Chuyên gia: Nhóm đầu cơ luôn hiện diện ở mọi phân khúc, sớm muộn sẽ phải đánh thuế bất động sản

Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cho biết giá bán nhiều phân khúc duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Điển hình như giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM vẫn tiếp tục leo thang.

Tại Thủ đô, giá bán từ chủ đầu tư đạt trung bình 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng gần 6% so với quý I và 33% so cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang thậm chí được chào bán ở ngưỡng 150 - 300 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM, mặt bằng giá sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm, song cũng tăng 36% theo năm. Một số dự án cao cấp mở bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên. 

Chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế cho biết, giá căn hộ hiện đã quá cao khi tương đương với 26 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình. Trong khi đó, mức trung bình trên thế giới chỉ là 15 năm.  

Tổ tư vấn chính sách của Thủ tướng sẽ sớm đề xuất các kế hoạch để giảm giá bất động sản. Để mức giá tiếp tục tăng cao như hiện tại sẽ là rủi ro cho cả người mua, ngân hàng và nhà đầu tư. 

Theo ông Lực, bất động sản có giá trên trời do nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý, từ đó khiến nguồn cung bị hạn chế. Đà tăng của chi phí đầu vào và tình trạng đầu cơ, thổi giá cũng góp phần khiến giá nhà liên tục leo thang. .

Để giảm giá bất động sản, nguồn cung nhà ở cần được bổ sung. Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia chính là giải pháp nhằm gia tăng số lượng nhà ở vừa túi tiền.

Tiếp đến, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ. Hiện có gần 3.000 dự án đắp chiếu với tổng vốn khoảng 6 triệu tỷ đồng. Nếu được xử lý, đây sẽ là động lực lớn để phát triển kinh tế và hạ nhiệt giá nhà.

Bên cạnh đó, cần xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư, sàn môi giới cố tình thổi giá bất động sản. Đồng thời, chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản cần được triển khai. Theo kinh nghiệm quốc tế, có 3 loại thuế cần được xem xét, bao gồm thuế giao dịch (tính trên doanh thu hoặc lợi nhuận), thuế bất động sản thứ hai và thuế thừa kế.

“Nhiều người lo ngại việc đánh thuế sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng sẽ cần có lộ trình, dựa trên hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ. Điều này dự kiến cần thêm 1 - 2 năm để chuẩn bị. Ngay ở thời điểm hiện tại, các cơ quan Nhà nước đang nỗ lực đẩy mạnh làm sạch dữ liệu về đất đai và nhà ở để làm nền tảng cho các chính sách sau này”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận định, đánh thuế bất động sản là điều sớm muộn sẽ phải thực hiện, sau 3 - 4 năm cứ bàn đi bàn lại về việc này rồi lại lo sợ tác động tới thị trường. 

"Việc đánh thuế chắc chắn là cần, song điều quan trọng hơn là mức thuế và thời điểm triển khai chính sách này. Tôi thấy đánh thuế giống như việc chúng ta cần uống thuốc khi bị bệnh, phải uống thì mới khỏi. Tuy nhiên, uống với liều lượng như thế nào và uống trong bao lâu là điều cần được quan tâm", bà Dương nói. 

Theo số liệu của CBRE, giá bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng mạnh từ 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá nhà trung bình tại Hà Nội lên tới 80 triệu đồng/m2. Còn tại T HCM, mức giá bình quân lên đến 85 triệu đồng/m2. Tại những khu vực có vị trí đẹp, mức giá còn lên tới 150 - 200 triệu đồng/m2.

Đa phần lượng giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Tại mọi phân khúc, từ căn hộ chung cư tới nhà phố, biệt thự, sự hiện diện của nhóm này luôn nhiều hơn tệp khách hàng mua ở thực. Do đó, để thị trường đi theo quỹ đạo ổn định, sự hiện diện của các chính sách thuế chống đầu cơ là điều tất yếu.

Nhìn ra thế giới, ông Trịnh Hà, Chuyên gia chiến lược Exness Investment Bank đã lấy ví dụ tại Malaysia. Theo đó, quốc gia này có chính sách đánh thuế mạnh tay đối với những căn nhà được giao dịch trong 3 năm đầu tiên. Mọi giao dịch mua bán đều phải thông qua luật sư. Các dữ liệu sẽ được nhập lên hệ thống thông tin quốc gia. Nếu phát hiện giá cao bất ngờ, hệ thống lập tức sẽ thông báo tới cơ quan chức năng.

Kết quả là với chính sách chống đầu cơ như trên, giá nhà tại Malaysia luôn trong tầm kiểm soát. Tại khu vực trung tâm, mức giá chỉ tương đương 50 - 60 triệu đồng/m2. Với những khu vực không nằm gần trung tâm thương mại hay ga đường sắt đô thị, mức giá chỉ còn 40 triệu đồng/m2.