Đất tăng giá sau khi thu hồi: Người dân cần được chia sẻ lợi ích hợp lý

Nhấn mạnh đất đai là phép thử lớn nhất bảo đảm tính công bằng của Luật Phát triển đô thị, bà Thanh đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất, siết cơ chế ngoại lệ không qua đấu giá, đấu thầu và bảo đảm chia sẻ hợp lý giá trị chênh lệch địa tô cho người dân. 

Cụ thể, điều 13 cho phép sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập, thu hồi đất, tạo quỹ đất đấu giá hoặc thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đường sắt theo hợp đồng BT. Đồng thời, cho phép chỉ tiêu sử dụng đất và chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD.

Phó Chủ tịch Quốc hội tán thành chủ trương khai thác giá trị tăng thêm từ đất để đầu tư hạ tầng, nhưng cần làm rõ các vấn đề: Giá trị tăng thêm do ai tạo ra và ai là người được hưởng? Người có đất bị thu hồi được chia sẻ lợi ích như thế nào?

Báo cáo thẩm tra lưu ý điều 13 chưa kế thừa đầy đủ các điều kiện chặt chẽ từng được áp dụng (như dự án phải có chủ trương đầu tư, nằm trong kế hoạch đầu tư công trung hạn, ranh giới thu hồi đất phải xác định rõ trong quy hoạch).

Trên cơ sở đó, bà Thanh đề nghị bổ sung vào điều 13 những điều kiện sau. Thứ nhất, chỉ thu hồi đất khi dự án đã được xác định rõ về mục tiêu, ranh giới, nguồn vốn, tiến độ. Thứ hai, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phê duyệt và khu tái định cư phải đủ điều kiện trước khi thu hồi đất ở.

Thứ ba, phần giá trị đất tăng thêm nhờ đầu tư công phải được phân bổ trở lại cho hạ tầng xã hội, nhà ở xã hội và cộng đồng dân cư chịu ảnh hưởng. Thứ tư, việc xác định giá đất, chỉ tiêu quy hoạch và các khoản thu từ giá trị tăng thêm phải được công khai, có kiểm toán và chịu sự giám sát độc lập.

Lưu ý không nên để tình trạng Nhà nước thu hồi đất của người dân theo giá trị trước khi có hạ tầng, sau đó giao hoặc đấu giá theo giá trị đã tăng lên mà người dân không được chia sẻ hợp lý phần giá trị chênh lệch đó.    

Tại điều 36, cần phân định rõ ràng giữa thu hồi đất vì lợi ích công cộng và thu hồi đất cho mục tiêu thương mại. Dự thảo đang giao thẩm quyền rất lớn cho địa phương: mở rộng thu hồi đất vùng phụ cận, nhà ga, đường sắt, các công trình giao thông; giao HĐND thành phố quy định cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quyết định chỉ tiêu sử dụng đất; giao UBND thành phố quy định việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai và tổ chức trước việc khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Do đó, nếu không quy định chặt chẽ ranh giới giữa thu hồi đất cho công trình công cộng và thu hồi đất tạo quỹ đất thương mại, có thể sẽ khó khăn cho việc xác định tiêu chí để bồi thường, thu hồi.

Bà Thanh đề nghị quy định theo hướng, các trường hợp thu hồi đất phải được quy định thống nhất với pháp luật về đất đai, đúng theo định hướng của cơ quan thẩm tra.

Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập không được trở thành cơ chế "thu hồi đất đi trước, dự án đi sau", dẫn đến tình trạng dự án treo phổ biến như thời gian qua. Chỉ triển khai dự án bồi thường, thu hồi khi dự án đã xác định rõ tính cần thiết, khả năng cân đối vốn và trách nhiệm pháp lý của chủ thể thực hiện.

Cùng với đó, quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai phải dựa trên sự tham gia thực chất của người sử dụng đất. Cần quy định rõ tỷ lệ đồng thuận, nguyên tắc phân chia lại đất, phương pháp xác định giá đất, giá trị đóng góp, giá trị nhận lại, quyền của người không đồng thuận và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, điều chỉnh lại đất đai chỉ thực sự là công cụ tiến bộ nếu người dân trở thành đối tác cùng phát triển. Ngược lại, nó sẽ trở thành hình thức thu hồi đất trá hình nếu người dân chỉ có nghĩa vụ giao đất, mà không có quyền tham gia quyết định và chia sẻ giá trị chênh lệch địa tô.  

Ngoài ra, cần kiểm soát chặt chẽ các trường hợp ngoại lệ giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Điều 20 của dự thảo cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với một số dự án trong khu thương mại tự do, nhằm thu hút nhanh các nhà đầu tư chiến lược.

Tuy nhiên, đất đai là nguồn lực công hữu và hữu hạn, khi bỏ cơ chế cạnh tranh thì càng phải tăng cường mức độ minh bạch và kiểm soát, đặc biệt là việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Việc cho phép áp dụng các cơ chế ngoại lệ này tại các đô thị cần cân nhắc kỹ.

Để bảo đảm tính chặt chẽ và phòng ngừa rủi ro thất thoát nguồn lực, bà Thanh đề nghị bổ sung quy định theo hướng: danh mục dự án được áp dụng cơ chế ưu đãi nêu trên phải được xác định cụ thể, rõ ràng, tuyệt đối không được tùy nghi mở rộng.

Phải công khai toàn bộ tiêu chí lựa chọn, năng lực tài chính, thông tin về chủ sở hữu hưởng lợi và các bên liên quan của nhà đầu tư. Phải thực hiện định giá đất độc lập, công khai nghĩa vụ tài chính và báo cáo HĐND cấp tỉnh trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất.

Áp dụng cơ chế thu hồi dự án, thu hồi đất và bồi hoàn toàn bộ các khoản ưu đãi nếu nhà đầu tư không đáp ứng đúng tiến độ, năng lực hoặc cam kết. Cần liên kết chặt chẽ trách nhiệm bồi hoàn ưu đãi với quyền sử dụng đất đã được giao.