Đất đấu giá sẽ có thêm nhiều kỷ lục, không tránh được, có thể hấp dẫn trong cả chu kỳ bất động sản mới

‏‏Đ‏‏ua nhau đấu giá đất‏

‏Từ khoảng giữa quý III/2024, đất đấu giá ‏‏dần‏‏ ‏‏“‏‏nóng‏‏”‏‏ trên thị trường bất động sản‏‏ ‏‏nhiều tỉnh thành phía Bắc sau nhiều năm trầm lắng.‏

‏Tại Hà Nội, n‏‏hiều ‏‏“‏‏phiên chợ đất‏‏”‏‏ diễn ra ở các quận, huyện thu hút hàng trăm, hàng nghìn người tham gia, thời gian đấu giá kéo dài cả ngày lẫn đêm, những mức giá trúng ở ngưỡng cao ‏‏kỷ lục ‏‏l‏‏iên tiếp ‏‏được thiết lập,... ‏

‏Điển hình là phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào ngày 10/8. Khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Lô góc có giá trúng cao nhất khoảng 100,5 triệu/m2 - con số “rất bất thường” theo đánh giá của Tổng Giám đốc EZ Property Vietnam Phạm Đức Toản.

‏Đến ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài 19 giờ, diễn ra xuyên đêm. Giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất đạt 91,3 triệu/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm. ‏

‏Ngày 29/8, phiên đấu giá 39 thửa đất ở xã Trạch Mỹ Lộc và xã Thọ Lộc, huyện Phúc Thọ ghi nhận giá trúng cao nhất 60 triệu/m2. Có trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận sang tay thành công cho người khác với mức chênh 200 triệu ‏‏đồ‏‏ng ‏‏chỉ ít phút sau khi đấu giá xong. ‏

‏Ngày 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông kết thúc vào lúc hơn 23 giờ đêm. Giá trúng cao nhất đạt hơn 262,2 triệu/m2 - con số “cao không thể chịu được” theo ‏‏chia sẻ‏‏ của một nhà đầu tư trực tiếp đi bỏ phiếu. Giá trúng thấp nhất đạt gần 133 triệu/m2. Có gia đình hơn 20 người cùng kéo tới tham gia, theo dõi buổi đấu giá. ‏

‏Không chỉ diễn ra tại Hà Nội,‏‏ dấu hiệu‏‏ hấp dẫn của đất đấu giá còn hiện diện ở nhiều tỉnh thành khác. ‏

‏Tại‏‏ Bắc Giang, ‏‏phiên đấu giá 72 lô đất ở thuộc tổ dân phố Hương, thị trấn Tân An, huyện Yên Dũng vào ngày 17/8 có 339 khách hàng, với gần 1.000 hồ sơ tham gia. Kết quả, tổng giá trúng toàn bộ các lô đất là hơn 181 tỷ. Lô có giá trúng cao nhất là hơn 5 tỷ đồn‏‏g‏‏. ‏

‏Đến ngày 27/10‏‏,‏‏ ở TP Bắc Giang, phiên đấu giá 355 lô đất ở tại các xã Song Mai, Song Khê và Đồng Sơn có 603 khách hàng đăng ký tham gia với tổng số 2.324 hồ sơ đặt cọc. Kết quả, có 271 lô đất được đấu giá thành công với tổng giá trúng hơn 608,7 tỷ, chênh 167,7 tỷ so với giá khởi điểm.

‏Tại ‏‏Ninh Bình‏‏, phiên đấu giá 129 thửa đất ở tại khu dân cư Đồi Mây - Liên Phương, xã Thạch Bình, huyện Nho Quan ngày 19/8 có 259 người tham gia, với 1.825 hồ sơ đủ điều kiện. Đây là cuộc đấu giá trực tiếp với số lượng hồ lớn nhất trên địa bàn tỉnh này trong thời gian qua. Sau 3 vòng trả giá, 128 thửa có chủ với tổng giá trúng khoảng 84,6 tỷ.‏

‏Chưa đầy một tuần sau, phiên đấu giá 188 thửa đất ở tại nông thôn thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư đô thị tại xóm An Cư, xã Thượng Kiệm, huyện Kim Sơn có 127 khách hàng ở trong và ngoài tỉnh, với 754 hồ sơ đủ điều kiện. Kết quả, 184 thửa đất có chủ với tổng giá trúng hơn 274,4 tỷ. ‏

‏Những diễn biến trên có phần trái ngược với bối cảnh thị trường đất đấu giá năm ngoái, khi nhiều phiên chợ đất vắng người tham gia, giá trúng mấp mé giá sàn. ‏‏Thậm chí, ngay tại Hà Nội, một số phiên đấu giá còn phải tạm dừng do không đủ người đăng ký tham gia.‏

‏Vì sao có đột biến?‏

‏Lý giải cho sự nóng lên bất ngờ của thị trường đất đấu giá trong năm 2024, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, thường sẽ xuất hiện những phân khúc có sự đột biến. ‏

