Ông lớn khu công nghiệp lên kế hoạch lợi nhuận giảm 84% sau năm 2025 lãi kỷ lục

Sonadezi Châu Đức (mã: SZC) dự kiến tổ chức ĐHĐCĐ vào ngày 16/4 sắp tới. Theo báo cáo của Ban Tổng Giám đốc, năm 2025 SZC ghi nhận doanh thu hợp nhất 1.134 tỷ đồng và lãi sau thuế kỷ lục gần 345 tỷ đồng, đồng loạt vượt 13% và 8% kế hoạch đề ra.

Trong cơ cấu nguồn thu, hoạt động cho thuê đất công nghiệp mang về 908 tỷ đồng, mảng bất động sản dân dụng đóng góp hơn 7 tỷ đồng, còn lại đến từ kinh doanh sân golf và các dịch vụ công nghiệp.

Năm nay, SZC đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 518 tỷ đồng và lãi sau thuế 56 tỷ đồng, lần lượt giảm 54% và giảm 84% so với kết quả 2025.

Doanh nghiệp cho biết, năm 2026 là giai đoạn tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, hoàn thiện hạ tầng và chuyển đổi mô hình khai thác dự án Golf, đồng thời có sự thay đổi về khung pháp lý kế toán. Trong bối cảnh đó, SZC xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh trên nguyên tắc thận trọng trong ghi nhận doanh thu theo hướng tiếp cận quy định mới, đồng thời vẫn đảm bảo tích cực về dòng tiền và năng lực tài chính.

Cụ thể hơn, khung pháp lý kế toán mới định hướng đối với các giao dịch cho thuê tài sản có thu tiền trước nhiều kỳ thì doanh thu có thể cần được xem xét phân bổ theo thời gian thực hiện nghĩa vụ; đồng thời, đối với các hợp đồng có nhiều cấu phần (bán, cho thuê…), cần xác định và ghi nhận riêng theo từng nghĩa vụ phù hợp với bản chất giao dịch.

Tuy nhiên, do quy định còn mang tính nguyên tắc và cần được làm rõ thêm đối với các mô hình đặc thù như kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, nên việc áp dụng cụ thể hiện nay chưa có hướng dẫn chính thức.

Trên cơ sở đó, SZC nhận thấy các quy định này có thể ảnh hưởng đến thời điểm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận, đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp; do đó, Công ty đang chủ động làm việc và xin ý kiến hướng dẫn từ cơ quan chức năng nhằm đảm bảo việc áp dụng phù hợp với thực tiễn hoạt động và quy định pháp luật. 

Đối với mảng cho thuê đất, năm nay SZC dự kiến cho thuê mới thêm khoảng 25 ha và hoàn tất ký hợp đồng các thỏa thuận đã ký khoảng 9,2 ha. Mảng này được xác định tiếp tục là động lực chính tạo doanh thu và dòng tiền.  

Tuy nhiên với quy định kế toán mới, việc ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê đất đang được xem xét theo hướng phân bổ phù hợp với thời gian thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến doanh thu kế toán ghi nhận trong năm có xu hướng giảm so với phương pháp trước đây. Doanh thu kế hoạch năm 2026 dự kiến khoảng 106 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, theo SZC, dòng tiền thực tế từ hoạt động khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao và ổn định. Theo kế hoạch cũ (chưa áp khung pháp lý mới), SZC dự thu khoảng 911 tỷ từ mảng này, bao gồm các hợp đồng đã ký từ các năm trước và các hợp đồng dự kiến ký mới trong năm 2026. 

Với mảng bất động sản dân dụng, SZC tiếp tục triển khai bán các sản phẩm còn lại (shophouse, nhà liên kế), đồng thời đẩy mạnh triển khai và kinh doanh nhà ở xã hội tại dự án Sonadezi Hữu Phước. Doanh thu kế hoạch 2026 khoảng 59 tỷ đồng.

Với hoạt động sân golf Châu Đức, 2026 là năm đầu tiên vận hành chính thức theo mô hình Công ty TNHH MTV. Doanh thu kế hoạch năm 2026 khoảng 59 tỷ đồng.

Còn dự án BOT 768 vẫn tiếp tục triển khai công tác thu phí theo thời gian. Tổng doanh thu dự kiến trong năm 2026 là 130 tỷ đồng.

Theo dự báo của Chứng khoán Shinhan, với triển vọng Cảng hàng không quốc tế Long Thành hoàn thành trước tháng 6/2026, cùng việc mở rộng cảng Cái Mép, Shinhan đánh giá khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục là điểm nóng hút vốn FDI.

Bên cạnh đó, giá thuê đất tại KCN Châu Đức được dự báo sẽ tăng trưởng 5 - 8% trong giai đoạn 2025 - 2028. Tuy nhiên, các yếu tố như tình hình thuế quan bất ổn và căng thẳng địa chính trị tiếp tục là những rủi ro ảnh hưởng đến nhu cầu thuê đất trong tương lai.

Trong bối cảnh này, công ty chứng khoán ước tính diện tích đất cho thuê mới của SZC trong năm 2026 sẽ đạt khoảng 45 ha, tương đương 2025.

Việc hoàn thành sân bay Long Thành cũng sẽ thúc đẩy việc bán hàng cho dự án Sonadezi Hữu Phước. Đầu năm 2026, SZC đã mở bán 105 căn và cho thuê 105 căn NOXH tại dự án này.

Dự án BOT 768 có tổng chiều dài hơn 48 km, kết nối khu vực Biên Hòa với Vĩnh Cửu (Đồng Nai) và Bình Dương cũ. Dự án bao gồm 6 tuyến đường, với tổng mức đầu tư ban đầu hơn 534 tỷ đồng, bắt đầu thu phí hoàn vốn từ tháng 11/2010, dự kiến trong 30 năm, thêm 5 năm thu phí tạo lợi nhuận.

Từ ngày 1/1/2021, việc thu phí tạm dừng để lắp đặt hệ thống thu phí không dừng (ETC) theo yêu cầu của Chính phủ. Đến tháng 11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt điều chỉnh dự án, giảm quy mô xuống còn 3 tuyến đường với tổng chiều dài gần 24 km, tổng mức đầu tư giảm còn 425 tỷ đồng. Thời gian thu phí hoàn vốn dự kiến rút ngắn từ 35 năm xuống còn khoảng 24 năm, với thời gian thu phí còn lại khoảng 9 năm 3 tháng. Dự kiến, việc thu phí sẽ được tái khởi động trong năm 2025, nhằm hoàn vốn cho chủ đầu tư.

Năm ngoái, doanh thu mảng sân golf của SZC đạt 50 tỷ. Bước sang 2026, SZC đã tiến hành chấm dứt hoạt động của chi nhánh - Xí nghiệp Golf Châu Đức và đồng thời thành lập Công ty TNHH MTV Dịch vụ Golf Châu Đức. Đây được xem là động thái nhằm tái cấu trúc, nhằm phát triển mảng sân golf của SZC.