'Bảng giá đất điều chỉnh vẫn chưa sòng phẳng với thị trường'

Thông tin được ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP HCM, nói tại họp báo công bố Quyết định 79/2024 sửa đổi Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP HCM, chiều 22/10.

So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Trong khi đó, hồi tháng 7, khi lấy ý kiến dự thảo lần đầu, Sở Tài nguyên và môi trường TP HCM, tính toán mức giá điều chỉnh bằng khoảng 70% thị trường.

Theo ông Cường, pháp luật cho phép các địa phương được xây dựng bảng giá đất điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Tinh thần của bảng giá đất điều chỉnh là từng bước tiếp cận với thị trường. Trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay, thành phố đã cân nhắc để giảm bớt tác động đến với người dân, doanh nghiệp.

"3 tháng xây dựng, lấy ý kiến là hết sức thận trọng và lắng nghe toàn diện ý kiến người dân, doanh nghiệp, các tổ chức, địa phương", ông Cường nói. Theo Phó chủ tịch thành phố, bảng giá này có hiệu lực đến hết năm sau và sẽ được đánh giá toàn diện. Bảng giá điều chỉnh lần này là bước chuyển tiếp trong lộ trình để xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật đất đai 2024 "sòng phẳng với thị trường", được áp dụng từ năm 2026.

Tìm hiểu từ VnExpress cũng cho thấy, giá đất tại Quyết định 79 đang thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường từ 25-50%. Ví dụ như tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá mới dự kiến là 687 triệu đồng một m2, trong khi theo khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá nhà đất hai khu vực này được bán từ 1,2-2 tỷ đồng một m2.

Khu vực TP Thủ Đức, nhiều lô đất trên đường Trần Não, Lương Định Của thuộc phường Bình An đang chào giá bán 180-250 triệu đồng một m2, cao hơn 20-30% so với bảng giá đất điều chỉnh mới (120 triệu đồng một m2).

Hay huyện Hóc Môn, giá mỗi m2 đường Đặng Công Bình là 18,5 triệu đồng, trong khi giá thực tế mặt tiền tuyến đường này trung bình vào khoảng 35 triệu đồng...

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng từ dữ liệu của 133 quyết định phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư, với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được phê duyệt giá đất. 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.

Quá trình ban hành bảng giá đất điều chỉnh tuân thủ các quy định. Đến nay, thành phố đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo quyết định thay thế Quyết định 02. Các ý kiến góp ý đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp thu đầy đủ vào dự thảo.

Lý giải vì sao cùng cơ sở dữ liệu, phương pháp tính nhưng bảng giá đất điều chỉnh tại Quyết định 79 lại thấp hơn 20-25% so với dự thảo hồi tháng 7, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, cho biết phương pháp xây dựng giá đất cho phép có biên độ dao động và được căn chỉnh phù hợp. Ví dụ, tuyến đường đó thu thập giá dao động 50-70 triệu đồng mỗi m2 nhưng sau khi tính toán thêm các yếu tố khác về kinh tế, xã hội, tác động đến người dân, thành phố sẽ có mức giá phù hợp.

"Việc điều chỉnh này là phù hợp, tuân thủ đúng quy định pháp luật và trong biên độ cho phép", ông Thắng nói.

Lãnh đạo thành phố, sở, ngành cũng cho rằng bảng giá đất điều chỉnh có nhiều tác động tích cực, đặc biệt từng bước minh bạch thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được công khai, minh bạch, công bằng. Ngoài ra, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai cũng tăng lên, góp phần răn đe, làm trong sạch, lành mạnh thị trường bất động sản.

Bảng giá đất điều chỉnh cũng giúp xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá sử dụng đất. Đối với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch hơn và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất. "Điều này có tác động tích cực đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng", ông Thắng nói.

Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường người dân nhận đền bù theo giá thị trường, tức tiền sẽ nhiều hơn. Trong khi đó, giá tái định cư được xác định theo khung giá đất cao thì sẽ có được những vị trí đất tốt, tuyến đường đẹp hơn.

Ngoài ra, TP HCM cũng có các quy định chuyển tiếp giúp đảm bảo quyền lợi của người dân. Ví dụ như các trường hợp nộp hồ sơ liên quan đất đai trước thời điểm bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực (31/10) thì thuế, phí... vẫn được tính theo bảng giá của Quyết định 02.

Bên cạnh những tác động tích cực, theo ông Thắng, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn. Để giải quyết những tác động này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Đối với người dân có đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển đổi được lên đất ở do vướng các quy hoạch hoặc các yếu tố khách quan, ông Thắng cho biết hiện tại Chính phủ đang xây dựng nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, sử dụng đất. Khi góp ý nội dung này, thành phố sẽ đưa nội dung trên vào để người dân thuộc trường hợp này không bị tác động nhiều, đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ.