Bất động sản bước vào năm Bính Ngọ với nhiều chính sách khơi thông pháp lý dự án

Từ ngày 1/4/2025, Nghị quyết 71 của Quốc hội đã chính thức có hiệu lực, cho phép đầu tư nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên các khu đất nhà đầu tư đang có quyền sử dụng, đồng thời mở rộng phạm vi chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đối với nhiều loại đất nếu phù hợp quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Ngay sau khi có hiệu lực, vào tháng 5/2025, Hà Nội đã chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản (BĐS) được thực hiện dự án thí điểm 148 khu đất với tổng diện tích hơn 840 ha. Trong số này, trên địa bàn nhiều quận, huyện có tới hàng chục khu đất nằm trong danh mục, như quận Long Biên 18 dự án; huyện Đông Anh 17 dự án; quận Hoàng Mai 13 dự án; quận Thanh Xuân 12 dự án; quận Nam Từ Liêm, huyện Hoài Đức 11 dự án. 

Còn tại TP HCM, đến nay đã có 182 khu được đưa vào danh mục thực hiện các dự án thí điểm, với tổng diện tích gần 14,2 triệu m2, bổ sung nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Cũng từ tháng 4/2025, một chính sách quan trọng chính thức có hiệu lực là Nghị quyết 170 áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án vi phạm về đất đai tại 5 địa phương gồm: Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Tây Ninh.

Tính đến tháng 12/2025, 5 địa phương này đã hoàn thành xử lý 1.759/2.161 dự án, nhà đất, đạt hơn 81%; tổng giá trị vốn đầu tư khoảng 220.433 tỷ đồng; đưa 6.102 ha đất vào khai thác, sử dụng.

Ngay trong tháng 12/2025, Chính phủ đã trình Quốc hội việc áp dụng cơ chế đặc thù nói trên mở rộng ra phạm vi cả nước.

Hồi tháng 1/2026, Văn phòng Chính phủ đã thông báo kết luận của Thủ tướng tại Hội nghị quán triệt, triển khai thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án.

Theo báo cáo, có 5.203 dự án đã được tháo gỡ và đã có định hướng giải pháp tháo gỡ. Trong đó có 3.289 dự án đất đai với tổng mức đầu tư khoảng 1,67 triệu tỷ đồng, hơn 70.000 ha đất đã được tháo gỡ khó khăn vướng mắc, tiếp tục triển khai hoàn thành, sớm đưa vào khai thác...

Trao đổi với người viết, ông Matthew Powell, Giám đốc Văn phòng Savills Hà Nội đánh giá: "Quy trình thủ tục pháp lý đối với các dự án BĐS tại các thành phố lớn ở Việt Nam trong thời gian gần đây đã ghi nhận những cải thiện mang tính cấu trúc, dù chưa thể khẳng định đã được tháo gỡ hoàn toàn.

Việc tái cấu trúc đơn vị hành chính, triển khai mô hình chính quyền hai cấp cùng với việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương đã góp phần cắt giảm các tầng nấc phê duyệt, hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các sở, ngành - vốn là điểm nghẽn lớn trong giai đoạn trước.

Song song đó, quá trình chuẩn hóa và số hóa thủ tục trong lĩnh vực đầu tư, đất đai và xây dựng (bao gồm cơ sở dữ liệu đất đai, cấp phép điện tử và liên thông thủ tục) đang từng bước nâng cao tính minh bạch, khả năng dự báo và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho chủ đầu tư, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM.

Đồng thời, hệ thống pháp luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS đang được đồng bộ hóa, góp phần làm rõ hơn các cơ chế then chốt như xác định tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện triển khai dự án".

Trong bối cảnh đó, theo vị chuyên gia, các chính sách pháp lý mới đang đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định và khơi thông thị trường BĐS.

Nổi bật là Nghị định 75/2025, cho phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất phi nhà ở để phát triển dự án nhà ở thương mại, qua đó tháo gỡ nút thắt "thiếu đất ở" cho hàng trăm dự án bị đình trệ.

Bên cạnh đó, Nghị định 76/2025 với cơ chế đặc thù đã giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý tồn đọng tại TP HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, tạo điều kiện tái khởi động các dự án quy mô lớn; thực tế cho thấy phạm vi áp dụng đang được mở rộng tại Hà Nội, TP HCM và nhiều địa phương khác.

Ngoài ra, Nghị định 192/2025 về nhà ở xã hội, với thủ tục rút gọn và cơ chế ưu đãi rõ ràng, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp trong giai đoạn tới.

Từ khi ba luật trụ cột gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực từ tháng 8 năm ngoái, môi trường pháp lý nhìn chung đã được cải thiện, góp phần hỗ trợ quá trình triển khai dự án và thúc đẩy giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, vẫn cần thêm thời gian để xử lý triệt để các dự án tồn đọng kéo dài. Nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế đã và đang đẩy giá trị của nhóm tài sản này tăng mạnh.