Kiểm soát 'sốt ảo' bất động sản: Cần tăng hiệu quả công cụ quy hoạch

Sau "sốt ảo" đất tại khu vực Hớn Quản, Bình Phước, sân bay Long Thành, Đồng Nai, đến lượt Thành phố Hồ Chí Minh với việc thành lập thành phố Thủ Đức và đề án chuyển một số huyện lên quận, giới cò đất, đầu cơ đang làm "nóng" thị trường bất động sản tại thành phố.

Vì thế, để sớm ổn định tình hình, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, các cấp chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh cần có sự vào cuộc kịp thời và quyết liệt.

Vòng xoáy thổi giá

Trên các trang mạng, diễn đàn nhà đất, chủ đề "nóng," được thảo luận và thu hút người xem nhiều nhất là giá đất tại thành phố Thủ Đức và giá đất một số huyện sắp chuyển thành quận như huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ.

Trang batdongsan.com.vn rao bán hơn 6.100m2 đất đường Phan Đức, huyện Cần Giờ đối diện với dự án khu đô thị lấn biển với giá 18 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo khảo sát của trang gachvang.com (chuyên định giá về giá trị đất), tuyến đường Phan Đức chỉ có giá 7,4 triệu đồng/m2.

Tại quận Thủ Đức cũ, trước khi chuyển lên thành phố Thủ Đức, giá bán một số dự án căn hộ xung quanh tuyến đường Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi dao động từ 35-40 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên mới đây, dự án căn hộ thương mại King Crown Infinity (nằm trên đường Võ Văn Ngân) đã gây "chấn động" khu vực Thành phố Thủ Đức khi một số đơn vị môi giới rao bán tới mức 100 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu đất 30m2 đường Nguyễn Văn Lịch, phường Linh Tây, thành phố Thủ Đức được trang nha.chotot.com rao bán tới 2,9 tỷ đồng (tương đương 96,6 triệu đồng/m2), trong khi định giá của trang gachvang.com chỉ ở mức 52 triệu đồng/m2 và giá giao dịch thực tế chỉ từ 50 triệu đồng/m2 cách đây 5-6 tháng.

Giá đất nền mặt tiền đường Lò Lu, Lã Xuân Oai, Nguyễn Xiển (Quận 9 cũ, nay là thành phố Thủ Đức) lên tới từ 40-45 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch cách đây 6 tháng chỉ từ 35 triệu đồng/m2.

Về phân khúc căn hộ chung cư, từ năm 2016, nhiều dự án nhà ở căn hộ thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh rao bán các mức từ 1,6 tỷ đồng chưa thuế VAT đối với căn 2 phòng ngủ. Thế nhưng 5 năm sau, căn hộ thương mại xây mới giá dưới 2 tỷ đồng "bỗng dưng" mất hút trên thị trường Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phân khu The Origami thuộc dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park (Quận 9 cũ, nay là Thành phố Thủ Đức), giá căn hộ 46,5m2 (1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh) đã được các đơn vị môi giới, phân phối đẩy lên tới 2,5 tỷ đồng (tương đương 53,7 triệu đồng/m2), chưa thuế VAT, cao hơn cả giá đất nền trong khu vực.

Như vậy, để tích luỹ được 2 tỷ đồng trong một năm để mua chung cư mới, một người mới ra trường, bắt đầu công việc phải có thu nhập từ 150 triệu đồng/tháng. Điều này gần như không thể, không phổ biến trong công việc tại các đô thị lớn của Việt Nam.

Chưa kể khi đã "gom đủ" 2 tỷ đồng thì đến lúc đó, giá căn hộ đã bị đẩy lên 2,2 tỷ đồng. Những người thu nhập trung bình, mới ra trường, công chức, viên chức nhà nước cứ phải "đuổi theo" ước mơ nhà ở tại các đô thị lớn; trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong cơn xoáy của sốt ảo giá đất và khả năng sinh lời cao từ đầu cơ đất đai, anh Nguyễn Văn Nam (quê Nghệ An) đã từ bỏ nghề lái xe tải với thu nhập 15 triệu đồng/tháng để chuyển qua làm môi giới bất động sản.

"Lái xe đường dài cực lắm, lại thường xuyên xa nhà nên tôi chuyển qua môi giới. Trong 1 năm, tôi giới thiệu, môi giới được 2 miếng đất cũng kiếm được vài ba trăm triệu đồng. Công việc nhàn nhã, chỉ cần nắm chắc quy hoạch, chịu khó đeo bám, thuyết phục khách hàng và đội giá bán vừa phải là có tiền "hoa hồng" từ người bán và người mua," anh Nam cho biết.

Chính quyền cần vào cuộc quyết liệt

Theo các chuyên gia, thổi giá bất động sản theo quy hoạch đã để lại nhiều hệ luỵ khó giải quyết về sau; trong đó, có việc mặt bằng giá đã được "kênh" lên ở mức cao, không thực tế với giá trị thực.

Người mua nhà có nhu cầu ở không đủ sức mua, trong khi đa số là các nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời. Điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ bóng bóng, tồn kho bất động sản, nợ xấu ngân hàng vì đa số người mua bất động sản đi vay tín dụng. 

Thời gian qua, lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh đã thường xuyên chỉ đạo chấn chỉnh, xử lý hiện tượng đầu cơ đất đai, phân lô tách thửa trái pháp luật.

Tại lễ công bố và trao quyết định cán bộ thành phố Thủ Đức vừa qua, Bí thư Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Nên đã yêu cầu lãnh đạo thành phố Thủ Đức phải ngăn chặn các hoạt động đầu cơ nâng giá làm bất ổn thị trường.

