Náo loạn vì 'đất' Hòa Lạc: Có dễ 'kiếm vàng ròng' như quảng cáo?

“Nếu không mua ngay, giá đất sẽ tăng sớm”. “Chưa bao giờ, giá đất tại Đồng Trúc lại tăng nhanh như vậy”. “Chỉ trong vài ngày, nhiều lô tăng giá gấp 2-3 lần thậm chí gấp 3 lần”. Giá đất trung bình chỉ 2-3 triệu đồng/m2 nhưng giờ đã lên 10 triệu đồng/m2 và có nơi tăng đến 21 triệu đồng/m2”. “Dự án khu đô thị chuẩn bị triển khai tại đây nên nếu không mua sớm, sẽ hết đất đẹp, giá còn tăng”…

Đó là những hình ảnh, câu nói của môi giới về thị trường bất động sản xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) trong những ngày qua.

Thực tế, chỉ trong vòng có ít ngày, xã Đồng Trúc được nhắc đến như một tâm điểm nóng sốt của thị trường bất động sản Hà Nội, trái ngược hoàn toàn diễn biến ảm đảm chung.

Tuy nhiên, khi quyết định xuống tiền vào khu vực này, nhà đầu tư cần phải lưu ý và cân nhắc kỹ lưỡng cũng như giải đáp được 2 vấn đề: Nếu xuống tiền vào khu vực này liệu cơ hội nhận tỉ suất sinh lời có lớn như quảng cáo “kiếm tiền tỉ mà không bỏng tay” mà môi giới đưa ra? Ngoài ra, nguy cơ bị “chôn” vốn có xảy ra khi bức tranh chung trên toàn thị trường lại đang ảm đạm?

Thứ nhất, đất Đồng Trúc khó có tỉ suất lợi nhuận gia tăng mạnh như kì vọng

Theo môi giới quảng cáo, giá đất Đồng Trúc sẽ tăng mạnh khi dự án khu đô thị được triển khai tại đây. Nếu không mua ngay từ bây giờ, khả năng khó lựa chọn được mảnh đất đẹp, giá tốt.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cơ quan chính quyền hiện chỉ mới có chấp thuận để doanh nghiệp khảo sát, nghiên cứu phương án đầu tư khu đô thị tại đây.

Không chỉ riêng khu vực Đồng Trúc, thực tế cho thấy, nơi nào xuất hiện thông tin xây dựng khu đô thị thường sẽ  kéo theo giá đất xung quanh tăng nóng nhờ “ăn theo” cơ sở hạ tầng đồng bộ của dự án.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, từ khảo sát đến thực thi là khoảng cách khác xa nhau không chỉ về thời gian mà còn cả về mức độ khả thi thực hiện.

Điều này cho thấy, thị trường khu vực Đồng Trúc khó có sự ổn định, và đảm bảo chắc chắn về tỉ suất sinh lời gia tăng. Bởi cách đó 1 tuần, khu vực này vẫn “im lặng như tờ”, vậy mà chỉ trong ít ngày, có tới hàng trăm nhà đầu tư khắp nơi đổ dồn đến xem.

Điều này khiến nhiều nhà môi giới chuyên nghiệp cho rằng, đây chỉ là kịch bản đánh sóng thị trường. Nếu nhà đầu tư còn chưa có kinh nghiệm, dễ trở thành người cuối cùng nhận... bong bóng bất động sản.

Thứ hai, nguy cơ bị “chôn vốn” lớn

Về thanh khoản, như đã phân tích ở trên, nếu nhà đầu tư trở thành người ôm đất cuối cùng, thị trường tiếp tục “đóng băng” thì cái kết sẽ lặp lại như năm 2011 - 2013: vốn đọng.

Một lưu ý khác, nền kinh tế đang rơi vào nhịp chững, tâm lý e ngại xuống tiền của khách hàng rất thận trọng. Khi qua cơn sóng nâng giá đất, tính thanh khỏan của đất thổ cư rất khó. Nguy cơ “chôn” vốn vào đất Đồng Trúc sẽ cao.

Ngoài ra, về vị trí, Đồng Trúc cách Trung tâm Hội nghị Quốc gia Hà Nội khoảng 24 km. Quy tắc trong bỏ vốn vào bất động sản, nếu những vùng đất ở xa trung tâm, chưa có công trình công cộng, công trình thương mại, dịch vụ thì giá trị còn thấp, mức độ gia tăng sẽ chậm, khả năng thu hồi vốn chậm.

Kịch bản tiên lượng dễ nhận thấy nhất đó là các quĩ đất gần Khu công nghệ cao Láng Hòa Lạc.

10 năm trước, đô thị vệ tinh như Hòa Lạc dù cơ sở hạ tầng còn yếu kém, vẫn chỉ là vùng quê hoang sơ thế nhưng giá nhà đất đã được đẩy cao gấp nhiều lần do hiệu ứng tâm lý đám đông, người người nhà nhà lao vào "cơn sốt" đất.

Tuy nhiên, cơn sốt đất năm đó đã bị dập ngay vào năm 2011 khi thị trường bất động sản đóng băng. Cuối năm 2018, sốt đất Hòa Lạc có rục rịch trở lại nhưng cuối cùng lại sớm nguội tắt.

Trong các cơn sốt đất tại khu vực này, đa phần đều do chính môi giới đẩy giá, tạo ra. Và đến nay, lượng người bị “chôn” vốn vào đất Hòa Lạc vẫn còn rất lớn.

Ngoài ra, thực tế cho thấy, đất tại khu vực Đồng Trúc đang vướng nhiều về thủ tục pháp lý. Đa phần đều là đất vườn. Dù những lời hứa của cò đất cho rằng, dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Nhưng cần phải khẳng định lại, điều này hoàn toàn rất khó. Đất vườn chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm. Và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã và đang được cơ quan quản lý Nhà nước siết chặt nhằm đảm bảo tính mạch của thị trường.

Nếu xác định tỉ suất sinh lời tốt, nguy cơ “chôn” vốn thấp thì nhà đầu tư mới nên xuống tiền. Nếu không, những quĩ đất mà nhà đầu tư nhận được sẽ chỉ là quĩ đất “ế”, hàng tồn từ nhiều năm mà những người trước đó đang phải “gồng gánh" và lên đủ "trăm phương ngàn kế"tìm cách đẩy hàng đi.