Ai gây ra sốt đất ảo, phân lô bán nền trái phép?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), vừa gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành những kiến nghị, giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật hiện nay.

Văn bản của HoREA nêu rõ gần đây tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương.

Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở nhưng đã bị phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, thiệt hại rất lớn; gây mất an ninh trật tự; phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

"Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng. Thậm chí câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn" - văn bản của ông Châu nêu.

Tình trạng phân lô bán nền tràn lan, bát nháo môi giới bất động sản khiến thị trường bất ổn định.

Bên cạnh đó, để xảy ra tình trạng này là do một số bất cập của hệ thống pháp luật từ Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Dân sự, Luật Đất đai, thực thi chế định thừa phát lại... Các đầu nậu lợi dụng những lỗ hổng này để làm nhiễu loạn thị trường.

Cụ thể, một số doanh nghiệp tiến hành bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật về kinh doanh bất động sản; thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh... với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng nhưng lại không vi phạm Luật Dân sự.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề nhưng trong quá trình thực thi các Sở Xây dựng tỉnh, thành chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới.

"Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản" - ông Châu nêu rõ.

Qua đó, HoREA đề nghị các bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục các bất cập trên.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung cụm từ "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai.

Bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý.

Đồng thời, quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản. Đặc biệt, đề nghị bổ sung Bộ Luật Dân sự quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành, như trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản.

Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản, yêu cầu nhân viên môi giới phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật thì mới được hoạt động dịch vụ môi giới.

Ngoài ra, HoREA mong muốn cơ quan nhà nước vào cuộc quyết liệt sẽ sớm lập lại trật tự, hạ "sốt ảo", chống phân lô bán nền trái phép. Theo đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là UBND quận, huyện, phường, xã cần có biện pháp kiểm soát, ngăn chặn và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn.