Chuyên gia đề xuất chỉ cưỡng chế di dời chung cư cũ sau khi người dân có chỗ ở tạm thời

Tại Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ Xây dựng vừa tổ chức, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Chuyên gia pháp lý bất động sản đã góp ý nhiều nội dung nhằm hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.   

Theo vị này, các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có mối quan hệ chặt chẽ, từ xác định trường hợp phải phá dỡ, lập phương án bồi thường, tái định cư đến di dời và cưỡng chế di dời. Vì vậy, luật cần vừa bảo đảm xử lý kịp thời các công trình mất an toàn, vừa xác định rõ quyền của chủ sở hữu và cơ chế đồng thuận, bồi thường, tái định cư.

Trong đó, chuyên gia đề nghị chính sách phải bảo đảm thống nhất cơ chế xử lý đối với nhà chung cư cần di dời khẩn cấp. 

Khoản 2 điều 86 dự thảo quy định: các trường hợp phá dỡ nhà chung cư (theo khoản 1 điều 85) nhưng chưa có trong chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì địa phương bố trí chỗ ở tạm thời, di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Sau đó lập kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Việc này có nghĩa cơ chế bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời trước, sau đó mới lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở hiện chỉ được áp dụng đối với nhà chung cư bị cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Trong khi đó, dự thảo còn quy định trường hợp nhà chung cư nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cần phải di dời khẩn cấp. 

Ông Tuấn đánh giá nội dung này chưa bao quát. Khó có cơ sở hợp lý để trường hợp nhà chung cư mất an toàn do cháy, nổ, thiên tai, địch họa được áp dụng cơ chế di dời trước, hoàn thiện chương trình/kế hoạch sau. Trong khi nhà chung cư có nguy cơ sập đổ và được chính dự thảo xác định phải “di dời khẩn cấp” lại không thuộc phạm vi áp dụng cơ chế này.  

Đề nghị bổ sung vào dự thảo để bảo đảm mọi trường hợp nhà chung cư có nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng, cần phải di dời khẩn cấp đều có thể được xử lý ngay mà không phụ thuộc vào việc nhà chung cư đã được đưa vào chương trình phát triển nhà ở hay chưa. 

Chuyên gia cũng đề nghị bảo đảm thống nhất quyền lựa chọn hình thức bồi thường, tái định cư của chủ sở hữu khi không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.

Khoản 3 điều 86 dự thảo đang quy định: trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp xã lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu.

Ông Tuấn chỉ ra vướng mắc ở nội dung này khi cụm từ “chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” có thể dẫn đến 2 cách hiểu. Thứ nhất là chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhận tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư. Thứ hai là cơ quan nhà nước có thẩm quyền/chủ đầu tư quyết định hình thức áp dụng theo phương án bồi thường, tái định cư. 

Hai cách hiểu này dẫn đến hệ quả pháp lý khác nhau và có thể gây vướng mắc trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, tái định cư. 

Trong trường hợp này, việc chủ sở hữu không được tiếp tục sử dụng nhà ở tại vị trí cũ không xuất phát từ nhu cầu mà là hệ quả của phương án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.

Do đó, nếu chỉ quy định chung là “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” mà không xác định quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu, thì có thể dẫn đến trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục được bố trí nhà ở nhưng phương án được phê duyệt chỉ thực hiện bồi thường bằng tiền.

Ông Tuấn đề nghị sửa dự thảo theo hướng: quy định rõ: chủ sở hữu có quyền lựa chọn giữa bồi thường bằng tiền và bố trí nhà ở tái định cư trong trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. 

Nội dung tiếp theo được chuyên gia đề cập tại hội thảo là cần xây dựng khung pháp lý về thông qua phương án bồi thường, tái định cư và cơ chế xử lý trường hợp không đạt tỷ lệ đồng thuận.

Các điều 91, 92 của dự thảo xác định nhiều nội dung trực tiếp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu như hình thức bồi thường, tái định cư, hệ số K, giá trị căn hộ tái định cư, khoản tiền chủ sở hữu phải đóng góp, khoản tiền chênh lệch, hỗ trợ tạm cư và thời gian thực hiện dự án. 

Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định khung cơ chế để các chủ sở hữu thông qua phương án bồi thường, tái định cư, bao gồm tỷ lệ đồng thuận tối thiểu; hiệu lực của phương án đối với các chủ sở hữu không đồng thuận. Cũng chưa quy định cơ chế xử lý trong trường hợp phương án không đạt tỷ lệ đồng thuận cần thiết. 

Luật sư Tuấn đề nghị Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ điều kiện cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể, khoản 3 điều 94 dự thảo quy định: quá thời hạn di dời (theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không di dời thì địa phương ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Như vậy, điều kiện để ban hành quyết định cưỡng chế về cơ bản gồm: đã có quyết định di dời; đã hết thời hạn di dời; chủ sở hữu, người sử dụng không thực hiện di dời. 

