Việt kiều sẽ chỉ được mua bất động sản không gắn với quyền sử dụng đất

Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, về nội dung cơ bản phân cấp, phân quyền, chỉ sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh.  

Cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính, giữ nguyên 1 thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.  

Về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thực tiễn, Bộ trướng nhấn mạnh, hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh BĐS, dự án BĐS, BĐS có sẵn, BĐS hình thành trong tương lai. Sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Bổ sung quy trình giao dịch BĐS, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình về giao dịch BĐS. Đồng thời, bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định tại pháp luật về đầu tư và theo phương thức đối tác công tư.

Sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS và chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật liên quan. 

Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu hợp đồng và làm rõ các nguyên tắc, đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại hợp đồng kinh doanh BĐS được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống.

Bổ sung quy định về mã định danh điện tử lập cho từng tổ chức, cá nhân, BĐS hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. 

Tại buổi làm việc, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo cho biết, về quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, dự thảo Luật bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài. 

Cơ quan này nhận thấy, về mặt pháp lý, mặc dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng, không kèm theo quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, việc sở hữu phần diện tích sàn xây dựng thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế.

Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, đánh giá tác động, bảo đảm quán triệt đầy đủ quan điểm, định hướng theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”, bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Ngoài ra, UBKTTC nhận thấy, việc quy định nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai dự án BĐS thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ, quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi…

Do đó, đề nghị hoàn thiện nội dung này đồng bộ cùng với pháp luật về đất đai và pháp luật PPP; chỉ quy định mang tính nguyên tắc tại Luật Kinh doanh bất động sản và dẫn chiếu sang pháp luật PPP; tránh xử lý riêng rẽ các vấn đề cụ thể tại các luật khác nhau, khó khăn trong việc bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT. 

Liên quan đến kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, nhiều ý kiến đề nghị quy định theo hướng giữ quyền lựa chọn của khách hàng như hiện hành; đồng thời, tách bạch rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh với lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng; việc từ chối bảo lãnh phải trên cơ sở tự nguyện và được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí, rủi ro, không được mặc định trong hợp đồng mẫu.

Ý kiến khác tán thành với dự thảo Luật vì cơ chế lựa chọn có thể giảm chi phí nhưng dễ bị lạm dụng do khách hàng có vị thế thương lượng không cân bằng và thông tin hạn chế, làm suy giảm ý nghĩa quản trị rủi ro của bảo lãnh.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, cần bảo đảm phù hợp thực tiễn, tạo cơ chế khơi thông nguồn lực đối với trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc năng lực triển khai dự án, muốn chuyển nhượng dự án mà không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Có quy định chặt chẽ về phương thức bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Đồng thời, bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, xác định rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và theo Luật Kinh doanh bất động sản. Thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai cần được thiết kế theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra cùng điều kiện.

Ngoài ra, quy định phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư phải đi cùng trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Đề nghị làm rõ các trường hợp cần ý kiến hay quyết định của cơ quan Trung ương, quy định rõ về thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.