Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Vẫn cần thêm thời gian

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn, trên cơ sở các báo cáo gửi về Tổ công tác cho thấy, thời gian qua có 3 nhóm khó khăn vướng mắc chính gồm: thể chế; tổ chức, thực hiện và vướng mắc về vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng. Tổ công tác đã có nhiều khuyến nghị lên Chính phủ để ban hành các văn bản, chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn.

Cùng đó, các địa phương cũng rất tích cực thực hiện chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản trên địa bàn. Tuy nhiên, vẫn chưa giải quyết được nhiều. Bởi trên thực tế, nhiều vấn đề tồn tại, có vướng mắc trong quá trình khá dài nên cần thêm thời gian để tập trung giải quyết - Thứ trưởng Nguyễn Tường Văn nhận xét.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính nhận định, hàng loạt động thái của Chính phủ vừa qua đã tháo gỡ 3 vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là vốn, trái phiếu doanh nghiệp và điểm nghẽn pháp lý. Trong số đó, điểm nghẽn về tín dụng và trái phiếu được mong chờ nhiều và kỳ vọng đem lại hiệu quả nhất định.

"Các bộ, ngành cũng khẩn trương vào cuộc. Đến cuối năm sẽ có nhiều các văn bản có tính quyết định đến việc tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý. Qua đó, tạo động lực cho chính quyền địa phương có cơ sở, điều kiện để phê duyệt các dự án, giúp thị trường bất động sản có thể đón nhận nguồn vốn mới" - ông Đính chỉ rõ.

Do đó, phần lớn những điểm nghẽn, khó khăn của thị trường bất động sản từ quý II trở đi được tháo gỡ. Một phần dự án đang vướng pháp lý được giải quyết. Hy vọng, thị trường bất động sản sẽ đón nhận những tín hiệu tích cực hơn vào cuối năm 2023 - ông Đính bày tỏ.

Liên quan đến nguồn vốn cho bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, hiện một số Thông tư của Ngân hàng Nhà nước đang khiến doanh nghiệp có nhu cầu khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng như: Thông tư số 03/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10 tháng 11 năm 2021 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp; Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng; Thông tư 08/2023/TT-NHNN quy định về điều kiện vay nước ngoài không được Chính phủ bảo lãnh.

Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi các Thông tư này để dễ dàng "bơm vốn" nhiều hơn cho nền kinh tế. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cũng vừa ký văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về việc đề xuất tăng thêm vốn cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Ông Châu phân tích, tại Nghị quyết số 97/NQ-CP (Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6 năm 2023 và Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương), Chính phủ giao nhiệm vụ cho Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả... Chính sách tiền tệ chuyển sang trạng thái linh hoạt, nới lỏng hơn trong điều kiện hiện nay là cần thiết và cũng tạo cơ hội cho doanh nghiệp, người tiêu dùng và nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, theo ông Châu, các Thông tư 03, 06, 08 của Ngân hàng Nhà nước lại làm doanh nghiệp khó tiếp cận vốn tín dụng. Cụ thể, Thông tư 06/2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023 đã bổ sung thêm nhiều quy định cấm cho vay tạo thêm các rào cản khiến việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây, kể cả đối với các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà hay nhà đầu tư bất động sản.

Trong khi việc tiếp cận vốn tín dụng là phao cứu sinh để vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn. Nhưng khi áp dụng Thông tư 06 thì nhiều doanh nghiệp bất động sản lại khó có thể vay vốn vì quy định cấm tổ chức tín dụng cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh".

"Điều này không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Nghị định số 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế" - ông Châu nhận xét.

Thông tư 06 cũng bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay". Nhưng với các quy định hiện hành của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân "góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp. Đây cũng là điểm mâu thuẫn.

Bởi vậy, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay "để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Để kiểm soát rủi ro, HoREA đề nghị quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Cùng đó, Ngân hàng Nhà nước xem xét gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến ngày 1/10/2024 thay vì thời hạn 1/10/2023 (sửa Thông tư 08/2020) để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện Nghị quyết 97.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục xem xét theo hướng bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021, cho phép các tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ; xem xét bổ sung Thông tư 03/2023 để quy định cho phép các tổ chức tín dụng được xem xét từng trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Thông tư 02/2023...

Cùng đó là các điều kiện khác như: có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay để tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành; Tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp bằng chính trái phiếu này và có tài sản bảo đảm theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.

Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán theo quy định tại Nghị định 08/2023 của Chính phủ - HoREA kiến nghị.

Theo ông Châu, nếu thực hiện cơ chế này thì sẽ có tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ cho trái chủ giúp cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Dưới góc nhìn khác, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, bản thân các doanh nghiệp phải tiếp tục lựa chọn dự án đầu tư có trọng tâm, trọng điểm để thanh khoản nhanh; tránh tình trạng dàn trải dự án. Thậm chí, doanh nghiệp phải tái cấu trúc lại để tập trung nguồn lực cho những dự án có triển vọng, sớm đưa được sản phẩm vào thị trường để quay vòng vốn, tránh tình trạng "chết trên đống tài sản".

Giai đoạn này thị trường cũng cần sự kiên nhẫn. Những dự án có pháp lý tốt, quy hoạch bài bản, nằm ở khu vực phát triển hạ tầng mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao vẫn là phân khúc được khách hàng quan tâm, đón nhận.