Khó đáp ứng quy định đường 3,5 m mới được xây nhà trọ

UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định 101 về phòng cháy chữa cháy cho hoạt động xây dựng nhà ở mục đích kinh doanh cho thuê trên địa bàn. Theo đó, các khu nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ kinh doanh cho thuê phải đạt tiêu chí đường giao thông cho xe chữa cháy rộng ít nhất 3,5 m, chiều cao đường không nhỏ hơn 4,5 m, bảo đảm thông thoáng ở mọi thời điểm.

Như vậy, các nhóm phòng trọ cho thuê độc lập (do cá nhân xây) có số lượng dưới 20 phòng (phổ biến ở quanh các khu công nghiệp); nhà ở riêng lẻ ngăn chia phòng dưới 20 căn cho thuê và nhóm nhà riêng lẻ vừa ở vừa cho thuê một số phòng dư (phổ biến ở các khu vực trung tâm), sẽ bị tác động bởi quy định này.

Chị Đỗ Thị Quyên, chủ một nhà trọ kinh doanh theo hình thức chung cư mini (có dưới 20 phòng) trên địa bàn quận Tân Bình, lo lắng không biết quy định này chỉ áp dụng cho cấp phép xây dựng nhà trọ mới hay với cả các hộ đang kinh doanh phòng trọ cho thuê.

Chị cho biết đang sở hữu khu trọ xây 3 tầng với khoảng 19 phòng cho thuê, nằm trong hẻm rộng 3 m, thông ra đường Trường Chinh. "Tôi chờ văn bản hướng dẫn xem thành phố có yêu cầu tất cả phòng trọ đang kinh doanh phải đáp ứng tiêu chí này không, nếu có thì tôi khó hoạt động tiếp", chị Quyên cho hay.

Anh Tiến, người vừa ký hợp đồng thuê một căn nhà nát trên hẻm của đường Cách Mạng Tháng 8 (quận 10) với thời hạn 10 năm, đang xin giấy phép cải tạo lại thành phòng trọ dịch vụ cho thuê. Anh "mất ăn mất ngủ" nhiều ngày qua vì lo khu vực này không đáp ứng các tiêu chí phòng cháy theo quy định mới.

"Hẻm vốn rộng nhưng dân xây dựng sai phép, lấn chiếm hết đường, nếu kiểm tra hiện trạng xin cấp phép xây nhà trọ sẽ khó được phê duyệt. Trong khi đó, tôi đã trả hết tiền thuê căn nhà này", anh Tiến nói.

Lo lắng của các hộ kinh doanh phòng trọ trên địa bàn TP HCM là có cơ sở. Ghi nhận của VnExpress cho thấy vẫn còn rất nhiều dãy nhà trọ, phòng cho người lao động, sinh viên, nhân viên văn phòng ở cả khu vực nội thành quận 1, 3, 4, 7, Bình Thạnh hay ngoại thành như Tân Phú, Bình Tân, quận 12... có lối vào hẹp, hẻm nhỏ 1,5-2 m, chỉ đủ một người và xe máy lưu thông, nhiều khúc cua hai xe không thể quay đầu.

Thống kê của Sở Xây dựng TP HCM cũng cho biết thành phố hiện có khoảng 60.500 công trình nhà cho thuê do tư nhân đang kinh doanh. Trong đó đa số là nhà trong hẻm với hơn 70% có thể không đạt yêu cầu phòng cháy chữa cháy theo Quyết định 101.

Các chuyên gia đánh giá quy định phòng cháy chữa cháy này sẽ tác động lớn đến hướng phát triển của nhà trọ cao tầng trong tương lai. Ông Phùng Tấn Công, CEO Công ty Đầu tư và Xây dựng Futacons, nói quy định này còn quá mới, chưa rõ mức độ áp dụng thực tế ra sao và đang còn khá nhiều vấn đề cần giải đáp. Đầu tiên đây là việc quy định đang áp dụng cho các tòa nhà từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 phòng, với những tòa nhà quy mô hơn 20 phòng cho thuê thì chưa thấy đề cập.

"Cần làm rõ quy định này chỉ áp dụng cho các công trình xây mới hay cả những công trình cũ đã và đang hoạt động, công trình đang xây dựng dở dang chưa hoàn công", ông phân tích.

Dù vậy theo ông Công, nếu đã có quy định áp dụng cho các căn quy mô nhỏ, thì chắc chắn các tòa nhà có số căn lớn hơn cũng không ngoại lệ, thậm chí yêu cầu về phòng cháy chữa cháy sẽ gắt gao hơn. Theo Luật nhà ở 2023, những căn nhà trọ đã có sẵn đang hoạt động cũng sẽ phải áp dụng quy định phòng cháy chữa cháy mới. Như vậy nguồn cung loại hình này khó tránh có biến động.

Còn theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, dù Quyết định 101 chỉ áp dụng với các công trình xây mới thì về lâu dài vẫn sẽ tác động đến nguồn cung nhà trọ, phòng trọ trên địa bàn TP HCM.

Ông phân tích, nhà phố ở TP HCM có đến 90% là nhà trong hẻm, trừ các khu dân cư mới được quy hoạch hẻm rộng hơn 6 m, còn lại các khu hiện hữu lâu đời hầu như không đạt yêu cầu hẻm rộng 3,5 m. Đặc biệt là khó đảm bảo tiêu chí để xe chữa cháy có thể lưu thông khi mà những con hẻm này thường bị lấn chiếm xây lam dốc, tam cấp, để xe, chậu cây, buôn bán, xây lố lộ giới...

Theo đó, các chủ phòng trọ cho thuê độc lập ở quanh các khu công nghiệp; nhà ở riêng lẻ ngăn phòng để cho thuê trong khu vực trung tâm đều đang chờ hướng dẫn để đảm bảo an toàn phòng cháy. Nếu không đáp ứng được thì cả nguồn cung mới và hiện hữu đều sẽ giảm mạnh, thị trường nhà trọ có thể "chao đảo" trong ngắn hạn.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho biết sắp tới những hộ kinh doanh nhà trọ, phòng trọ hay có ý định tham gia thị trường này chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Nhà đầu tư mới muốn tham gia phân khúc cho thuê phòng trọ phải tính toán lại việc tìm kiếm quỹ đất, nguồn hàng, còn những căn trọ hiện hữu cũng cân nhắc việc cải tạo phòng cháy chữa cháy để được hoạt động tiếp, thậm chí dừng kinh doanh nếu không đáp ứng tiêu chí an toàn.

Điều này khiến nguồn cung nhà trọ TP HCM có thể thu hẹp, giá thuê sẽ có biến động trong ngắn hạn trong khi chờ các tòa nhà mới triển khai đúng quy định đưa vào vận hành.

Dẫu vậy, các chuyên gia đều đồng tình khi xét về dài hạn, quy định gắt gao về phòng cháy chữa cháy giúp thanh lọc các phòng trọ, nhà trọ cho thuê không đủ tiêu chuẩn, nhường chỗ cho các dự án đúng chuẩn. Các vụ cháy nổ gây chết người trong những năm vừa qua đã cho thấy chất lượng nhà trọ, phòng trọ tại thành phố cần được chấn chỉnh nhanh chóng để đảm bảo an toàn, trật tự và cao nhất là sinh mạng con người. Vì vậy, đây là một chủ trương đúng nhưng cần có thời gian và hướng dẫn cũng như hỗ trợ để các chủ phòng trọ, nhà trọ không đủ tiêu chuẩn chuyển đổi hoặc chọn hướng kinh doanh khác.