Doanh thu bất động sản TP HCM tăng, đạt hơn 322.000 tỷ đồng

Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Thống kê TP HCM, kinh tế thành phố đang ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan. Mặc dù báo cáo chỉ ra thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với những rủi ro cần được theo dõi sát sao, song dòng tiền đổ vào kênh này trên thực tế không giảm.

Chín tháng đầu năm, mảng kinh doanh bất động sản duy trì đà tăng trưởng doanh thu 8,4% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu dịch vụ khác ước đạt 576.125 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 56%. Dựa trên số liệu này, ước tính lĩnh vực địa ốc đã mang về cho thành phố khoảng 322.630 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm.

Sự bứt phá của doanh thu cho thấy các chính sách gỡ vướng pháp lý dự án từ cơ quan quản lý và động thái hạ nhiệt lãi suất thời gian qua đã bắt đầu "ngấm" vào thị trường. Tâm lý đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực đang âm thầm dẫn dắt thanh khoản.

Điển hình, hoạt động xây dựng trên địa bàn tăng 10,45%. Tuy nhiên, để duy trì nhịp độ phục hồi vững chắc, cơ quan chức năng khuyến nghị thành phố cần đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Về nguồn cung, nỗ lực gỡ vướng pháp lý mang lại kết quả rõ rệt. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thành phố đã tháo gỡ khó khăn cho 650 dự án, khơi thông 17.000 ha đất và 206.000 tỷ đồng vốn. Nhờ đó, lượng nhà ở đủ điều kiện huy động vốn 7 tháng đầu năm đạt hơn 27.300 căn, gấp 1,64 lần cùng kỳ.

Cũng theo báo cáo của Thống kê TP HCM, một "trợ lực" quan trọng mở đường cho chu kỳ tăng trưởng mới của địa ốc chính là tốc độ giải ngân đầu tư công.

Tính đến ngày 28/9, thành phố đã giải ngân lượng vốn lên tới 108.749 tỷ đồng, hoàn thành gần 74% kế hoạch vốn được giao. Dòng tiền từ ngân sách đang chảy mạnh vào các đại dự án hạ tầng cốt lõi như cao tốc TP HCM - Mộc Bài, tuyến Metro số 2, dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm hay hạ tầng kênh Tham Lương - Bến Cát.

Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông không chỉ khơi thông liên kết vùng, kích cầu nhóm ngành xây dựng mà còn trực tiếp nâng tầm giá trị các dự án nhà đất lân cận. Sự cộng hưởng giữa bệ phóng hạ tầng công tỉ đô và đà phục hồi của dòng vốn tư nhân hứa hẹn tạo ra một sân chơi minh bạch, bền vững hơn cho thị trường địa ốc phía Nam trong thời gian tới.

Tuy vậy, theo TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, doanh thu bất động sản TP HCM ghi nhận tăng không phản ánh sự sôi động của thị trường hiện tại, chủ yếu do độ trễ trong nghiệp vụ hạch toán kế toán.

Ông phân tích, số doanh thu tăng hiện nay bắt nguồn từ lượng giao dịch sôi động của năm trước hoặc nửa đầu năm nay. Cụ thể, theo báo cáo Sở Xây dựng TP HCM, trong 5 tháng đầu năm, thành phố ghi nhận hơn 19.640 lượt giao dịch được cấp sổ đỏ, tổng giá trị hơn 92.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, có 25 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cung cấp cho thị trường 18.947 căn.

Với các dự án kéo dài (như chung cư), khách hàng mua từ 1-2 năm trước, nhưng chưa được ghi nhận doanh thu do chưa đủ điều kiện xuất hóa đơn. Đến thời điểm hiện tại, khi chủ đầu tư bàn giao nhà và xuất hóa đơn, doanh thu mới chính thức được hạch toán.

TS Điền cũng cho biết thanh khoản bất động sản thực tế khoảng 3 tháng gần đây đang chững lại rõ rệt.

Theo báo cáo quý II của Dat Xanh Services, nguồn cung sơ cấp (mở bán lần đầu) tăng 40% nhưng lượng hấp thụ lại giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Riêng tại miền Nam, tỷ lệ tiêu thụ rớt mạnh, chỉ quanh mức 25-30%.

Giới chuyên gia nhận định, rào cản lớn nhất khiến thanh khoản chững lại là chi phí vốn. Dù mặt bằng lãi suất huy động đã hạ, mức cho vay thả nổi vẫn neo cao 12-14% một năm khiến người mua chùn bước. Dòng tiền chuyển sang trạng thái phòng thủ, khách hàng ngày càng khắt khe và chỉ "xuống tiền" tại các dự án hoàn thiện đầy đủ pháp lý.