Ảnh hưởng bởi Covid-19, giá căn hộ phân khúc trung cấp tại TP HCM tăng

Phân khúc trung cấp chiếm 58% tổng nguồn cung trong quí I/2020

Dịch Covid-19 cùng với vấn đề chậm cấp phép và kì nghỉ tết dài đã làm giảm nguồn cung chào bán tại TP HCM. 

CBRE cho hay một số dự án tại Nhà Bè, quận 2, quận 9, quận 10 đã tạm hoãn sự kiện chào bán trong quí I vì qui định hạn chế các sự kiện đông người nhằm chống sự lây lan của dịch. 

Trong quí I/2019 có 3.606 căn hộ được chào bán tại 11 dự án, giảm 21% theo quí và 18% so với cùng kì năm trước.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.936 USD/m², tăng 2% so với quí trước và 9% so với cùng kì năm trước. Mức giá tăng này đến từ các dự án mới mở bán tại phân khúc trung cấp có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15% - 30%. 

Với việc khan hiếm nguồn cung và lượng đặt chỗ vẫn tốt, các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quí đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định không thay đổi so với quí trước, cao hơn thời điểm cùng kì năm trước lần lượt là 6% và 8%.       

Cũng theo CBRE, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá tăng cao thì tình hình tiêu thụ vẫn tốt, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Tỉ lệ tiêu thụ cao đạt 80% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín. 

Tuy nhiên với tình hình dịch Covid-19 ngày càng nghiêm trọng từ giữa tháng 3 và lệnh cấm hội họp đông người nghiêm ngặt hơn thì lượng quan tâm của người mua giai đoạn này đã giảm nhiệt. 

Trong quí I, có 3.757 căn hộ được tiêu thụ, giảm 32% so với quí trước và 37% so với năm trước. Thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung còn lại từ các dự án cũ.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn với 58% tổng nguồn cung trong quí I/2020, tạo nền tảng bền vững cho thị trường bằng việc đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người mua. 

"Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại quận 2, quận 7, quận 9 và Bình Chánh.

Với lệnh "cách ly toàn xã hội" trong 15 ngày bắt đầu từ tháng 4, các dự án sẽ phải tiếp tục dời ngày mở bán. Nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần trong nửa cuối năm và đạt khoảng 28.000 căn cho cả năm nếu dịch bệnh có thể được kiểm soát trong quí 2/2020 (trường hợp thứ nhất). 

Sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang và cao cấp. Về khu vực, phía Đông sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2 và quận 9", CBRE chia sẻ.

Hai kịch bản cho thị trường căn hộ

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam đưa ra nhận định: "Dịch Covid-19 kéo dài hơn sẽ tác động đến nguồn cầu từ nhóm khách mua để ở, mua để đầu tư và nhóm khách nước ngoài. 

Hiện tại với việc tạm ngừng các chuyến bay và thắt chặt cấp thị thực, khách nước ngoài sẽ khó tiếp cận thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nhóm khách đầu tư cho thuê cũng chịu ảnh hưởng từ việc hạn chế chuyến bay và di chuyển giữa các tỉnh. 

Nhóm khách mua để ở sẽ khó sử dụng vốn vay ngân hàng do lãi suất biến động và ngân hàng có thể sẽ áp dụng các tiêu chuẩn cao hơn trong việc chứng minh thu nhập và phương án trả nợ vay".

CBRE cũng đưa ra hai kịch bản cho thị trường căn hộ trong thời gian tới. Cụ thể, trong kịch bản trường hợp 1 (dịch bệnh được kiểm soát trong quí II/2020), giá bán trung bình toàn thị trường được kì vọng tăng 5% so với cùng kì năm trước. 

Trong đó phân khúc trung cấp và bình dân được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khiêm tốn chỉ 1%-3% theo năm do tính cạnh tranh cao từ số lượng lớn nguồn cung. Các dự án cao cấp dự kiến có mức tăng giá cao hơn, khoảng 5% theo năm. 

Các dự án hạng sang được cấp phép tại quận 1 và quận 3 có giá bán dự kiến tăng 5% - 7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm. Lượng giao dịch dự kiến giảm 3% so với năm 2019 chủ yếu do giảm lượng giao dịch ở các dự án cao cấp và hạng sang do tác động của dịch.

Trong kịch bản thứ hai khi dịch bệnh sẽ kéo dài đến tháng 9, ảnh hưởng của Covid-19 lên thị trường sẽ rõ rệt hơn với lượng căn hộ chào bán giảm hơn 40% theo năm, còn khoảng 15.000 căn. 

Lượng căn hộ giảm dự kiến tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán sơ cấp giảm 5% theo năm do lượng hàng chào bán tập trung chủ yếu tại phân khúc trung cấp. Lượng giao dịch giảm mạnh do tác động của dịch làm hạn chế các sự kiện mở bán tập trung. Lượng giao dịch dự kiện đạt 13.575 căn trong năm 2020, giảm 55% so với năm 2019.

"Việc hạn chế tiếp xúc và giảm các sự kiện tập trung đông người đã tác động đến cách thức bán hàng của sản phẩm nhà ở. Các chủ đầu tư đã nhanh chóng có phương án bán hàng trực tuyến như sử dụng ứng dụng bán hàng, tài liệu bán hàng, phim thực tế nhà mẫu,.... 

Ngoài các hoạt động bán hàng, các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lí dự án, đang dần trở nên quan trọng hơn. Khi dịch Covid-19 bùng phát, người mua để ở và nhà đầu tư giờ đây chú trọng nhiều vào chất lượng quản lí dự án, theo hướng tăng cường các hoạt động giữ gìn vệ sinh chung và các yếu tố liên quan đến sức khỏe khác", CBRE nhận định.