Theo chuyên gia, nội dung này chưa phân biệt đầy đủ giữa 2 nhóm trường hợp. Thứ nhất là di dời khẩn cấp để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản. Đối với nhà chung cư có tình trạng nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp thì việc cho phép cơ quan nhà nước áp dụng kịp thời các biện pháp cần thiết là có cơ sở, nhằm bảo vệ tính mạng, sức khỏe người dân.

Thứ hai là di dời để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Lúc này, nghĩa vụ di dời của chủ sở hữu, người sử dụng gắn trực tiếp với phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Vì vậy, trước khi cưỡng chế, cần bảo đảm các nghĩa vụ tương ứng của Nhà nước và chủ đầu tư theo phương án này đã được thực hiện hoặc đã có đủ điều kiện để thực hiện. 

Ông Tuấn cho biết trên thực tế có thể phát sinh trường hợp phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và đã hết thời hạn di dời, nhưng chỗ ở tạm thời chưa được bố trí, kinh phí để người dân tự lo chỗ ở chưa được thanh toán hoặc các nghĩa vụ khác của chủ đầu tư theo phương án chưa được thực hiện.

Nếu chỉ căn cứ vào việc hết thời hạn di dời để ban hành quyết định cưỡng chế thì nghĩa vụ của chủ sở hữu và nghĩa vụ bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư chưa được đặt trong quan hệ tương ứng. 

Mặt khác, cưỡng chế di dời là biện pháp hành chính tác động trực tiếp đến quyền sở hữu nhà ở và nơi cư trú của người dân. Vì vậy, đối với các trường hợp không đòi hỏi phải xử lý khẩn cấp, cưỡng chế nên là biện pháp cuối cùng, sau khi cơ quan có thẩm quyền đã thông báo, vận động, thuyết phục và tạo đầy đủ điều kiện để người dân thực hiện việc di dời.   

Ông Tuấn đề xuất đối với trường hợp không thuộc diện phải di dời khẩn cấp, chỉ ban hành quyết định cưỡng chế sau khi đã bảo đảm các điều kiện cần thiết để chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện việc di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Trong đó có việc bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán kinh phí để người dân tự lo chỗ ở theo quy định; đồng thời đã thực hiện việc thông báo, vận động, thuyết phục nhưng chủ sở hữu, người sử dụng vẫn không chấp hành quyết định di dời.  

Liên quan đến quy định chuyển tiếp về thế chấp dự án nhà ở, thế chấp dự án nhà ở, chuyên gia đề nghị cần hoàn thiện thêm nội dung.

Khoản 8 điều 132 dự thảo nêu: trường hợp các bên đang thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở mà đến ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành chưa hoàn tất giao dịch thì các bên được thực hiện thỏa thuận về việc giải chấp hoặc không phải giải chấp theo quy định của Luật. 

Quy định này hiện chỉ đề cập trường hợp “đang thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở”, chưa bao quát trường hợp dự án hoặc một phần dự án nhà ở đang được thế chấp.  

Nội dung này vướng mắc với khoản 2 điều 126, khi cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án. Đồng thời, dự thảo bổ sung cơ chế cho phép trong một số trường hợp không phải giải chấp tài sản trước khi ký hợp đồng huy động vốn, mua bán, thuê mua nhà ở nếu có thỏa thuận của các chủ thể liên quan. 

Luật sư Tuấn còn đề nghị khôi phục quy định không phân lô bán nền tại dự án đấu giá. Ông cho rằng dự thảo cần làm rõ quy định về phân lô bán nền, chuyển nhượng đất có hạ tầng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đề nghị khôi phục quy định theo hướng đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua, không được phân lô bán nền. Cách quy định này sẽ tránh tình trạng các quy định giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai viện dẫn qua lại, dẫn đến khó xác định khi áp dụng.

Góp ý về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, chuyên gia đề xuất giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài kết hôn với người Việt.

Lý do bởi nếu nhà ở được xác lập là tài sản riêng của người nước ngoài theo thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng, quy định về giới hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thể bị vô hiệu hóa.

Do đó, ông Tuấn đề nghị quy định trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được cùng vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sở hữu nhà ở thuộc tài sản chung của vợ chồng. Đề xuất này cũng được kiến nghị áp dụng tương tự với trường hợp kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”

Thời gian: 8h00 ngày 22/09/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Sự kiện quy tụ đại diện cơ quan quản lý, Đại biểu Quốc hội, chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế độc lập, doanh nghiệp… Các diễn giả sẽ cùng thảo luận, phân tích những nội dung quan trọng của Nghị quyết 21 và những chính sách mới; từ đó đánh giá tác động, gợi mở chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Hai phiên thảo luận chính:

Phiên 1: Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý
Phiên 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản
Thảo luận - Hỏi đáp cùng chuyên gia

Đăng ký tham dự