Đề xuất dự án cao cấp không cần dành 20% quỹ đất làm nhà xã hội

Đề xuất dự án cao cấp không cần dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội được Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra trong kiến nghị về giải pháp tạo quỹ đất phát triển nhà xã hội trên địa bàn thành phố.

Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất hoặc bố trí quỹ đất khác để làm nhà ở xã hội, hoặc đóng bằng tiền. Việc quyết định một trong ba hình thức trên do UBND cấp tỉnh xem xét. UBND TP HCM vẫn đang cân nhắc việc xây dựng các tiêu chí cụ thể để thực hiện quy định này.

Góp ý với UBND TP HCM, HoREA kiến nghị chỉ nên áp dụng quy định dành 20% đất dự án thương mại làm nhà ở xã hội với các dự án nhà ở bình dân vì loại hình này không có sự khác biệt đáng kể về giá với nhà ở xã hội. Riêng các dự án nhà ở thương mại cao cấp và trung cấp, thành phố nên cho phép doanh nghiệp không phải bố trí quỹ đất 20% của dự án để xây nhà ở xã hội (trừ trường hợp chủ đầu tư tự đề xuất xây dựng). Thay vào đó cho chủ đầu tư được đề xuất bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất.

Lý giải đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết việc triển khai nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà thương mại cao cấp và trung cấp sẽ khó khả thi vì giá bán có thể lên rất cao, vượt khả năng tài chính của nhóm mua nhà ở xã hội. Các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng và chi phí quản lý sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng các dự án cao cấp và trung cao cấp hiện nay đều rất cao, thậm chí vượt qua giá bán của nhiều dự án nhà ở thương mại trung cấp, bình dân.

Chẳng hạn tại TP Thủ Đức, dự án Vạn Phúc City khi bàn giao quỹ đất làm nhà ở xã hội, do giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại dự án này là 73 triệu đồng mỗi m2, còn giá thị trường hơn 100 triệu đồng. Nếu thành phố có nhận một ít diện tích đó cũng không thể phát triển nhà ở xã hội được vì giá bán sẽ rất cao, nhóm được mua không đủ tài chính để sở hữu.

Hay tại một số tuyến đường trung tâm TP HCM, căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành, nếu làm nhà ở xã hội, giá thành thậm chí sẽ vượt xa nhà thương mại thông thường.

Ví dụ đường Đồng Khởi (quận 1), giá đất hiện nay là 687 triệu đồng mỗi m2, nếu làm nhà ở xã hội, giá thành sẽ vào khoảng 200-300 triệu đồng mỗi m2. Còn thấp hơn như đường Rừng Sác (huyện Cần Giờ), giá đất điều chỉnh là gần 21 triệu đồng mỗi m2, suy ra giá nhà ở xã hội tính hết các chi phí xây dựng phải rơi vào khoảng 45-70 triệu đồng mỗi m2. "Nếu bán giá này, dự án đã không còn đúng khả năng mà người mua nhà ở xã hội có thể tiếp cận", ông Châu cho biết.

Với phương thức đóng tiền tương ứng, nhiều người quan ngại việc thiếu hụt nguồn quỹ đất khả dụng để thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của thành phố, HoREA cho rằng TP HCM hoàn toàn có thể sử dụng khoản thu này để tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực phù hợp hơn.

Trong Hội nghị đối thoại giữa doanh nghiệp và chính quyền thành phố mới đây, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết câu chuyện đổi đất hay đổi ngang giá trị bằng tiền khi bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là câu chuyện khó, các ngành cũng đang bàn với nhau. Chẳng hạn khi doanh nghiệp đổi từ vị trí A sang vị trí B là đổi ngang giá trị đất hay ngang diện tích đất, hai vấn đề này khác nhau, phải tìm giải pháp phù hợp, hài hòa lợi ích các bên. Thành phố cũng đã nhìn thấy vấn đề và đang xây dựng quy chế thực hiện.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, từ năm 2021 đến nay, thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn. Đây là kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để TP HCM thực hiện được chỉ tiêu phát triển 69.700-93.000 căn nhà ở xã hội đã đề ra trong giai đoạn 2021-2030.

Mới đây tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM đến năm 2030, đã có 21 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập với khoảng 52.000 căn, trong đó có 40.000 căn sử dụng quỹ đất hiện có của doanh nghiệp và 12.000 căn hộ đang phải tìm quỹ đất trên địa bàn thành phố.

Để thực hiện thành công mục tiêu trên, TP HCM cần bố trí hàng trăm ha đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhất là quỹ đất để phát triển dự án độc lập.