Chung cư có thể vỡ bong bóng

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024, trong đó ghi nhận kết quả phục hồi của thị trường đã rõ nét hơn. Tuy nhiên thị trường chưa phục hồi trên toàn diện mà có sự phân hoá giữa các phân khúc và khu vực. Bất động sản nhà ở là phân khúc đi đầu trong tiến trình phục hồi.

Theo báo cáo, bất động sản nhà ở quý I ghi nhận nguồn cung 20.541 sản phẩm, trong đó 4.300 là sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn kho của các giai đoạn mở bán trước. Phân khúc thấp tầng, đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 60%. Cơ cấu nguồn cung căn hộ ngày càng nghiêng về các phân khúc cao cấp, hạng sang.

Thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch bất động sản nhà ở thành công, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng liên tục được cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5 điểm % so với quý cuối cùng của năm 2023 và cao hơn 19% so với cùng kỳ năm trước.

Với loại hình căn hộ chung cư, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt gần 50%. Các dự án giá dưới 50 triệu đồng/m2 có kết quả bán rất tốt, gần như “ra là hết”. Trong khi đó, các sản phẩm hạng sang có tốc độ hấp thụ chậm hơn. 

Giá chung cư dao động từ 12,6 - 117 triệu đồng/m2. Sản phẩm mức giá dưới 3 tỷ đồng đã tăng 5 - 10% giá bán trong quý vừa qua. VARS ghi nhận, so với quý I/2019, căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng giá 48%, TP HCM tăng 21%.

Bộ phận nghiên cứu thị trường của VARS cho biết, qua các quý, ghi nhận tỷ trọng giao dịch căn hộ bình dân bắt đầu có xu hướng giảm do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Phân khúc thấp tầng, đất nền đang ngày càng được quan tâm và tỷ trọng giao dịch được cải thiện trở lại.

Thị trường sản phẩm thấp tầng, đất nền ấm trở lại với hơn 2.500 giao dịch, gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, VARS ghi nhận giá trên thị trường đất nền dao động 7 - 66 triệu đồng/m2. Trong đó, các sản phẩm đất nền giá 2 tỷ đồng tại vùng ven, pháp lý đảm bảo, hạ tầng và tiện ích có sẵn ghi nhận mức tăng giá tới 40%.

Trong quý vừa qua, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, đặc biệt là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công giảm 20 - 30% so với đỉnh sốt trước, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10 - 20%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng tăng giá vô căn cứ, cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt ảo.

Trong khi đó, sản phẩm thấp tầng cũng đã ngừng hiện tượng cắt lỗ, giá dao động từ 18 - 260 triệu đồng/m2. Các sản phẩm giá dưới 10 tỷ đồng, phục vụ nhu cầu ở thực có giá bán trung bình tăng 3%.

Bất động sản thổ cư tiếp tục nhộn nhịp với nhiều hơn thông tin tìm mua từ khách hàng. Các sản phẩm có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại các vùng ven được săn đón nhiều nhất. Giá bán tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2023, riêng vùng ven gắn liền với KCN có mức tăng từ 10 - 20%. Với nhiều đơn vị phân phối, quý vừa qua là thời điểm chốt được nhiều giao dịch nhất trong vòng 3 - 5 năm qua.

Đáng chú ý, theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong những tháng đầu năm thị trường ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư tăng chóng mặt, cục bộ ở một số khu vực. Ông Đính cho rằng không thể phủ nhận việc tăng giá có xuất phát từ thực tế thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn mà mới có dấu hiệu hồi phục, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá bất động sản tăng mạnh là hiện tượng bất thường, có dấu hiệu của "bong bóng".

“Mức giá tăng nóng trong thời gian ngắn không có cơ sở để nhận định là dấu hiệu tốt, mà chúng đã tác động, tạo ra những thông tin nhiễu loạn từ những nhóm đầu cơ đẩy giá, thổi giá, nhằm chuộc lợi.

Do đó, các khách hàng mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo, tuyệt đối không lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông”, ông Đính lưu ý.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho rằng các chủ đầu tư cần nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường.

Chung quan điểm với ông Đính, tại toạ đàm, TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng phân khúc nhà ở chung cư đang có dấu hiệu bong bóng, nếu để giá phân khúc này “tiếp tục vọt về phía trước” thì rất có khả năng “vỡ” bong bóng vào cuối năm nay, làm cho toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng bi quan hơn. Vị chuyên gia cho rằng dứt khoát phải có biện pháp để hỗ trợ cho thị trường đi lên một cách từ từ và bền vững.

Qua khảo sát của VARS, 70% khách hàng/nhà đầu tư đã sẵn sàng “xuống tiền” mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Đất nền, thấp tầng là phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất.