Dự báo diễn biến thị trường bất động sản khi có bảng giá đất mới

Yêu cầu thực tiễn đòi hỏi bảng giá đất điều chỉnh mới sẽ phải tuân theo Luật Đất đai 2024 và giúp thị trường minh bạch hơn, hướng tới sự công bằng về cách tính giá đất, giải quyết được những khúc mắc của người có đất bị thu hồi, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án, nhất là với nhóm công trình trọng điểm…

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp chia sẻ họ rất hồi hộp, thậm chí “nín thở” đợi bảng giá đất mới được ban hành bởi dự báo chi phí dự án sẽ bị đội lên hay việc gia tăng các khoản chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất mà trước đấy đang “tạm tính” theo giá cũ. Còn về phía người mua nhà vẫn là lo lắng, trăn trở bởi mức giá nhà ở đã tăng tốc quá nhanh suốt thời gian qua và có thể chưa dừng lại…    

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Một số thị trường bất động sản chưa hồi phục. Việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn “nóng sốt” là bất hợp lý sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Đặc biệt, những sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách Nhà nước thời gian qua đã khiến nhiều địa phương “né” trách nhiệm, e ngại rủi ro pháp lý. Thậm chí, thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt để “an toàn”.

Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh thấp, thậm chí có nguy cơ thua lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ - ông Chung nêu vấn đề.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Lợi - Giám đốc CTCP Bất động sản Đất vàng nhận xét, thời gian trước, nhiều dự án có mức giá trúng thầu tăng cao là do hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng. Mục đích là "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo" nhằm “đẩy giá” của các lô đất trong khu vực để trục lợi.

Mặc dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá chứ khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường. Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán, họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Nhất là khi Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định rõ hành vi đầu cơ, thổi giá hiện nay để làm căn cứ xử lý – ông Lợi phân tích.

Trước việc các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, các chuyên gia cũng như doanh nghiệp mong muốn cân nhắc thời điểm cũng như tính toán kỹ lưỡng, tránh “tác động ngược”.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, khi bảng giá đất mới được ban hành, ít nhiều cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhưng giải pháp tốt nhất để hạn chế tăng giá bất động sản là Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong việc rút ngắn các quy trình thủ tục pháp lý làm dự án, tăng cường nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền, nhà ở xã hội... từ đó giá bán sẽ được bình ổn. Đây cũng là giải pháp hiệu quả giúp bình ổn và đưa thị trường phát triển bền vững – ông Phúc kỳ vọng.

Đánh giá thị trường bất động sản năm 2025, các chuyên gia cho rằng, đất nền và chung cư sẽ là 2 phân khúc hứa hẹn thanh khoản cao với tiềm năng gia tăng lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, mặc được đánh giá cao về tiềm năng nhưng đầu tư đất nền cũng chứa đựng những rủi ro.

Hiện nay, đất nền tại nhiều khu vực đang tăng giá vô căn cứ. Giai đoạn 2018-2022, giá đất tại quận Hà Đông (Hà Nội) tăng 2,25 lần, từ 40 triệu đồng lên 90 triệu đồng/m2 và giờ vượt xa mốc 100 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, đất nền ở các khu vực vùng ven như Vành đai 4 đang trở thành tâm điểm.

Lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền tăng đến 30% so với các quý trước, hầu hết tập trung tại Sóc Sơn, Mê Linh, Thanh Oai, Đan Phượng… Nhiều nhà đầu tư “rủ” nhau mua vì kỳ vọng đất tăng bằng lần khi hạ tầng hoàn thiện.

Không riêng đất nền được dự báo sẽ “tạo sóng”, phân khúc chung cư cũng vẫn duy trì sức hấp dẫn với bước nhảy vọt xa về giá như thời gian qua. Theo dự báo của One Housing – nhà phân phối bất động sản cao cấp, nguồn cung chung cư sẽ tăng gần gấp 3 vào năm 2025-2026 so với năm 2023. Cụ thể, dự kiến sẽ có khoảng 23.000 căn hộ ra mắt trong năm 2025. Tuy nhiên, đa phần chung cư vẫn thuộc phân khúc trung và cao cấp. Do đó, “cơn khát” về nhà ở bình dân vẫn chưa thể được đáp ứng.

Giám đốc CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An dự báo, giá chung cư sẽ không giảm, chỉ tăng với mức khoảng từ từ 5-8%. Trong bối cảnh nguồn cung tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp thì người có nhu cầu mua nhà ở thật với mức thu nhập trung bình vẫn phải tiếp tục “mơ”. Đáng chú ý, sự mất cân đối giữa các phân khúc sẽ tác động đến quyết định đầu tư và thanh khoản của thị trường.