Ông Đinh Minh Tuấn: Tư duy định giá đất của TP HCM đang thay đổi

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn (hệ số K), dự kiến áp dụng từ ngày 1/7.  

Hệ số K được xây dựng cho 168 phường, xã và đặc khu của TP HCM. Đây là căn cứ để xác định giá đất trong trường hợp tính tiền sử dụng, thuê, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng, thuế, phí liên quan đất đai, xử phạt và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.    

Đối với đất ở, hệ số K dự kiến dao động 1 - 2,59 lần. Những tuyến đường có giá đất ở cao nhất tại TP HCM như Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi được đề xuất áp dụng hệ số K là 1,39 lần. Với hệ số này, giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng và các nghĩa vụ tài chính liên quan tại các tuyến đường khoảng 955 triệu/m2 (trong khi theo bảng giá đất hiện hành là hơn 687 triệu/m2). 

Một số tuyến đường khác tại phường Sài Gòn (thuộc khu vực trung tâm TP HCM) như Lê Thánh Tôn (đoạn từ đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến đường Hai Bà Trưng) được đề xuất áp dụng hệ số K ở mức 1,48 lần, Hàn Thuyên 1,64 lần, Lê Duẩn 1,64 lần, Mạc Thị Bưởi 1,67 lần, Đông Du 1,67 lần...   

Tại khu vực Bình Dương cũ, đất ở nhiều nơi thuộc phường Thủ Dầu Một, phường Phú Lợi, phường Chánh Hiệp... có hệ số K phổ biến 1,67 lần. Một số tuyến đường có giá đất ở cao nhất ở mức 89,6 triệu/m2 như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng, nếu áp dụng hệ số K 1,67 lần thì tiền đất ở đạt gần 150 triệu/m2. 

Đối với đất nông nghiệp, hệ số từ 1 - 10,56 lần. Một số vị trí trên các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu (xã Tân Vĩnh Lộc) có hệ số K là 10,12 lần. Tại xã Hồ Tràm, hệ số cao nhất được đề xuất là 10,56 lần. 

Đối với đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong khu công nghệ cao, hệ số K được đề xuất áp dụng 1 lần, tức giá đất được xác định theo đúng mức trong bảng giá đất. 

Riêng tại đặc khu Côn Đảo, các loại đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ đều được đề xuất hệ số điều chỉnh ở mức 2,21 lần. Đất nông nghiệp có hệ số điều chỉnh khoảng 3,36 - 8,83 lần, tùy vị trí. 

Ngoài ra, TP HCM còn đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch nhằm phản ánh giá trị gia tăng của các khu đất được phép khai thác với mật độ xây dựng cao. Hệ số điều chỉnh là 1 lần đối với khu vực có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần; 1,1 lần nếu hệ số sử dụng đất từ 4 lần đến dưới 5 lần; 1,2 lần nếu hệ số sử dụng đất từ 5 lần đến dưới 6 lần; 1,3 lần nếu hệ số sử dụng đất từ 6 lần đến dưới 7 lần. 

Dự thảo cũng quy định giá đất phi nông nghiệp sau khi nhân các hệ số điều chỉnh không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm nhân hệ số tại cùng khu vực và vị trí.    

Sự thay đổi trong tư duy định giá đất  

Chia sẻ với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn đánh giá đề xuất hệ số K mới áp dụng từ ngày 1/7/2026 của TP HCM có nhiều thay đổi đáng chú ý.

"Nếu trước đây hệ số K chủ yếu phản ánh biến động giá đất thị trường, thì lần này cơ chế mới cho thấy tư duy định giá đất đã thay đổi đáng kể. 

Lần đầu tiên yếu tố quy hoạch được đưa vào hệ số K. Điều này đồng nghĩa với việc những khu vực hưởng lợi từ metro, vành đai, trung tâm hành chính mới, TOD hay các khu đô thị trọng điểm có thể được áp dụng hệ số cao hơn các khu vực lân cận, dù hiện tại có cùng mặt bằng giá", vị này nói. 

Bên cạnh đó, hệ số K được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế trong 24 tháng gần nhất, bao gồm dữ liệu từ cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, đấu giá và giao dịch thị trường. Theo chuyên gia, đây là nguồn dữ liệu lớn nhất từ trước đến nay, qua đó giúp đưa giá đất Nhà nước tiệm cận hơn với giá thị trường. 

Mức phân hóa giữa các khu vực là rất lớn. Hệ số thấp nhất khoảng 1 lần, trong khi một số khu vực có hệ số lên tới trên 2 lần đối với đất phi nông nghiệp và trên 10 lần đối với đất nông nghiệp.

Một điểm đáng chú ý khác là hệ số K sẽ tác động trực tiếp đến tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư công. Theo ông Tuấn, điều này có thể giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn như metro, vành đai và các dự án phát triển đô thị trong thời gian tới.

"Điểm đáng chú ý nhất không nằm ở việc hệ số K tăng bao nhiêu, mà là việc TP HCM đang chuyển từ cách định giá đất mang tính hành chính sang cách định giá dựa trên thị trường, quy hoạch và vai trò phát triển của từng khu vực trong tương lai. Đây có thể là một trong những thay đổi quan trọng nhất của chính sách đất đai trong nhiều năm trở lại đây", vị chuyên gia nhận định.  

Trước đó vào đầu năm nay, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường về hệ số điều chỉnh giá đất.

Đơn vị nhận thấy nếu chỉ áp dụng giá đất của bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (k1) thì trong một số trường hợp, tiền sử dụng đất của dự án phải nộp rất cao, không hợp lý. Vì vậy, cần thiết phải xây dựng "hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2)" để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.  

Việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất một nền nhà, một lô đất nhỏ. Lý do bởi dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất lớn, mỗi dự án thường có hệ số sử dụng đất khác nhau.

HoREA đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm (k1) và hệ số điều chỉnh giá đất trong năm được xây dựng căn cứ vào hệ số điều chỉnh mức biến động giá đất thị trường, hệ số điều chỉnh mức biến động giá đất theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh mức biến động giá đất theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (nếu có). Hệ số điều chỉnh giá đất được phân chia thành các mức khác nhau.    

Còn hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2) là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng vị trí đất, hệ số sử dụng đất, hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (nếu có). Áp dụng đồng thời với hệ số k1 và hệ số điều chỉnh giá đất trong năm (nếu có).  

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc bên ngoài và cơ hội bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data: Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3.1: Đối thoại với cơ quan quản lý - Từ nâng hạng thị trường đến nâng chuẩn hạ tầng, hàng hoá và điều kiện để thu hút dòng vốn dài hạn
Phiên thảo luận 3.2: Tìm kiếm “Alpha” trên thị trường chứng khoán - Ngành dẫn dắt và chiến lược chọn cơ hội trong nửa cuối 2026

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Thông tin sự kiện