Ông Lê Hoàng Châu: Thủ tục làm nhà ở xã hội khó gấp đôi nhà ở thương mại

Tại Hội nghị trực tuyến của Chính phủ với các địa phương về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH) ngày 16/3, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra một số phương án gỡ nút thắt cho phân khúc này. 

Ông Châu cho biết, Kế hoạch phát triển NOXH giai đoạn 2016 - 2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Riêng TP HCM đạt 75% song thực tế chỉ có 15.000 căn NOXH (bình quân 3.000 căn/năm), chưa đáp ứng nhu cầu NOXH rất lớn.

Giai đoạn 2021 - 2023, cả nước mới hoàn thành 72 dự án NOXH với 38.128 căn hộ, đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn. Trong đó, TP HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NOXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và khởi công 7 dự án NOXH với 4.996 căn hộ, nhưng bị vướng mắc về pháp lý nên gần như chưa thể triển khai thi công.

Cần gỡ vướng về chấp thuận chủ trương đầu tư 

"Nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã khó 1 thì đối với dự án NOXH lại khó gấp đôi", ông Châu nói.

Đơn cử như các dự án NOXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì bị ách tắc ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do bất cập của Nghị định 31/2021 quy định về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.

Cụ thể, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu. Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Quy định này dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả các dự án NOXH và kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại, mà đây lại là thủ tục tiên quyết, nếu không làm được thì sẽ "tắc” tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Để gỡ vướng, ông Châu đề nghị tháo gỡ ngay thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án NOXH và cả dự án nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước bằng cách sửa đổi điểm c, khoản 7, Điều 31, Nghị định 31/2021.

Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH, theo ông Châu, giai đoạn 2015 - 2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NOXH nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NOXH gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Do đó, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NOXH, để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NOXH. 

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, HoREA cho rằng chưa phù hợp với người mua, thuê mua NOXH, bởi phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm.

Hơn nữa, các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận/thả nổi nên người mua, thuê mNOXH ngại vay.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ đã đề xuất ngày 17/2/2023.

Bên cạnh những phương án nêu trên, HoREA cũng đề xuất một số chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NOXH.

Cụ thể, về lợi nhuận định mức, đề xuất xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án NOXH lên mức 15%, thay vì chỉ 10%.

Về vay vốn ưu đãi, đề xuất cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NOXH đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án NOXH.

Về ưu đãi thuế, HoREA đề nghị bổ sung quy định giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NOXH cho thuê để khuyến khích phát triển nhiều dự án NOXH cho thuê...