Phân khúc bất động sản nào tại Hà Nội có dấu hiệu bong bóng?

Bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội 9 tháng đầu năm 2020 chứng kiến sự sụt giảm mạnh nguồn cung ở một số phân khúc, cảnh báo sự đi xuống của thị trường. 

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, phân khúc chung cư tại thị trường Hà Nội ghi nhận chỉ có 10.700 căn mở bán mới sau 9 tháng, giảm 61% so với cùng kì năm trước. Trong quí III chỉ có 3.500 căn hộ chung cư được mở bán mới.

Thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng chỉ ghi nhận 45 căn mở bán mới trong quí III. Trong 9 tháng đầu năm, chỉ có 326 căn được mở bán mới, giảm 92% so với cùng kì.

Mặc dù nguồn cung sụt giảm, song nhu cầu mua bất động sản của nhà đầu tư đối với hai phân khúc này vẫn duy trì ở ngưỡng rất cao. 

Cụ thể, trong quí III Hà Nội vẫn ghi nhận 4.200 căn hộ chung cư được bán ra. Phân khúc nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm bán ra 570 căn hộ. Điều này kéo theo mức giá của các căn chung cư, biệt thự, nhà liền kề ngày càng tăng. 

Dù vậy, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội, thị trường bất động sản Hà Nội khó xuất hiện bong bóng bất động sản trong tương lai gần.

"Có thể khẳng định những phân khúc như chung cư, văn phòng, cho thuê bán lẻ hay bất động sản công nghiệp đều không có khả năng xảy ra hiện tượng bong bóng", bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Theo đó, mặc dù nguồn cung thời gian qua bị hạn chế, song từ nay đến hết năm 2020, dự kiến sẽ có thêm khoảng 3.300 - 5.300 căn hộ chung cư được mở bán mới.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, nguồn cung thời gian qua vẫn tăng, trong quí IV/2020 sẽ tiếp tục đón thêm khoảng hơn 50.000 m2 NLA và hơn 220.000 m2 NLA trong năm 2021.

Thị trường cho thuê bán lẻ dù không ghi nhận dự án mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm, tuy nhiên do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tỉ lệ trống tăng cao khiến giá thuê bị giảm. Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn duy trì ở mức ổn định.

Riêng đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, có dấu hiệu của bong bóng tại phân khúc này. Tuy nhiên khả năng rất thấp.

Cụ thể, theo khảo sát của CBRE, trong bối cảnh nguồn cung biệt thự, nhà liền kề sụt giảm mạnh, nhu cầu của người mua vẫn ở mức rất cao. Điều này thể hiện qua việc 570 căn hộ đã được bán ra trong 9 tháng đầu năm. 

Đơn vị này cũng dự báo, từ nay đến hết năm sẽ chỉ có thêm khoảng 170 - 270 căn được mở bán mới.

Về giá bán, các căn biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội có mức giá thứ cấp lần lượt tăng 2% và 7% so với năm trước, chủ yếu ở các dự án tại quận Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Tây Hồ.

Tại các quận nội thành Hà Nội và các khu vực ven đô hiện nay, làn sóng đầu tư vào phân khúc nhà ở gắn liền đất thời gian gần đây tương đối lớn. Các nhà đầu tư kì vọng vào những thay đổi hạ tầng, qui hoạch, những dự án qui mô lớn do các chủ đầu tư có tên tuổi thực hiện,...

Dẫn chứng cụ thể, bà An lấy ví dụ về khu vực phía Tây những năm qua chứng kiến sự hoàn thiện của các công trình cơ sở hạ tầng, giao thông và tiện ích, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư.

"Tuy nhiên, những khu vực như vậy cũng có thể xảy ra tình trạng đầu cơ, đầu tư ngắn hạn khiến giá tăng trưởng đột biến. Chẳng hạn như khu Mỹ Đình, trong 6 tháng qua giá nhà ở gắn liền đất tăng khoảng 20 - 30%", bà An cho biết.

Bà An cho biết thêm, những năm sắp tới, thị trường nhà ở gắn liền với đất dự kiến sẽ lan rộng ra các khu vực như Đan Phượng, Đông Anh và hay Văn Giang (Hưng Yên).