Đề xuất cách tính thuế mới để siết tình trạng 'hai giá' bất động sản

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đề xuất thay đổi cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế tình trạng khai giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế - vốn lâu nay được gọi là hiện tượng "hai giá" trên thị trường.

Theo dự thảo, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú tiếp tục áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, điểm mới nằm ở cách xác định giá tính thuế.

Cụ thể, giá chuyển nhượng vẫn căn cứ theo hợp đồng, nhưng nếu không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.

Quy định này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế, qua đó hạn chế tình trạng người mua – người bán thỏa thuận ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế. Đây là thực tế phổ biến nhiều năm qua, khiến nguồn thu ngân sách bị thất thoát và tạo ra sự thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản.

Dự thảo cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế. Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định là khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Với giao dịch nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế được xác định khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Trong khi đó, trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế tại thời điểm góp vốn; nghĩa vụ chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp sẽ kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân.

Tương tự, với giao dịch ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, nếu người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, thu nhập từ giao dịch vẫn phải chịu thuế. Trường hợp người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao và không có quyền sở hữu, khoản thu nhập này sẽ tính thuế như thu nhập từ tiền lương, tiền công. Quy định này nhằm ngăn tình trạng lợi dụng ủy quyền để né thuế.

Song song với việc siết cách tính thuế, dự thảo cũng bổ sung điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất. Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế nếu đồng thời đáp ứng ba điều kiện, gồm: chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày (hơn 6 tháng); và phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản.

Trường hợp có thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai hoặc chỉ chuyển nhượng một phần tài sản sẽ không thuộc diện miễn thuế. Với tài sản đồng sở hữu, chỉ cá nhân không có thêm bất động sản nào khác mới được hưởng ưu đãi này.

Dự thảo nêu rõ, việc xác định nhà đất duy nhất do người chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu kê khai không đúng, cơ quan thuế sẽ truy thu và xử phạt theo quy định.

Việc đồng thời siết giá tính thuế và bổ sung điều kiện miễn thuế được cơ quan chức năng đánh giá là động thái nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế thất thu ngân sách và từng bước đưa thị trường bất động sản vận hành sát hơn với giá trị thực.

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân của tình trạng "hai giá" xuất phát từ khoảng cách lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường, khiến việc khai thấp giá chuyển nhượng trở nên phổ biến. Việc xây dựng bảng giá tiệm cận thực tế được xem là giải pháp nền tảng để đảm bảo công bằng, song cũng có thể kéo theo việc gia tăng nghĩa vụ tài chính, tạo thêm áp lực cho người mua ở thực.

Do đó, chính sách cần phân loại rõ đối tượng để có cơ chế miễn, giảm phù hợp, đồng thời nghiên cứu phương án tính thuế dựa trên lợi nhuận thực nhằm khuyến khích khai đúng giá. Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch sát thị trường, kết hợp thanh toán qua ngân hàng và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý sẽ giúp kiểm soát hiệu quả tình trạng kê khai sai.

Ở góc độ chính sách, mức thuế 2% hiện nay được đánh giá là phù hợp, nhưng cần đi kèm với việc tăng cường chế tài và xử lý nghiêm các hành vi khai gian.

So với quy định hiện hành, giới chuyên gia nhìn nhận dự thảo không thay đổi thuế suất nhưng siết chặt hơn cách xác định giá tính thuế và điều kiện miễn thuế. Trước đây, quy định còn khá chung, tạo khoảng trống cho tình trạng hai giá. Việc áp dụng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh được cụ thể hóa, đồng thời bổ sung điều kiện nắm giữ tối thiểu 183 ngày và yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ tài sản để được miễn thuế, giúp bịt các kẽ hở trong cách tính và kê khai, hướng tới minh bạch hóa thị trường và hạn chế thất thu ngân sách. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%