Ba xu hướng định hình thị trường bất động sản năm 2021

Báo cáo Bất động sản Nhà ở vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect công bố cho biết, thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào năm 2021 nhờ các yếu tố như: Kinh tế vĩ mô phục hồi; lãi suất vay mua nhà hợp lí; nguồn cung mới tăng mạnh nhờ nới lỏng chính sách pháp lí. Trong đó, có ba xu hướng sẽ định hình thị trường bất động sản trong năm 2021.

Thứ nhất, bất động sản liền thổ tại các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội sẽ duy trì kết quả khả quan. Theo đó, xu hướng “di cư” đến các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra, chủ yếu do giá bán tại các khu vực này vẫn ở mức thấp hơn, tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm khoảng 4 - 5 năm trước đây. 

Do đó, khu vực này hứa hẹn sẽ có tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn các khu trung tâm. 

Ngoài ra, những dấu hiệu tích cực về hoạt động đầu tư công trong năm 2020, đặc biệt là việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng có khả năng kích cầu bất động sản. 

Cụ thể, năm 2020, Chính phủ đã đề xuất chi ngân sách cho đầu tư công 2,75 triệu tỉ (119,56 tỉ USD) cho giai đoạn 2021 - 2025, tăng 37,5% so với giai đoạn 2016 - 2020, phê duyệt mở rộng tuyết đường cao tốc TP HCM - Long Thành và khởi công xây dựng cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết vào tháng 9/2020.

Theo VNDirect, tại TP HCM, việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết đã khiến giá đất tại một số khu vực như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Phan Thiết, Bình Thuận và Đồng Nai tăng mạnh 50 - 100% trong vòng một năm. 

Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn tại các khu vực này sẽ được hưởng lợi từ giá đất tăng. Một số dự án có thể sẽ ra mắt năm 2021 bao gồm: Gem Sky World tại Đồng Nai (khoảng 4.000 căn), NovaWorld Phan Thiết; Aqua City và Waterfront tại Đồng Nai và Southgate giai đoạn 2 tại Long An.

Tương tự như TP HCM, các dự án lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội cũng được kì vọng sẽ chiếm lĩnh thị trường. 

Trong đó, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hoà Lạc, Quảng Ninh là các khu vực được kì vọng sẽ bùng nổ nhu cầu nhờ việc mở rộng các tuyến đường cao tốc đến biên giới và ven biển ở miền Bắc cùng các tuyến đường cao tốc đang được xây dựng/qui hoạch như Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình - Hải Phòng, Hữu Nghị - Chị Lăng.

Thứ hai, Bình Dương đang trở thành điểm nóng thu hút đầu tư. Theo các chuyên gia, nguồn cung khan hiếm tại TP HCM và yếu tố hạ tầng phát triển đã thúc đẩy thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh phát triển trong thời gian gần đây.

Trong đó, Bình Dương đang nổi lên như một điểm sáng thu hút vốn FDI trong xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc. Tính đến tháng 9/2020, Bình Dương đứng thứ 3 cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (sau TP HCM và Hà Nội) với 3.855 dự án, thu hút tổng vốn đăng kí đạt 34,9 tỉ USD từ 65 quốc gia.

Bên cạnh đó, Bình Dương được ví như thủ phủ công nghiệp phía Nam với 28 khu công nghiệp cung cấp xấp xỉ 13.500 ha đất cho thuê, bao gồm: VSIP, Becamex, KCN Việt Hương, KCN Nam Tân Uyên,...

Cụ thể, tỉnh này hiện đang có khả năng thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, công nhân, từ đó giúp tăng nhu cầu về căn hộ, đất nền và nhà phố từ phân khúc bình dân tới cao cấp trong bối cảnh mở rộng 34 KCN trong những năm tới. 

Bình Dương không chỉ thu hút các chủ đầu tư hàng đầu trong nước như Vinhomes (VHM), Đất Xanh (DXG) và Phát Đạt (PDR) mà còn có cả các nhà phát triển nước ngoài như Sembcorp và Tokyu. 

Theo CBRE, trong 9 tháng đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương đạt 8.289 căn từ 8 dự án, chỉ kém 10% so với TP HCM. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ trong 9 tháng tại Bình Dương đạt 96,6%, tương đương với TP HCM nhờ nhu cầu cao tới từ các chuyên gia, kĩ sư và công nhân tại khu vực này. 

Tính đến tháng 10/2020, giá căn hộ đã đạt xấp xỉ 30 - 40 triệu/m2, tăng đáng kể so với mức 20 - 25 triệu/m2 vào năm 2018.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, trong 9 tháng đầu năm 2019, Bình Dương có 114 dự án khu dân cư được phê duyệt theo qui hoạch 1/500. 

Cụ thể, gồm: Dự án Đại Phúc City (19,6 ha), dự án Suối Giữa (30,6 ha), đô thị Bình Quới (34 ha), khu dân cư Nam Tân Uyên (70 ha), cung cấp tổng cộng 50.000 – 60.000 căn trong các năm tới. 

Dự kiến, Bình Dương sẽ có 20.000 căn hộ chung cư mới được tung ra từ quí IV năm nay đến năm 2021: Astral City (5.000 căn), Anderson Park (2.500 căn), Opal Sky View (1.500 căn), New Galaxy (2.000 căn), The Emeral Gold View (1.100 căn) và Opal Central Park (8.500 căn).

Thứ ba, các thương vụ M&A diễn ra sôi động hơn. Công ty chứng khoán này cho rằng, quá trình phê duyệt pháp lí dự án kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của dịch COVID–19 đã khiến nhiều nhà phát triển có qui mô nhỏ đối mặt với các vấn đề tài chính. 

Tuy nhiên, điều này đã tạo cơ hội săn tìm đất cho các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh về tài chính. Ngoài ra, 

Theo Colliers International Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2020, có ít nhất 10 nhà phát triển nước ngoài mới từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam. 

Các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong các dự án có qui mô lớn được xem là giải pháp nhanh nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường Việt Nam và các nhà đầu tư trong nước mở rộng quĩ đất. 

VNDirect cho biết, hiện có một số dự án từ các công ty lớn hiện đang trong quá trình đàm phán, một số đã hoàn tất đàm phán các điều khoản tài chính quan trọng trong quí IV/2020. 

Các thương vụ này kì vọng sẽ được hoàn tất trong năm 2021 nhờ các cải tiến trong khuôn khổ pháp lí từ Luật Đầu tư mới năm 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021). 

Trong đó, thương vụ M&A nổi bật gần đây nhất phải kể đến việc Novaland (NVL) hoàn tất thương vụ mua lại 286 ha tại Đồng Nai cùng một số thương vụ nhỏ lẻ với các địa phương, với tổng giá trị lên tới 1 tỉ USD.