Thị trường bất động sản ảm đạm, lợi nhuận DXG, KDH, NLG dự báo đi lùi trong quý II

Báo cáo ngành bất động sản của MBS cho thấy, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh trong quý II/2026. Lãi suất huy động tại các ngân hàng ghi nhận tăng 1 - 1,5% so với quý trước. Lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản hiện tại đã lên mức 13 - 14% (tăng khoảng 2% so với cùng kỳ).

Một số dự án mới mở bán như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long xanh, Vinhomes Cần Giờ đã có chính sách hỗ trợ nhà đầu tư khi cố định lãi suất 7 - 8% trong 2 năm đầu nhằm hạ nhiệt tác động lãi vay. Tuy nhiên, MBS nhận thấy thanh khoản không thực sự khả quan trong bối cảnh nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất có thể neo cao trong thời gian dài.

Các doanh nghiệp niêm yết hiện nay đang tăng cường triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Trong khi đó, nhà đầu tư đang chờ đợi thêm thông tin về quy hoạch tổng thể 100 năm Hà Nội.

Do đó, thanh khoản giao dịch chậm lại đáng kể và giá bất động sản ghi nhận giảm trong quý II. MBS ước tính giá giao dịch tại 1 số dự án chung cư giảm khoảng 5% so với quý trước đó. Công ty chứng khoán dự báo mặt bằng lãi suất cao có thể duy trì cho tới hết nửa cuối năm 2026.

Trong quý II, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp niêm yết diễn ra ảm đạm. Chủ yếu lượng mở bán mới đến từ các dự án đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Trong bối cảnh hiện nay, MBS cho rằng các hoạt động mở bán có thể đạt tỷ lệ hấp thụ thấp hơn so với giai đoạn 2024 - 2025.

Đối với các doanh nghiệp như NLG, KDH và DXG, hoạt động mở bán diễn ra chậm trong bối cảnh nhu cầu yếu do áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh ghi nhận trong quý chủ yếu đến từ số ít các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint (NLG), Gem Sky World (DXG) hay Gladia (KDH).

Nhìn chung, doanh nghiệp có xu hướng thận trọng trong việc mở bán mới. Các doanh nghiệp quy mô trung bình đang mở bán các dự án hướng tới phân khúc ở thực như căn hộ thay vì triển khai các khu đô thị lớn.

MBS dự phóng, lợi nhuận quý II của DXG, KDH hay NLG sẽ đồng loạt giảm 14 - 19% so với cùng kỳ. Với trường hợp Vinhomes, lợi nhuận có thể vẫn tăng khoảng 11% với lợi thế dòng tiền từ các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.