Bất động sản không còn là kênh đầu tư tăng giá nhanh

Lãi suất thả nổi đang có xu hướng tăng. Không dừng lại ở đó, từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) còn chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng, cộng hưởng thêm động thái kiểm soát thắt chặt tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Sự gia tăng lãi suất cho vay BĐS đã tạo áp lực lên người vay, tác động đến nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực. Đã có những dự báo về triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động như trước. 

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, với căn hộ chung cư, nhà đầu tư bình quân thường vay khoảng 50 - 70% giá trị tài sản. Đối với nhà liền thổ tỷ lệ vay phổ biến ở mức 40 - 60%. Đất nền thường thấp hơn, khoảng 30 - 50% do sự thận trọng từ phía ngân hàng. 

Khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Lãi suất thả nổi tăng chắc chắn sẽ xuất hiện các trường hợp bán ra do áp lực tài chính và tạo ra các sản phẩm "ngộp" mang tính cục bộ và phân khúc.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu BĐS biến mất. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Sự thay đổi sẽ đến từ việc người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập.

Với bối cảnh hiện nay, theo bà Thảo, việc quyết định vay mua BĐS sẽ phụ thuộc vào mục tiêu của người mua. 

Nếu mua để ở thực, vẫn có thể cân nhắc nếu tài chính ổn định và tỷ lệ vay hợp lý. Ngược lại, với mục đích đầu tư thì người xuống tiền cần thận trọng hơn, đặc biệt với các sản phẩm giá trị lớn như biệt thự, liền kề...

Khi quyết định xuống tiền, người mua phải kiểm soát được tỷ lệ vay không nên quá 50 - 60% giá trị tài sản. Đặc biệt chú ý lãi suất thả nổi, không nên chỉ dựa vào chỉ lãi suất ưu đãi. Ưu tiên tài sản có dòng tiền, có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng hoặc thanh khoản tốt. Ngoài ra luôn giữ biên độ an toàn tài chính, có quỹ dự phòng ít nhất 6 - 12 tháng để trả nợ.

"Bất động sản vẫn là một trong những kênh đầu tư quan trọng, đặc biệt tại Việt Nam, nơi nhu cầu nhà ở và đô thị hóa còn lớn.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay cho thấy BĐS không còn là kênh tăng giá nhanh như trước, lợi nhuận sẽ đến từ lựa chọn đúng tài sản và quản trị dòng tiền. Nhà đầu tư nên cân nhắc đa dạng hóa danh mục đầu tư, thay vì tập trung toàn bộ vào bất động sản", vị chuyên gia Savills chia sẻ.