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong cũng nêu rõ, đề án chuyển một số huyện thành quận giai đoạn 2021-2030 đang trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện, chưa được phê duyệt, việc chuyển huyện thành quận cần phải có lộ trình, căn cứ vào các tiêu chí theo quy định và cần có quy hoạch cụ thể.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã yêu cầu Sở Xây dựng thành phố tiếp tục theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến của thị trường bất động sản, thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra "sốt" giá và tình trạng "bong bóng."

Sở Xây dựng xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn, đảm bảo kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu của Bộ Xây dựng. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Ủy ban Nhân dân thành phố cũng giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài để ngăn chặn các hành vi rửa tiền, chuyển giá, trốn thuế.

Trong khi đó, để tránh biến động và đảm bảo tính liên tục, không ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - quyền sở hữu tài sản, giao dịch mua bán bất động sản của người dân, doanh nghiệp, Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữ nguyên giá đất các tuyến đường của 3 đơn vị cũ (Quận 2, Quận 9 và Thủ Đức) trên bảng giá cũ áp dụng cho các tuyến đường của thành phố Thủ Đức trong năm 2021.

Là người nhiều năm theo dõi, hoạt động nghề nghiệp trong lĩnh vực đất đai, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, tình trạng tạo sốt ảo bất động sản đã trở nên căng thẳng, tạo điểm nóng dưới nhiều chiêu thức và diễn ra không chỉ một vài địa phương.

Hiện tượng sốt đất cho thấy nhiều hành vi vi phạm, thậm chí có hiện tượng thao túng, chèn ép có tổ chức đối với những người sử dụng đất có nhu cầu giao dịch như xóa thông tin, quấy rối đến điện thoại, lấy thông tin nhưng đăng sai lệch cho người khác hiểu nhầm…

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, các hành vi vi phạm này đều có các chế tài xử lý theo quy định pháp luật. Ở mức độ vi phạm hành chính sẽ bị xử lý hành vi đưa ra thông tin sai sự thật, giới thiệu và quảng cáo không đúng, lừa dối, gây nhầm lẫn…, vi phạm hình thức quảng cáo (dán trên cột điện, nhà người khác, phát tờ rơi…); vi phạm chuyển nhượng khi không đủ điều kiện, vi phạm kinh doanh bất động sản, vi phạm về thuế do mua bán chuyển nhượng bằng giấy tay,…

Ở mức độ vi phạm nghiêm trọng sẽ bị xử lý hình sự về hành vi trốn thuế (có giá trị từ 100 triệu đồng), rửa tiền, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản,…

Nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, chính quyền cần công khai, minh bạch và thường xuyên cập nhật các thông tin về quy hoạch đô thị, lập dự án, kế hoạch sử dụng đất; tiến tới thành lập trung tâm thông tin về thị trường bất động sản qua đó tạo cơ chế để kiểm soát, đánh giá công khai thông tin của chính các cơ quan nhà nước và tổ chức liên quan.

"Cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng lại chính sách về thuế nhằm điều chỉnh hiệu quả thị trường; trong đó, áp dụng mức thuế riêng cho các hoạt động giao dịch mua bán kinh doanh và các giao dịch của người sử dụng; sửa quy định về mức thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản theo hướng tăng mức thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra và xử lý các vi phạm, đặc biệt là trong lĩnh vực thông tin và hoạt động kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đúng thông tin, bất thường, sai mục đích, trốn thuế, rửa tiền," - Luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, Việt Nam vẫn chưa sử dụng và khai thác tối đa hiệu quả các công cụ để chống đầu cơ đất.

Đơn cử là việc chưa ban hành sắc thuế để chống đầu cơ bất động sản thông qua việc đánh thuế người có nhiều nhà đất, chính sách tín dụng cũng chưa chặt chẽ đối với việc cho vay.

Cụ thể, một cá nhân có 1 tỷ đồng được vay tới 70%, vừa lấy tiền sẵn có để lướt sóng 3 căn hộ vừa lấy tiền được vay để tiếp tục lướt sóng. Trong khi ở nước ngoài, trong thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, cá nhân chỉ được vay 50%, thậm chí cá nhân đó phải có ít nhất 70% vốn và hạ mức cho vay chỉ còn 30%.

Về công cụ quy hoạch, cơ quan quản lý nhà nước phải tiếp tục cung cấp thông tin minh bạch, cung cấp lộ trình thực hiện quy hoạch để người dân nắm bắt, không để các đối tượng đầu nậu, cò đất đồn thổi thông tin.

Bên cạnh đó, các cơ quan báo chí cũng cần tăng cường truyền thông, thông tin định hướng để nâng cao dân trí, trang bị kỹ năng cho người mua và những người có nhu cầu đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tránh tiền mất tật mang, tự bảo vệ bản thân cũng như có thái độ thận trọng, kiểm soát.

"Hơn ai hết, chính quyền địa phương phải quyết liệt vào cuộc, kiên quyết loại trừ một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở móc ngoặc với cò đất, đầu nậu. Đồng thời, những hoạt động có tính chất lừa đảo của cò đất, đầu nậu phải được xử lý kịp thời, xử lý nghiêm theo pháp luật hình sự cũng như xử phạt hành chính nặng, đánh vào kinh tế nhằm triệt tiêu ý chí lừa đảo, đồn thổi," ông Lê Hoàng Châu chia sẻ thêm.