Thực trạng lợi dụng chuyển nhượng condotel để thu lời

Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với nội dung kiến nghị: "Hiện nay nhiều nhà đầu tư lợi dụng chính sách du lịch, thuê đất thương mại dịch vụ xây dựng căn hộ du lịch (condotel) và chuyển nhượng cho các cá nhân để thu lợi. Đề nghị có hướng dẫn cụ thể đối với mô hình này và có biện pháp quản lí hiệu quả nhằm tránh thất thoát".

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng, hiện nay hệ thống văn bản qui phạm pháp luật điều chỉnh về condotel đã được các cơ quan có thẩm quyền ban hành tương đối đầy đủ. 

Cụ thể, Luật Du lịch 2017 và Nghị định số 168/2017 của Chính phủ qui định chi tiết một số điều của Luật Du lịch đã xác định “căn hộ du lịch là một trong những loại hình cơ sở lưu trú du lịch, dùng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng, lưu trú ngắn hạn và được quản lí sử dụng theo qui định của pháp luật về du lịch.”

Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015 của Chính phủ cũng qui định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản không sử dụng khái niệm “căn hộ du lịch” mà sử dụng chung khái niệm “nhà, công trình xây dựng” (trong đó có căn hộ du lịch) và đã qui định cụ thể các nội dung liên quan.

Đơn cử như: Điều kiện đưa vào kinh doanh; nguyên tắc mua bán, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc mua bán, thuê, thuê mua;…

“Căn hộ du lịch là một loại công trình xây dựng nên việc kinh doanh, mua bán cũng phải tuân thủ các qui định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như các loại hình công trình khác,” Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Ngoài ra, Bộ Khoa học và Công nghệ cũng đã công bố Tiêu chuẩn quốc gia về căn hộ lưu trú - yêu cầu chung về thiết kế.

Cụ thể, đối với việc quản lí vận hành, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng đã ban hành các qui định điều chỉnh như: Ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lí, sử dụng nhà chung cư; trong đó có quản lí, vận hành chung cư hỗn hợp; Quyết định số 3720 về Qui chế quản lí, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Về quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng căn hộ du lịch, Bộ Xây dựng cho biết, theo qui định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai thì công trình căn hộ du lịch không phải là nhà ở mà là công trình xây dựng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ.

Pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản cũng đã có qui định cho phép các tổ chức, cá nhân được đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, trong đó có căn hộ du lịch để bán, cho thuê.

“Như vậy, liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lí căn hộ du lịch đều đã có các qui định để điều chỉnh,” Bộ Xây dựng cho hay.

Kiểm soát chặt việc chuyển đổi condotel thành nhà ở

Đại diện Bộ Xây dựng cũng lưu ý, để có thêm biện pháp quản lí hiệu quả, trong thời gian vừa qua, theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản gửi UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo, hướng dẫn việc quản lí đầu tư xây dựng các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ các dự án có nhu cầu chuyển đổi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sang nhà ở và xem xét thận trọng, thực hiện đúng qui định hiện hành của pháp luật về đầu tư, qui hoạch đô thị, xây dựng; đảm bảo phù hợp với qui hoạch xây dựng, qui hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kì.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục có những chỉ đạo, đôn đốc các địa phương tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra để xử lí nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, quản lí, kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Thanh tra Chính phủ vào cuộc 

Tháng 9/2020, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, TP về việc quản lí đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), nhà ở thương mại liên kế (shophouse).

Theo Bộ Xây dựng, trong những năm qua, một số tỉnh, TP đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản (BĐS) mới như trên nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, đa dạng hóa sản phẩm của thị trường BĐS.

Năm 2019, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch đã ban hành Qui chế quản lí, kinh doanh condotel và resort villa. Đến tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 703 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, quá trình đầu tư xây dựng, vận hành các công trình có loại hình BĐS nêu trên vẫn còn một số vấn đề tồn tại.

Đơn cử tại một số đồ án qui hoạch xây dựng, tuy đã được xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng nhưng vẫn chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này.

Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng thiếu qui định pháp lí ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp, các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy tờ sở hữu cho các căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng,...

Đáng chú ý, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi condotel, officetel sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực,...

Do đó, để tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí nhà nước trong quản lí đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan trong quản lí đầu tư xây dựng khi xem xét thẩm định, phê duyệt qui hoạch phân khu, qui hoạch chi tiết xây dựng các dự án,...

Đến tháng 11/2020, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành trung ương và các địa phương xử lí tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ du lịch) tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác, theo hướng: khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ.

Đồng thời, việc xử lí theo hướng không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh; không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành.

TTCP cho rằng, trước mắt, tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.