Đề xuất chủ đầu tư không thu phí bảo trì 2% nhà chung cư: Lo thả gà ra đuổi

Chủ đầu tư sẽ không được quyền thu phí bảo trì

Sở Xây dựng TP HCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBND TP HCM báo cáo về tình hình quản lí, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP trong năm 2019. Theo đó, sở này kiến nghị điều chỉnh qui định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa.

Về lâu dài, Sở kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quĩ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lí, sử dụng. Số thu sẽ  dựa theo tỉ lệ % mà hội nghị nhà chung cư quyết định.

Còn tại Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội cũng vừa lập đoàn thanh tra về quản lí sử dụng nhà chung cư, trong đó có thanh tra về phí bảo trì. 

Theo thống kê mới nhất, đến nay có 13,5% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Hà Nội có gần 2.600 chung cư, chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước, trong đó có gần 1.580 chung cư cũ, 845 chung cư thương mại và 174 chung cư tái định cư. 

Trong đó, có 86 chung cư có tranh chấp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Mâu thuẫn chủ yếu là việc bàn giao, quản lí, sử dụng quĩ bảo trì chung cư, một số chủ đầu tư cố tình “ôm quĩ” không bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân…

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lí nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quyết định cao nhất về vấn đề quĩ bảo trì nhà chung cư thuộc các cơ quan ban hành luật, qui định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014, do đó thay đổi thì phải sửa đổi luật.

Theo ông Ninh, hiện có 3 luồng ý kiến chính: Thứ nhất là đề nghị giữ nguyên cơ chế thu phí như hiện nay. Nếu giữ nguyên, vấn đề đặt ra là quản quĩ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lí, hiệu quả, công khai minh bạch; Thứ hai là bỏ 2% quĩ bảo trì chung cư, không thu nữa. 

Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau. Ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quĩ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm sau khi chung cư được đưa vào hoạt động.

Ông Ninh cho rằng, phương án nào cũng có mặt được và hạn chế. Nếu thu phải quản lí minh bạch quĩ. Còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lí chung cư cũ hiện nay. Các tòa chung cư không có kinh phí bảo trì sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột giống như chung cư cũ hiện nay. 

Bộ Xây dựng hướng về phương án vẫn thu 2% quĩ bảo trì và quản lí sao cho công khai minh bạch. Cần qui định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ.

Ðá bóng trách nhiệm và tạo lỗ hổng pháp lí

Việc đề xuất chủ đầu tư không thu phí bảo trì mà chuyển cho ban quản trị tòa nhà cũng vấp phải sự phản đối từ nhiều ban quản trị hiện hành các tòa nhà. 

Ông Cao Xuân Tùng, Trưởng Ban quản trị tòa N03T2, khu đô thị Đoàn Ngoại giao thuộc phường Xuân Tảo (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) không đồng tình với đề xuất này và cho rằng, điều này không thể thực hiện được, bởi như thế là “đá bóng” trách nhiệm sang ban quản trị.

Theo ông Tùng, ban quản trị sẽ lấy đâu ra đầy đủ hợp đồng mua bán để xác định giá bán, có trường hợp các tòa nhà đã đi vào vận hành nhưng cư dân không về ở ngay, thậm chí có căn hộ bàn giao hơn ba năm mới có người về ở thì ban quản trị lấy đâu ra địa chỉ hay chế tài mời họ đến đóng?

Ông Tùng cho rằng, vẫn nên để chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì nhưng số tiền này được đóng vào một tài khoản ở ngân hàng ngay khi thu mà chủ đầu tư không có quyền rút ra.

Luật sư Bùi Sinh Quyền (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, theo qui định tại Điều 108 Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là do chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. 

Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bảo trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng.

“Nếu chúng ta bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc tạo ra một hành lang pháp lí để rất nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo qui định của pháp luật”, luật sư Quyền nói.