Luật Nhà ở sửa đổi phải hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị

Sáng 22/10, Quốc hội họp phiên toàn thể ở Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), theo Cổng TTĐT Quốc hội.

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã trình bày Tờ trình và cho biết dự thảo gồm 13 chương, 130 điều (giảm 68 điều so với Luật Nhà ở 2023).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng với từng nhóm. Gồm: nhà thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách.

Trong đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở 2023. Dự thảo chỉnh lý quy định về việc phân lô bán nền theo hướng: đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại, giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó quy định về đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư; chính sách ưu đãi chủ đầu tư; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Về nhà ở công vụ, dự thảo cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở 2023, bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

Nhà ở chính sách là nhà ở được Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập để giải quyết chỗ ở cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Gồm: nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước, nhà ở cho người có công và chương trình mục tiêu, nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư.

Dự thảo cũng chỉnh lý quy định về bán lại NOXH sau 5 năm, quy định về đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhằm phù hợp thực tiễn. Đồng thời, chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ NOXH của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết. Qua đó, tháo gỡ vướng mắc về việc xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo hoàn thiện chính sách, bổ sung nguyên tắc thực hiện dự án gắn với tái thiết đô thị, nguyên tắc xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ gắn với bảo đảm quyền tài sản... Về quản lý sử dụng nhà chung cư, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành, hạn chế tranh chấp, khiếu nại. 

Ngoài ra, dự thảo bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đồng thời, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, gồm 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.  

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Hồ sơ dự án Luật đủ điều kiện trình Quốc hội.

UBPLTP đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng, yêu cầu liên quan đến phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để có các cơ chế, chính sách tương ứng.

Đồng thời, có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở. Đồng thời, hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của nhân dân.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ nguồn vốn của Quỹ nhà ở, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn và hạch toán tài sản hình thành từ vốn của Quỹ nhà ở, cơ chế quản lý vốn của Quỹ .

Về nhà ở thương mại, ông Phan Chí Hiếu cho biết, so với quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại tại Luật Nhà ở 2023, dự thảo đã lược bỏ quy định về nghĩa vụ “đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật” khi bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để thực hiện nghĩa vụ phát triển NOXH, nhà ở cho thuê.

UBPLTP nhận thấy, đây là chính sách nhân văn, thể hiện tinh thần Nhà nước và doanh nghiệp chung tay thực hiện chính sách an sinh xã hội (Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng).

Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển NOXH, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Liên quan đến nhà ở cho thuê, UBPLTP đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về các đối tượng được thuê và ưu tiên được thuê, bảo đảm xác định người thụ hưởng chính sách phù hợp, đặc biệt với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước.

Ngoài ra, các chính sách về NOXH và nhà ở cho thuê tại dự thảo còn có sự trùng lặp, đặc biệt là quy định về NOXH để cho thuê. Việc này có thể dẫn đến không khuyến khích được việc tham gia phát triển nhà ở cho thuê, do đó cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát. 

Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, UBPLTP đề nghị tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn trong thực tiễn thời gian qua, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: vấn đề trục lợi chính sách của Ban quản trị, tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân; tranh chấp về phần sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà chung cư. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%