'Bắt buộc doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được chuyển nhượng dự án thì có thể tạo ra vòng lặp bế tắc'

Ngày 30/10, Quốc hội đã tiến hành thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), theo Cổng TTĐT Quốc hội. 

Một trong những nội dung được các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) quan tâm là vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, trong đó có điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản. Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn Hải Phòng tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Bà Nga cho biết trong Báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng nêu rõ: nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách, đồng thời đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Theo đại biểu, cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ điểm nghẽn của thực tiễn. Vấn đề cốt lõi không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai.

Cần phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Do đó, bà Nga đề nghị nghiên cứu bổ sung một cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng. 

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Đồng thời, đại biểu đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; của Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, bảo đảm cơ chế thực hiện thống nhất. Bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro.

Cùng quan điểm, ĐBQH Hoàng Văn Nghĩa - Đoàn Quảng Ngãi nhận thấy, bất cập lớn nhất hiện nay là dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải “đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai” mới được chuyển nhượng.

Theo ông Nghĩa, quy định tiền kiểm này tạo ra một vòng lặp bế tắc: doanh nghiệp không có tiền nộp thuế, dự án không thể chuyển nhượng, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền và người dân thì thiếu nhà.

Đại biểu đề xuất sửa đổi dự thảo theo hướng: cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách Nhà nước trước khi sang tên. Đây là chìa khóa duy nhất để hồi sinh các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho xã hội. 

Đề cập đến việc tháo gỡ chuyển nhượng dự án tồn đọng nhưng không để thất thu ngân sách, không hợp thức hóa nghĩa vụ chưa hoàn thành của dự thảo, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn - Đoàn Hải Phòng nhấn mạnh, đây là một vấn đề rất lớn đối với thị trường hệ thống tín dụng và nguồn lực đất đai.

Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Chính phủ giải trình quy định này nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách và ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác.

Đồng tình với mục tiêu này, song ông Sơn cho rằng, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính thì chính yêu cầu trả đủ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua và ngân hàng đều bị ảnh hưởng.  

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế cơ chế này theo từng loại dự án với mức độ rủi ro tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát thống nhất với Luật Đất đai về kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Quan trọng là vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng, đại biểu nêu quan điểm. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027