‏Theo chuyên gia, với việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức hiệu lực; 105 thành phố, thị xã sẽ không được phân lô, bán nền; nhiều địa phương ban hành quy định mới về tách thửa... khiến nguồn cung đất nền trong dân bị hạn chế hơn so với trước kia. Qua đó, phần nào tác động tâm lý làm người dân có xu hướng chuyển sang quan tâm nhiều hơn đến đất đấu giá. ‏

‏Bên cạnh đó, hiện tại đang trong giai đoạn cao điểm đô thị hóa, cả nhu cầu mua để ở lẫn mua để đầu tư đều rất lớn. “Đất sạch không lo vướng mắc pháp lý, không lo chồng chéo quy hoạch, không phải xây dựng ngay, đầu tư ít,... thì tội gì không đấu?”, ông Điệp nói‏‏.‏‏ ‏

‏Một lý do nữa được vị này nêu lên để lý giải cho diễn biến vừa qua của phân khúc đất đấu giá là việc dòng tiền kiều hối đổ về Việt Nam (vốn rất lớn và không thua kém dòng vốn đầu tư nước ngoài). Ông Điệp cho rằng không ngành nghề nào hấp dẫn đầu tư từ lượng tiền này bằng bất động sản. ‏

‏“Chính vì những lý do đó mà đất đấu giá ở một số nơi rất đắt hàng trong thời gian qua, giá trúng vẫn cao và lượng người đi đấu vẫn đông. Tất nhiên cũng có những trường hợp đẩy giá, tạo sóng ảo, song không phải là tất cả. Thực tế vẫn có nhiều người đi mua thực, nhưng vì giá trong phiên đấu cao quá nên người ta phải bỏ cuộc. Tôi khẳng định nhu cầu để ở lẫn đầu tư vẫn là rất lớn”, theo đại diện VNREA. ‏

‏Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, trong khoảng thời gian trước đã xảy ra nhiều câu chuyện liên quan đến vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản.‏

‏Vì vậy mà bây giờ, nhiều khách hàng đặt tiêu chí ưu tiên hơn về tính đảm bảo pháp lý của sản phẩm. Cứ thấy đất sạch, có sổ đỏ, được tổ chức đấu giá là người dân tìm đến, dù giá có thể nhỉnh hơn. Đây là một trong những lý do khiến giá bị đẩy lên.

‏Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến giá đất đấu giá‏‏ một số nơi ‏‏tăng cao ‏‏bất thường ‏‏như‏‏:‏‏ mức khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn, một số khu vực (như Hà Đông, Hoài Đức) có hạ tầng phát triển nên tạo kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư,...‏

‏Ngoài ra, còn do các hành vi trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.‏

‏Có thể hấp dẫn trong cả chu kỳ mới‏

‏Bàn về triển vọng đất đấu giá trong tương lai, nhiều ý kiến cho rằng đà tăng trưởng của phân khúc này sẽ còn tiếp diễn. ‏

‏Với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại, VARS cho rằng khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần trở thành “chuyện thường ngày". Lý do bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá bất động sản tiếp tục được duy trì. ‏

‏T‏‏rao đổi với người viết, ông Lê Đình Chung nhận định‏‏,‏‏ nếu nguồn cung không được cải thiện thì sức hấp dẫn của đất đấu giá vẫn sẽ tiếp diễn. Bản chất vấn đề là do thiếu cung, trong khi lực cầu ở mức rất cao. Ngoài ra, không tránh khỏi việc có sự tham gia của giới đầu cơ. ‏

‏“Riêng tại Hà Nội, tôi nghĩ tình trạng này ở sẽ còn kéo dài đến năm 2025. ‏‏S‏‏ẽ có nhiều kỷ lục đấu giá mới được thiết lập, đây là thực tế không tránh được”, lãnh đạo SGO Homes dự báo.‏

‏Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp khẳng định‏‏,‏‏ đây vẫn là phân khúc đắt hàng, hấp dẫn trong những tháng cuối năm 2024 và sang năm 2025. Thậm chí, sức hấp dẫn của đất đấu giá có thể kéo dài đến hết cả chu kỳ bất động sản. Bởi, nguồn cung ngày càng khan, lại gặp đúng giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư cao, có thể dẫn đến sự bùng nổ.‏

‏Song, chuyên gia này cũng lưu ý “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn”. Khi ‏‏quyết định ‏‏trả giá tại phiên đấu, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa vào các yếu tố như quy hoạch, công năng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dư địa phát triển… của khu vực. Tránh viễn cảnh đổ vốn vào mà không rút ra được. ‏

‏Đơn cử như nếu là vùng du lịch, phát triển đô thị, khu công nghiệp, có khả năng lên thành phố, có khu vui chơi giải trí lớn,... Đây là những điểm mạnh cho tiềm năng tăng trưởng của bất động sản. Trái lại, nếu mua phải sản phẩm ‏‏giá cao tại ‏‏vị trí không có điểm nhấn thì ‏‏ít thanh khoản, ‏‏khó bán.