'Dòng tiền đầu tư bất động sản dịch chuyển sang gửi tiết kiệm'

Trong báo cáo mới đây, One Mount Group - đơn vị do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho biết lãi suất vay mua nhà tăng cao ảnh hưởng đến tâm lý và dòng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản.

Một khảo sát của đơn vị này trong quý II chỉ ra tỷ lệ người lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư hàng đầu giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Với nhóm chưa có nhu cầu đầu tư địa ốc, lý do chính được họ đưa ra là chưa đủ tài chính và lo ngại chi phí vay.

One Mount Group đánh giá mặt bằng lãi suất liên tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong nửa đầu năm cho thấy môi trường tài chính kém thuận lợi hơn với người mua nhà dùng đòn bẩy. Với mặt bằng lãi thả nổi khoảng 11-14% một năm, người mua có xu hướng chuyển sang các kênh tài chính an toàn hơn.

"Diễn biến lãi suất thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ bất động sản sang các kênh có lợi suất cao hơn như tiền gửi tiết kiệm", One Mount Group cho biết.

Theo ghi nhận của VnExpress, sau nhiều năm lép vế trước bất động sản, chứng khoán và vàng về mức sinh lời, gửi tiết kiệm trở thành kênh đầu tư có hiệu suất cao nhất trong nửa đầu năm.

Cụ thể, gửi tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng vào đầu năm nay có lãi suất khoảng 4% đến gần 6% tùy ngân hàng, tức số tiền mang gửi ngân hàng từ đầu năm đến nay tăng với mức tương ứng. Hiệu suất của kênh này cao hơn mức tăng 4,23% của VN-Index, vượt cả hiệu suất bình quân của 28 quỹ mở cổ phiếu trên thị trường (giảm 1,1%). Giá vàng nhẫn và vàng miếng cũng lần lượt giảm 2% và 4,5% so với hồi đầu năm, còn Bitcoin lao dốc hơn 33%.

Với thị trường bất động sản, dòng tiền chuyển hướng đã tác động mạnh mẽ đến thanh khoản thời gian qua. Báo cáo của One Mount Group chỉ ra sức mua căn hộ tại Hà Nội và TP HCM có dấu hiệu sụt giảm dù nguồn cung vẫn tăng mạnh. Tại Hà Nội và khu vực Văn Giang (Hưng Yên), tổng nguồn cung mở bán mới tăng 23% theo năm với 9.300 căn, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 50%, trong đó sức mua phân khúc hạng sang giảm khoảng 27%, còn phân khúc cao cấp giảm 16%.

Tại TP HCM và vùng mở rộng, nguồn cung căn hộ mới đạt 11.100 căn, chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm ở các phân khúc hạng sang và trung cấp. Riêng khu trung tâm TP HCM chỉ ghi nhận 2.400 giao dịch, sụt 13% so với cùng kỳ.

Diễn biến ảm đạm trên thị trường địa ốc cũng được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận. VARS cho biết cả nước có khoảng 98.000 sản phẩm chung cư, nhà thấp tầng chào bán trong nửa đầu năm, tăng 50% theo năm. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 49%, giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Xét về hiệu suất cho thuê, VARS cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm.

Tương tự, nhà đất thổ cư, nhà riêng lẻ tại một số khu vực nội đô cũng hạ nhiệt do ảnh hưởng từ thông tin quy hoạch. Phân khúc đất nền đầu cơ tại các khu dân cư chưa hình thành vẫn khó giao dịch dù giá đã giảm sâu.

"Tâm lý chờ đợi của người mua cùng áp lực chuyển nhượng từ nhóm sử dụng đòn bẩy khiến thanh khoản có dấu hiệu chậm lại và giá thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh cục bộ", VARS nhận định.

Từ nay đến cuối năm, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo cao, gây áp lực lên nhu cầu đầu tư. Dat Xanh Services cho biết lãi suất có thể tiếp tục là biến số quan trọng quyết định diễn biến thị trường thời gian tới. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì quanh 13-15%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%, trong khi giá bán khó duy trì đà tăng.

Nhóm nghiên cứu SSI Research cũng nhìn nhận lãi suất vay mua nhà thả nổi tăng lên 11-15% tạo lực cản rõ rệt với nhu cầu mua nhà. Trong khi đó, việc thị trường tiếp tục phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng khiến khả năng tiếp cận vốn chịu nhiều thách thức hơn khi thanh khoản hệ thống vẫn trong trạng thái căng thẳng.

"Giá nhà ở thực tế trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh với mức giảm phân hóa theo vị trí và phân khúc sản phẩm", SSI Research dự báo.