Kinh Bắc sẽ kinh doanh 2 KCN mới trong năm 2023, mảng BĐS dân dụng tiếp tục ảm đạm

Đưa vào kinh doanh KCN Quang Châu mở rộng và KCN Tràng Duệ 3 trong năm 2023

Báo cáo cập nhật mới đây của Chứng khoán VNDirect về Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) cho biết dự báo, trong giai đoạn 2023 - 2024, doanh thu khu công nghiệp (KCN) của Kinh Bắc có thể phục hồi với hai KCN mới.

VNDirect quan sát Kinh Bắc đang tích cực thúc đẩy tiến độ hai dự án mới, gồm KCN Quang Châu mở rộng (Bắc Giang, 90 ha) và KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng, 687 ha) và có thể sẽ đưa vào kinh doanh này trong năm 2023. 

VNDirect kỳ vọng Kinh Bắc sẽ bàn giao lần lượt 147 ha trong năm 2023, tăng 535,2% so với cùng kỳ và 142 ha trong năm 2024, giảm 3,4%, giúp doanh thu KCN tăng 458,2% so với cùng kỳ lên 4.568 tỷ đồng trong 2023 và tăng 10,9% lên 5.065 tỷ đồng trong năm 2024. 

Đối với KCN Quang Châu mở rộng, dự án đã nhận chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư vào tháng 11/2022. Tỉnh Bắc Giang cũng phê duyệt đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp cho hai dự án FDI tại KCN này, với tổng mức đầu tư 760 triệu USD vào đầu năm 2023 (cho thuê 60 ha với giá 140 USD/m2/kỳ thuê). 

Kinh Bắc dự kiến sẽ bàn giao 50 ha tại KCN Quang Châu mở rộng cho Tập đoàn Foxconn trong quý I, doanh thu ước khoảng 1.600 - 1.700 tỷ đồng (đã thu 600 tỷ đồng vào tháng 12/2022). 

Đối với KCN Tràng Duệ 3, công ty đang hoàn thành pháp lý và đền bù cùng lúc. Kinh Bắc đã đền bù hơn 300 ha và ký biên bản ghi nhớ cho thuê 115 ha, kỳ vọng có thể bàn giao cho khách hàng ngay khi hoàn tất thủ tục pháp lý trong năm 2023.

Ngoài ra, đối với 4 cụm công nghiệp mới tại Long An, công ty đang đền bù giải phóng mặt bằng và đàm phán với một số khách hàng tiềm năng thuê hơn 100 ha. Theo VNDirect, các cụm công nghiệp này có thể bắt đầu cho thuê từ năm 2024. 

Bên cạnh đó, VNDirect cho biết nhận thấy giá cho thuê một số KCN trọng điểm của Kinh Bắc đạt mức tăng trưởng 15% - 20% so với cùng kỳ trong năm 2022, nhờ tỷ giá USD/VND tăng mạnh và nguồn cung đất KCN hạn chế trong bối cảnh thủ tục pháp lý kéo dài. 

Do đó, công ty chứng khoán này dự phóng biên lợi nhuận gộp năm 2023 sẽ cải thiện đáng kể 9,7 điểm % so với cùng kỳ lên 56,1%.

Giảm tốc mở rộng quỹ đất do khó khăn về dòng tiền

Song, VNDirect cũng cho rằng Kinh Bắc có thể đối mặt với nhiều khó khăn lên lợi nhuận ròng trong giai đoạn 2023 - 2024. 

Nhu cầu thuê đất KCN cũng giảm do mức độ cạnh tranh FDI gia tăng và cầu thế giới suy yếu.

Việc thắt chặt các điều kiện tài chính cũng làm chậm quá trình mở rộng quỹ đất của Kinh Bắc, trong bối cảnh công ty đang dần hết quỹ đất cho thuê. Tính đến cuối năm 2022, nguồn cung cho thuê của Kinh Bắc còn lại khoảng 330 ha, đảm bảo hoạt động cho thuê 2 - 3 năm tới. 

Do đó, công ty đã tích cực mở rộng quỹ đất KCN với gần 20 dự án có diện tích hơn 5.000 ha trên khắp Việt Nam trong hai năm qua, với tổng mức đầu tư ước tính 45.000 - 50.000 tỷ đồng, đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn. 

Trong bối cảnh dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp thách thức do thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, VNDirect cho rằng công ty sẽ giảm tốc chiến lược mở rộng quỹ đất trong ngắn hạn.

Mảng BĐS dân dụng tiếp tục ảm đạm, chủ yếu ghi nhận đóng góp từ dự án NƠXH 

Mảng bất động sản dân dụng của Kinh Bắc cũng được dự báo sẽ tiếp tục ảm đạm trong năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài chờ được khơi thông với Luật đất đai sửa đổi và do các sự cố sai phạm của chính quyền địa phương. 

Việc chuyển nhượng tại dự án Tràng Cát có thể chậm lại trong bối cảnh triển vọng nền kinh tế toàn cầu ảm đạm, trong khi dòng tiền của chủ đầu tư trong nước đang eo hẹp do thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản.

Vì những lý do đó, cùng với tình hình khó khăn trên toàn ngành bất động sản trong năm 2023, VNDirect ước tính doanh thu bất động sản dân dụng năm 2023 - 2024 của Kinh Bắc sẽ đạt khoảng 600 - 700 tỷ đồng, chủ yếu từ dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Bắc Giang, đóng góp khoảng 10% doanh thu năm 2023 - 2024 (so với chiếm 21% doanh thu năm 2022).