PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Phân lô bán nền nhiều sẽ gây hệ lụy đến đô thị, nên ưu tiên giao đất đấu giá cho doanh nghiệp

Lãnh đạo TP Hà Nội vừa qua đã chỉ đạo các đơn vị liên quan tiếp tục hoàn thiện quy định về đấu giá đất, trong đó hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Thay vào đó, thành phố sẽ ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. 

Động thái của Hà Nội diễn ra ngay sau khi Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân tăng giá bất động sản. 

Trong đó, Bộ cho biết việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nơi còn có hiện tượng cò đấu giá, thông đồng… làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá. Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức. 

Bên cạnh đó, một số trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Đơn cử trên địa bàn của TP Hà Nội, kết quả đấu giá đất thời gian qua được ghi nhận ở ngưỡng cao. 

Đơn cử như phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai diễn ra vào ngày 10/8 đã thu hút hàng nghìn người kéo về địa điểm tổ chức để tham gia và theo dõi. Kết quả, lô góc có giá trúng cao nhất khoảng 100,5 triệu/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng dao động 63 - 80 triệu/m2, gấp 5 - 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Đến ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài 19 giờ, diễn ra xuyên đêm. Kết quả, mức giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm. Giá lô thấp nhất đạt 91,3 triệu/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm...

'Phân lô bán nền mãi chỉ hình thành những khu nhà ổ chuột'

Trao đổi với người viết về chỉ đạo mới của lãnh đạo Hà Nội về việc đấu giá đất trên địa bàn, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế nhìn nhận, đây là quyết định đúng đắn cho sự phát triển dài hạn của thành phố.

"Trên thực tế, việc tìm kiếm quỹ đất ở trong các thành phố lớn đang ngày càng trở nên khó khăn.

Việc quy hoạch những khu đô thị mới, phát triển nhà ở cao tầng, xây dựng mô hình thành phố trong thành phố đang là bài toán đặt ra cho cả Hà Nội nói riêng lẫn nhiều địa phương khác trên cả nước nói chung.

Nếu tính về lâu dài thì phải là những đô thị lớn, những tòa nhà cao tầng mới đáp ứng nhu cầu an cư cho nhiều người. Đi kèm với đó là có quy hoạch bài bản, phát triển cây xanh, hạ tầng giao thông, đường xá, khu vui chơi... một cách đầy đủ. 

Còn nếu cứ phân lô bán nền thì lâu dần sẽ không còn đất quy hoạch cho dự án lớn, khu đô thị lớn trong thành phố. Cá nhân tự xây nhà thì công trình được đến 5 - 7 tầng là cao, và thường chỉ giải quyết tạm chỗ ở cho 1 hộ gia đình.  

Tôi khẳng định việc ưu tiên phát triển theo hướng chú trọng làm các dự án là điều cần thiết. Nếu cứ phân lô bán nền mãi thì chỉ làm cho đô thị bé đi, lùn đi, hình thành những khu nhà ổ chuột”, ông Thịnh nói. 

Ngoài ra, vị này cho rằng không cần quá lo ngại việc Hà Nội ưu tiên giao đất đấu giá cho doanh nghiệp làm dự án sẽ dẫn đến quá tải hạ tầng. Lý do bởi công tác quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng. 

Muốn đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh, thì phải tạo ra thành phố có công ăn việc làm, có khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở khám chữa bệnh, giải trí... theo tiêu chuẩn. Như vậy sẽ giúp giãn dân khu vực nội đô. Đây là quy hoạch phát triển lâu dài của đô thị hiện đại. 

Những tác động đến Hà Nội 

Bên cạnh những lợi ích dài hạn cho sự phát triển chung của Hà Nội, chuyên gia chỉ ra 3 ảnh hưởng từ việc hạn chế giao đất đấu giá cho cá nhân tự xây dựng nhà tại Thủ đô. 

Đầu tiên là giảm nguồn thu ngân sách thành phố. Ông Thịnh cho biết, nguồn thu ngân sách từ đất đai (trong đó chủ yếu phân lô bán nền) là rất quan trọng đối với các địa phương, đặc biệt là những huyện ngoại thành. Nhìn vào tổng ngân sách nhà nước, đóng góp từ nguồn thu về bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn.

“Chỉ đạo này sẽ ảnh hưởng ngay đến ngân sách địa phương. Song, nếu so sánh giữa ảnh hưởng trước mắt (nguy cơ thâm hụt ngân sách địa phương, xa hơn là ngân sách thành phố) với ảnh hưởng lâu dài (bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác) thì vẫn phải lựa chọn việc xây các khu đô thị mới theo quy hoạch, đưa thị trường địa ốc phát triển theo định hướng chung”.

Tiếp đến là việc ưu tiên đấu giá đất để xây dựng theo dự án, phát triển nhà cao tầng chứ không xây khu dự án theo kiểu phân lô bán nền như trước có thể làm mất nhiều thời gian hoàn thiện nhà ở cho người dân hơn, song đây là điều phải chấp nhận nếu muốn có đô thị văn minh, hiện đại.  

Cuối cùng là bất động sản có thể tăng giá. Song, đây cũng là điều bình thường, bởi Luật Đất đai 2024 yêu cầu đền bù đất theo giá thị trường.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/.