Luật sửa đổi sẽ tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư tái cơ cấu các dự án khi gặp khó khăn

Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Trong đó đề cập đến các công cụ tài chính, thuế để giải quyết tình trạng sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang, định hướng “chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang”.  

Tuy nhiên, đất chưa được đưa vào sử dụng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như đầu cơ, chờ tăng giá, cũng có thể do vướng quy hoạch, giải phóng mặt bằng, pháp lý hoặc thủ tục đầu tư. Do đó, cần quy định cụ thể để chính sách thuế đánh đúng vào hành vi sử dụng đất lãng phí nhưng không tạo thêm gánh nặng cho những dự án đang gặp vướng mắc khách quan. 

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI nhận định, một trong những yếu tố biến quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực quan trọng là phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Vì vậy, phải có chính sách tài chính, thuế cao hơn đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang để không khuyến khích tình trạng này và đưa đất vào sử dụng. Để làm được điều đó, cần giải quyết được 3 vấn đề.

Thứ nhất, cần quy định cụ thể về việc đánh thuế. Chính sách cần làm rõ thế nào là chậm đưa vào sử dụng và thế nào là bỏ hoang. Chưa kể đối với dự án đầu tư thì có thể xác định được tình trạng chậm triển khai, nhưng đối với cá nhân, tổ chức khác thì công tác xác định tình trạng chậm đưa vào sử dụng hay bỏ hoang sẽ phức tạp hơn. 

Thứ hai, "thuế cao hơn" là cao hơn bao nhiêu và tính trên cơ sở nào. Thứ ba, cần có đủ số liệu và thông tin để đánh thuế và bảo đảm công bằng, phù hợp.

Đây là vấn đề thách thức về mặt pháp lý và cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật sắp tới. Nhiều băn khoăn xoay quanh vấn đề này đã được chuyên gia phân tích tại hội thảo. 

Với trường hợp dự án đầu tư chậm do vướng thủ tục, quy hoạch liệu có bị đánh thuế, ông Hiếu cho biết, các nhà đầu tư có thể yên tâm vì đã có những quy định loại trừ. Theo Luật Đất đai 2024, khi triển khai đầu tư, thời hạn dự án được loại trừ các trường hợp bất khả kháng.  

Bên cạnh đó, có băn khoăn về dự án ban đầu được đánh giá tốt nhưng sau đó gặp khó khăn tài chính, không thể triển khai thì có bị đánh thuế. Nếu thể chế hóa nội dung này, ông Hiếu lưu ý các nhà đầu tư, nhà tư vấn cần thay đổi tư duy.

Khi lập dự án đầu tư, doanh nghiệp phải tính đến rủi ro tài chính và những khó khăn phát sinh trong quá trình triển khai như một phần rủi ro của dự án, phải dự trù trước các kịch bản.

Nhà đầu tư cũng phải tính toán kịch bản rút lui và cơ cấu lại khoản đầu tư phù hợp, tránh trường hợp tiếp tục giữ đất khi không còn đủ năng lực triển khai.

Trong đợt sửa đổi ba luật liên quan đến bất động sản lần này, chuyên gia cho biết, cơ quan soạn thảo cũng chú trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cơ cấu các khoản đầu tư, dự án đầu tư của nhà đầu tư trong trường hợp gặp khó khăn. 

"Nhà đầu tư khi triển khai dự án phải thận trọng và kỹ lưỡng hơn, tính toán tất cả rủi ro, kể cả khó khăn tài chính, như một phần của chi phí đầu tư. Nhà đầu tư cũng phải tính đến khả năng thất bại, kịch bản rút lui và cơ cấu lại danh mục đầu tư phù hợp.

Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả từ thời điểm đầu tiên và trong quá trình triển khai dự án", ông Hiếu nói. 

Sử dụng thuế làm công cụ điều tiết thị trường  

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Nghị quyết 21 sẽ định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai, hướng tới quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn và đưa đất đai trở thành động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới.  

Các công cụ điều tiết thị trường được sử dụng, trong đó có thuế. Theo ông Đính, công cụ thuế sẽ điều chỉnh hành vi sử dụng đất, nhất là hành vi găm giữ đất, đầu cơ, đẩy giá và thổi giá, gây ra những biến động bất thường trên thị trường.  

Khi đó, tình trạng găm giữ và lãng phí đất đai sẽ giảm. Doanh nghiệp và người dân buộc phải thay đổi hành vi sử dụng đất. Đất càng để lâu thì người sử dụng càng phải nộp nhiều tiền và đóng thuế cao. Vì vậy, đất đai sẽ không bị để lãng phí mà được tìm cách khai thác, đưa vào sử dụng. Cả người dân và doanh nghiệp đều phải có phương án phù hợp.

"Tôi nghĩ nếu nội dung này được đưa vào Luật Đất đai theo đúng tinh thần Nghị quyết 21 thì hành vi của người dân, doanh nghiệp và chính quyền đều sẽ thay đổi. Các doanh nghiệp Nhà nước cũng chịu sự điều tiết vì đất đai phải được đưa vào sử dụng hiệu quả. Sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất là vấn đề rất quan trọng", Chủ tịch VARS cho hay.   

Dưới góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, kiểm soát hoạt động đầu cơ là định hướng quan trọng khi sửa đổi các luật liên quan đến bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được xây dựng và có dành riêng một chương về điều tiết thị trường, với nhiều công cụ điều tiết. Ở mỗi thời điểm, công cụ điều tiết thị trường sẽ khác nhau. Sau quá trình phát triển, những yếu tố phát sinh mới và nhu cầu thực tế sẽ thay đổi. Vì vậy, công cụ điều tiết cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp. 

Mới đây tại cuộc họp ngày 21/9, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng đã yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang. Trên cơ sở đó, giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm các chính sách được triển khai phù hợp với thực tiễn.