Khách lặng lẽ làm 'sổ đỏ' không nộp 5% còn lại tiền mua căn hộ, VNREA kiến nghị bổ sung cơ chế thỏa thuận

Có người mua nhà được mời để kí hồ sơ làm sổ đỏ cũng không đến

Đó là câu chuyện của một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS lớn tại cuộc gặp trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư về chính sách đối với thị trường BĐS Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) tổ chức mới đây về những khó khăn khi thực hiện qui định liên quan đến khoản thanh toán 5% cuối cùng giá trị căn hộ đối với những người mua chung cư.

Cụ thể, theo chia sẻ từ một vị TGĐ công ty BĐS lớn ở Hà Nội, tuy chỉ là 5% giá trị hợp đồng nhưng có nhiều khách hàng khi được mời đến để kí nốt hồ sơ, làm giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) nhưng không đến. Hoặc có những khách hàng lặng lẽ làm luôn sổ đỏ cho mình, không nộp luôn 5% và chủ đầu tư cũng không kiểm soát được.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng về qui định 5% giá trị cuối cùng của căn hộ nộp cho chủ đầu tư khi khách hàng nhận được "sổ đỏ" "chỉ thiếu có vài câu từ là nếu như có bảo lãnh để thanh toán 5% thì đã khác".

Ông Hiệp cho biết, nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% còn lại của khách nên chưa thể thanh lí hợp đồng. Trong khi đó, theo qui định hiện hành của Sở TN&MT, muốn làm được "sổ đỏ" quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các căn hộ phải có đầy đủ phiếu thu, hóa đơn tài chính và bản thanh lí hợp đồng. 

Thế nhưng, nếu như chỉ thu 95% trị giá hợp đồng thì chủ đầu tư lại không thể làm thanh lí được hợp đồng. Do đó, Sở TN&MT không làm thủ tục cấp các "sổ đỏ" này được. Như vậy, qui định của luật không triển khai được trong thực tế.

Ông Hiệp kiến nghị: "5% còn lại nên bắt người mua nhà gửi vào ngân hàng. Sau khi có xác nhận của ngân hàng, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm sổ đỏ cho người dân và thu về 5% từ ngân hàng".

Theo VNREA, qui định tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn lại với BĐS hình thành trong tương lai là yếu tố góp phần tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà. 

Tuy nhiên, trong thực tế qui định này cũng gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp như vấn đề một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã nêu ở trên. 

Tại cuộc gặp với các doanh nghiệp BĐS, Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng qui định về con số 5% có thể bổ sung thêm điều kiện về bảo lãnh ngân hàng. 

Theo ông Nam, người mua nhà có thể không nộp cho chủ đầu tư khoản tiền 5% cuối cùng giá trị căn hộ khi chưa nhận được "sổ đỏ" nhưng phải nộp vào ngân hàng để ngân hàng phát hành một thư bảo lãnh. Khi việc cấp "sổ đỏ" cho người mua nhà hoàn thành thì người mua nhà phải trả chủ đầu tư 5% giá trị hợp đồng mua nhà đó.  

Cần bổ sung cơ chế thỏa thuận

Về vấn đề liên quan giữa việc cấp sổ đỏ và khoản thanh toán 5% cuối cùng giá trị căn hộ, theo VNREA, sẽ có hai trường hợp xảy ra. 

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cho người mua. Thực tế hiện nay, khi chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp "sổ đỏ" cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi Thông báo nộp Lệ phí trước bạ cho khách hàng. 

Tuy nhiên, khi khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp "sổ đỏ" cho khách hàng. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp "sổ đỏ" cho người mua và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận "sổ đỏ" nhưng người mua không thanh toán và không nhận "sổ đỏ". Do đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại.

Thứ hai là trường hợp khách hàng tự đi tiến hành thủ tục cấp "sổ đỏ". VNREA cho rằng, hiện chưa có cơ chế quản lí của cơ quan cấp "sổ đỏ" về vấn đề này. Khách hàng có thể tự đi làm thủ tục xin cấp "sổ đỏ" khi chưa thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và không cần bất kì xác nhận nào của chủ đầu tư. 

Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ nhận "sổ đỏ" trực tiếp từ cơ quan cấp "sổ đỏ" và không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại này và cũng không có thông tin hay kiểm soát được việc khách hàng tự đi làm "sổ đỏ". Nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành làm "sổ đỏ", thì có thể BĐS của khách hàng sẽ được cấp 2 "sổ đỏ".

Trước vướng mắc này, VNREA kiến nghị cơ quan chức năng bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên, theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. 

Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan Nhà nước cấp "sổ đỏ" cho người mua. Cùng với đó, VNREA kiến nghị việc ban hành văn bản qui định về trách nhiệm và cơ chế xử lí với bên mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận "sổ đỏ" để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu bên mua thực hiện và xử lí dứt điểm nếu bên mua vi phạm.

Với trường hợp khách hành tự tiến hành thủ tục cấp "sổ đỏ", VNREA cho hay cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng về việc tự tiến hành thủ tục cấp "sổ đỏ" và có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho BĐS của khách hàng.