dịch căn hộ Hà Nội quý III) lại tiếp tục giảm giá để tìm đến vùng có nhu cầu của người mua. 

Có thể thấy, hai dòng sản phẩm sơ cấp và thứ cấp đang đi theo hai hướng chiến lược hoàn toàn khác nhau để cung ứng ra thị trường, cho thấy khả năng thích nghi linh hoạt của phân khúc chung cư trong bối cảnh hiện tại", ông Cảnh nói. 

Thông tin rõ hơn về diễn biến loại hình chung cư sơ cấp tại sự kiện, chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết một số dự án căn hộ như Masterise Sky Quarter tại Đan Phượng của chủ đầu tư Masterise Homes hiện có giá rao bán khoảng 60 - 90 triệu/m2. Tại Tây Hồ, dự án Sunshine River Park dao động 110 - 150 triệu/m2, Noble Crystal khoảng 160 - 280 triệu/m2, cùng do Sunshine Group làm chủ đầu tư.

Khu vực Long Biên có The Magnolia của MIK Group với giá khoảng 100 - 140 triệu/m2. Khu vực Hoàng Mai có Central Park của Gamuda Land dao động 100 - 120 triệu/m2. Khu vực Đông Anh có Imperia Signature Cổ Loa của Vinhomes với giá từ 90 - 130 triệu/m2, hay Lumiere Essence Peak của Masterise Homes dao động 120 - 200 triệu/m2...

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với các môi giới, 2 yếu tố có tác động lớn tới quyết định của người mua trên thị trường sơ cấp gồm chiết khấu giá bán (chiếm khoảng 48%) và hỗ trợ lãi suất (39%). Ngoài ra còn 3 yếu tố khác gồm ân hạn gốc lãi, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ vận hành cho thuê. 

Với chung cư thứ cấp, ông Cảnh cho biết đa số người mua trên thị trường nhằm mục đích để ở (chiếm khoảng 83%), còn lại để đầu tư (17%). 5 khu vực nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người mua chung cư thứ cấp trong quý III gồm Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai, Cầu Giấy và Thanh Xuân.

Nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, người mua tìm kiếm hàng giá tốt tại các khu vực có điều chỉnh giá. Một số dự án giảm giá sâu và nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ người mua trong quý III. Đơn cử như HH1 Linh Đàm tại Hoàng Mai giá rao bán hiện khoảng 37 triệu/m2, giảm 21% so với quý II, mức độ quan tâm tăng 23%. Tại Nam Từ Liêm, dự án Imperia Smart City giá khoảng 74 triệu/m2, giảm 14% theo quý, mức độ quan tâm tăng 7%.  

Tuy nhiên, ông Cảnh lưu ý không phải dự án nào giảm giá cũng nhận được nhiều sự quan tâm trên thị trường. Đơn cử tại Hà Đông, Chung cư Xa La có giá rao bán hiện khoảng 55 triệu/m2, giảm 8% so với quý II, tuy nhiên mức độ quan tâm cũng giảm 32%. Dự án Thanh Hà giá khoảng 41 triệu/m2, giảm 15% theo quý, mức độ quan tâm giảm 18%.

Tại Cầu Giấy, dự án Rubik 360 tại Cầu Giấy giá khoảng 117 triệu/m2, giảm 5% so với quý II, mức độ quan tâm giảm 23%. Chung cư Trung Hoà - Nhân Chính giá khoảng 81 triệu/m2, giảm 5% theo quý, mức độ quan tâm giảm 18%.   

Theo chuyên gia, điều này phản ánh xu hướng người mua để ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng đáp ứng của dự án đối với nhu cầu sinh hoạt, đi lại, tiện tích... khi sinh sống. Giá trị phục vụ nhu cầu ở của sản phẩm ngày càng được chú trọng. 

Nên mua chung cư sơ cấp hay thứ cấp lúc này? 

Tại sự kiện, ông Cảnh đã đưa ra phân tích và chỉ ra 4 tiêu chí mà người mua cần cân nhắc nếu đang phân vân lựa chọn giữa chung cư sơ cấp hay thứ cấp trong bối cảnh thị trường hiện nay. 

Thứ nhất, cần xác định rõ thời điểm chính thức về ở. Nếu có nhu cầu ở ngay thì các sản phẩm chung cư thứ cấp sẽ có lợi thế hơn cho người mua, đồng thời giúp họ quan sát được việc vận hành toà nhà, chất lượng xây dựng hay cuộc sống của các cư dân đã dọn về ở trước đó. 

Trong khi đó, nếu 2 - 3 năm sau khi mua mới cần chuyển về ở thì nên lựa chọn sản phẩm sơ cấp để được giãn dòng tiền thanh toán. 

Thứ hai, cần lưu ý về cấu trúc dòng tiền khi đưa ra quyết định mua nhà. Nếu mua chung cư thứ cấp, thông thường khách hàng sẽ cần thanh toán đủ toàn bộ số tiền và dùng đòn bẩy tài chính lớn. Song, lợi thế hiện nay là đà giảm giá của chung cư thứ cấp đang nhanh gấp rưỡi so với chung cư sơ cấp.

Trong khi đó, nếu quyết định mua căn hộ mới từ chủ đầu tư lúc này, khách hàng có thể được hưởng nhiều chính sách ưu đãi trong giai đoạn đẩy mạnh kích cầu như hỗ trợ lãi vay hay giãn tiến độ thanh toán. 

Thứ ba, cần lưu ý về quy hoạch và pháp lý. Với dự án sơ cấp, cần quan tâm đến uy tín của chủ đầu tư, tiến độ triển khai, hồ sơ pháp lý dự án. Với chung cư thứ cấp, cần kiểm tra kỹ tình trạng sổ hồng, chất lượng thực tế, chi phí cải tạo khi nhận nhà vào ở và rủi ro phát sinh. 

Cuối cùng, cần lưu ý về diễn biến giá trên thị trường. Ông Cảnh nhận định mặc dù hiện nay, chung cư đã có những bước điều chỉnh giảm giá nhất định, song điều này chưa có nghĩa đây là giá rẻ. Thị trường đang đi theo hướng chọn lọc dựa trên chất lượng sống, tiện tích, vị trí mà dự án sở hữu. Cùng ghi nhận diễn biến giảm giá rao bán trong quý III, song chỉ số về mức độ quan tâm của nhiều dự án lại có sự tăng giảm trái chiều. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)