‘Sai lầm của chương trình NOXH là đi bán nhà cho những người không có khả năng mua’

Nhà ở xã hội là phân khúc bất động sản có nhu cầu rất lớn nhưng việc phát triển đang gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến cho một bộ phận rất lớn người có thu nhập thấp đô thị không có khả năng tạo lập được nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước đã có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai, với quy mô hơn 411.000 căn hộ. Trong đó mới hoàn thành 71 dự án với quy mô 37.868 căn, khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô hơn 107.896 căn, được chấp thuận chủ trương đầu tư 301 dự án với quy mô khoảng 265.486 căn.

Về gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng, Bộ cho biết có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu hơn 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc giải ngân còn rất chậm. Đến thời điểm hiện tại, gói 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được 0,3% với gần 415 tỷ cho 6 dự án nhà xã hội tại 5 địa phương.

Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển nhà xã hội chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài.

Ngoài ra, gói 120.000 tỷ đồng chưa giải ngân hiệu quả, theo Bộ này là do nhiều chủ đầu tư chưa đảm bảo điều kiện và địa phương chưa công bố danh mục dự án. Trong khi đó, lãi suất cho vay cao, thời gian vay ngắn hạn, chỉ trong hai năm 2022 - 2023 khiến các nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà…

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với người viết, Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề không nằm ở lãi suất mà nằm ở sự bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội. Dù người mua nhà ở xã hội đáp ứng đúng các điều kiện thì cũng không thể mua được kể cả cho vay với lãi suất 0% vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí là không đủ sống. Việc trả gốc đã khó chứ chưa nói là trả lãi.

“Vì thu nhập thấp nên họ chỉ có thể đi thuê và Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ. Trong bối cảnh hiện nay, việc duyệt bán nhà sai đối tượng tất yếu xảy ra vì không thể bán nhà cho đúng đối tượng được (những đối tượng này không tồn tại trong thực tế)”, vị này nói.

Do đó, theo chuyên gia, chương trình nhà ở xã hội cần phải thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất đai và nguồn vốn. Đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê nhà với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này là không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế, bất cập, thậm chí là sai phạm và bất bình đẳng của chương trình nhà ở xã hội hiện nay.

Phân tích kỹ hơn về giải pháp, ông Ánh cho biết muốn có nhà ở xã hội cho thuê trước hết phải có nguồn cung, tiếp theo là giá cho thuê phải hợp lý. Hiện nay thị trường nhà ở xã hội cho thuê không có nhiều, muốn phát triển được thì Nhà nước phải đứng ra xây (có thể sử dụng vốn hỗ trợ ưu đãi để xây…).

Nếu Nhà nước không đứng ra xây có thể huy động các thành phần khác tham gia. Chẳng hạn để doanh nghiệp tư nhân làm dự án trong điều kiện được hưởng một số ưu đãi. Trong trường hợp này, doanh nghiệp có thể tham gia ở cả hai khâu là xây nhà và cho thuê nhà, hoặc chỉ tham gia xây nhà sau đó sẽ bán/chuyển nhượng cho một bên khác để cho thuê.

Ngoài ra, theo chuyên gia, có thể áp dụng hình thức đầu tư PPP, tức Nhà nước và tư nhân cùng làm. Thay vì làm một cây cầu thì có thể làm dự án nhà ở xã hội để cho thuê…

“Không thể đặt vấn đề theo hướng người thu nhập thấp mua được nhà, việc đảm bảo chỗ ở và việc sở hữu một tài sản giá trị lớn là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Chúng ta đang tư duy hoàn toàn sai lầm ở chỗ đi bán nhà cho những người không có khả năng mua nhà. Kết quả là nhà ở xã hội đôi khi lại được bán cho người giàu”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Bởi nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân).

Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi. Do đó, về bản chất, chính sách nhà ở xã hội cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê.

"Theo tôi, nhà ở xã hội để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội", vị này nói.

Cũng theo chuyên gia, Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích sàn để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn cung cho thuê thay thế.

Tuy nhiên trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị) hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê.