Chủ tịch HoREA: Cách tính mới có thể tác động đáng kể đến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp

Mới đây, tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đã đề nghị luật hóa cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất tại dự thảo.

Cụ thể, tại Nghị định 50, hệ số điều chỉnh giá đất gồm 3 thành phần: K1 là hệ số biến động thị trường, K2 theo quy hoạch và K3 liên quan các yếu tố khác. Ông cho rằng cơ chế này cần được đưa vào luật để có cơ sở áp dụng rõ ràng.

Chủ tịch HoREA bác bỏ nhận định cho rằng áp dụng bảng giá đất sẽ làm tiền sử dụng đất giảm. Đơn cư như trường hợp tại TP HCM, ông cho biết nếu áp dụng bảng giá đất cùng các hệ số K1, K2, K3, tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng từ 2 - 2,6 lần so với cách tính trước đây của hội đồng thẩm định. 

K1 hiện được áp dụng bằng 1, K2 từ 1,1 - 1,6 lần và K3 bằng 1. Vì vậy, ông Châu cho rằng cần xem xét kỹ việc áp dụng bảng giá đất và cơ chế hệ số điều chỉnh, bởi cách tính này có thể tác động đáng kể đến tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải thực hiện.

Bên cạnh vấn đề hệ số K, ông Châu đề nghị bổ sung chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp thực hiện vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là một khoản trong tổng chi phí đầu tư của dự án và cần được tính đến trong cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Liên quan đến tái định cư, Chủ tịch HoREA hoan nghênh quy định bố trí khu tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, nhưng đề nghị đưa trở lại các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự phù hợp với phong tục, tập quán vùng miền. Đồng thời, cần xác định rõ nơi tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, bảo đảm điều kiện để người dân tái thiết cuộc sống.

Trên thực tế, có rất nhiều khu tái định cư chưa đáp ứng được nhu cầu, mong muốn của người dân nên dù xây dựng hàng nghìn căn nhà nhưng lại rơi vào tình trạng bỏ hoang.  

Dẫn chứng tại TP HCM, ông Châu chỉ ra Khu tái định cư Vĩnh Lộc B (quy mô 30 ha, xây dựng 45 block cao 5 tầng, tổng cộng 1.939 căn hộ), được đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng nhưng vẫn thưa thớt người ở, xuống cấp sau hơn 16 năm đưa vào sử dụng, tỷ lệ lấp đầy khoảng 15%.   

Hay như Khu tái định cư Thủ Thiêm, trong số hơn 8.500 căn hộ đã được xây dựng của dự án, TP HCM giữ lại 2.924 căn phục vụ tái định cư, còn 5.626 căn được xem xét bán đấu giá để thu hồi vốn. Tuy nhiên nhiều năm qua, 3.790 căn hộ trong số này đã trải qua ít nhất 4 lần đấu giá thất bại, nguyên nhân chính do bán theo lô lớn với số tiền quá cao, khó thu hút nhà đầu tư đơn lẻ. Mới đây, TP HCM quyết định sẽ đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chuyển công năng sang nhà ở thương mại. Tuy nhiên, do để trống nhiều năm nên chất lượng đã xuống cấp.

Một trong những định hướng chính sách nổi bật của Nghị quyết 21 là việc chuyển đổi tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Bày tỏ quan điểm ủng hộ quan điểm này, song ông Châu lưu ý xây dựng khu tái định cư là mắt xích quan trọng nhất trong quy trình thu hồi đất. Chính phủ cần quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện thay vì chỉ dừng ở mức hướng dẫn chung chung, nhằm tránh lãng phí nguồn lực đầu tư công.   

Liên quan đến dự án BT và trường hợp chuyển tiếp, Chủ tịch HoREA đề nghị có quy định phù hợp với những dự án đã thực hiện theo quy định trước đây. Cần phân biệt trường hợp doanh nghiệp vi phạm pháp luật với trường hợp người sử dụng đất không vi phạm nhưng phát sinh nghĩa vụ tài chính do quá trình xử lý của cơ quan Nhà nước.

Ngoài ra, khoản 3 điều 55 dự thảo quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 điều này (gồm chuyển đất trồng lúa, đất lâm nghiệp sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, thủy sản; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở) thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Theo ông Châu, cần bỏ chữ "không" tại nội dung này. Đồng thời, xác định rõ trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất lâm nghiệp sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp và trường hợp chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, thủy sản, đều không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (dự thảo đang quy định phải xin phép).